2. Классификация собственности для целей оценки

Права на собственность в целях оценки могут быть классифицированы как выгоды, получаемые от двух широких классов собственности: доходоприносящей и не приносящей дохода.

При этом выгоды от не приносящей доход собственности обусловливаются ее использованием и (или) ее потреблением.

В рамках этих двух общих категорий собственность может быть классифицирована на имеющую рыночный характер и не имеющую рыночного характера.

Рыночный характер собственности обусловливается ее восприятием в качестве ценности «типичными» участниками рынка. Следовательно, такая собственность может быть обменена на рынке, а ее ценность может быть оценена стоимостью в обмене.

Стоимость в обмене — есть способность вещи обмениваться на другие товары и услуги.

Нерыночный характер собственности обусловливается ее восприятием в качестве ценности конкретным лицом или группой лиц, обладающих внутренним знанием о возможностях использования этой собственности. Следовательно, ценность такой собственности заключается в возможности ее использования конкретным, запланированным способом, а поэтому может быть измерена (оценена) стоимость в пользовании.

Стоимость в использовании — ценность вещей при определенном варианте ее использования.

Следует отметить, что можно выделить третью категорию собственности, а именно личную собственность. Такая собственность воспринимается в качестве ценности только ее владельцев, и поэтому не может быть выражена только стоимостью в потреблении.

Стоимость в потреблении — ценность вещи для ее владельца.

Доходоприносящая собственность рыночного типа вбирает в себя все три ценностные характеристики. Она обладает стоимостью в пользовании, поскольку может использоваться для получения денежного дохода. Она обладает стоимостью в обмене, поскольку права на нее могут переходить при ее обмене; и она обладает стоимостью в потреблении, т.к. ее владелец может получать удовлетворение от потребления и (или) использования собственности данного типа.

Примерами такого типа могут служить здания офисов, торговых центров, ресторанов и т.п.

Доходоприносящая собственность нерыночного типа обладает двумя ценностными характеристиками — стоимостью в пользовании и стоимостью в потреблении. Примером могут служить заводские корпуса.

Не доходоприносящая собственность рыночного типа обладает стоимостью в потреблении. Примером такой собственности являются дачи, коттеджи.

Не доходоприносящая собственность нерыночного типа обладает только стоимостью в потреблении. К этой группе можно отнести старинные усадьбы, имения, особняки, имеющие особую ценность для их владельцев.

3. Виды стоимости

Стоимость любого имущества можно определить двумя тесно связанными между собой способами: во-первых, как некоторое количество какого-либо другого имущества (имеется в виду денежный эквивалент), на которое это имущество можно обменять, и, во-вторых, как текущую стоимость доходов, которые ожидает получить в будущем владелец имущества.

Важно проводить различия между понятиями «стоимость», «затраты» и «цена».

Стоимость — мера того, сколько покупатель (инвестор) будет готов заплатить за оцениваемую собственность.

Затраты — мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки.

Стоимость и цена равны между собой только в условиях совершенного рынка. Стоимость в применении к имуществу представляет собой ожидаемую цену, которая должна быть результатом конкретных условий.

Цена — совершившийся факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Только сделав анализ, оценщик может утверждать, является ли текущая выплаченная или полученная цена отражением стоимости имущества.

Существуют четыре основных условия, при которых возникает стоимость: спрос, полезность, дефицитность и возможность передачи прав собственности.

1. Спрос. Спрос — количество товара (услуг) или объектов собственности, которое может быть куплено на рынке за определенный период времени. Увеличение спроса влечет за собой рост цен.

2. Полезность. Полезностью называется способность товаров (услуг) или объектов собственности удовлетворять определенные человеческие потребности. Чем больше потребностей способна удовлетворить данная вещь, тем больше будет спрос на нее. Рост полезности обычно сопровождается увеличением цены.

3. Дефицитность. Несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока не будет дефицитным.

4. Возможность передачи прав собственности. Любая вещь только тогда становится товаром, когда существует возможность передачи прав собственности на нее. Так, если в соответствии с действующим законодательством не допускается продажа определенных видов земель, то они не будут иметь стоимости, хотя рыночную стоимость прав аренды этих земель можно будет оценить.

В зависимости от предполагаемого использования результатов и объекта оценки выделяются следующие основные виды оценочных стоимостей:

• стоимость в обмене;

• стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене. Наиболее распространенным и часто применяемым стандартом стоимости в обмене является рыночная стоимость. Вызвано это, прежде всего, многообразием целей оценки, при которых используется данный стандарт стоимости. Это купля-продажа, залог, раздел, внесение имущества в качестве вклада в уставный капитал, выпуск акций акционерным обществом, слияния, образование партнерства (товарищества).

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий «равновесия», т.е. продавец и покупатель действуют рационально, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о «нормальной» (равновесной) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий:

• мотивация продавца и покупателя является типичной;

• обе стороны хорошо информированы, например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса;

• имеется достаточное время, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение;

• платеж осуществляется наличными деньгами или другим сравнимым способом;

• компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой, без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот.

Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Ликвидационная стоимость — денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности при следующих отклонениях от условий чистой сделки:

• сделка купли-продажи носит принудительный характер для продавца;

• у продавца отсутствует возможность наилучшим образом удовлетворить свои интересы в результате продажи собственности;

• объект выставлен на открытом рынке ограниченное время, момент времени для его продажи не всегда является оптимальным;

• ограниченная информированность покупателей об объекте продажи.

Стандарт ликвидационной стоимости применяется для целей банкротства.

Стоимость в пользовании основана на эффективности использования недвижимости в форме дохода, полезности или удобств.

Инвестиционная стоимость. Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением. Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода. Типичный инвестор, вкладывая капитал в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Полная стоимость воспроизводства (восстановления) — совокупность затрат, требующихся на воспроизводство копии объекта из тех же или иных аналогичных материалов, рассчитанная в текущих ценах.

Полная стоимость замещения — текущая стоимость нового объекта, являющегося по своим характеристикам наиболее близким аналогом оцениваемого объекта.

Остаточная стоимость воспроизводства (восстановления) или замещения. Учитывают реальный износ объекта оценки. Различают износ физический, функциональный, экономический.

Страховая стоимость — стоимость собственности, определенная положениями страхового контракта или страхового полиса. Страховая стоимость рассчитывается поэлементно, что необходимо для оценки страхового возмещения. Как правило, страховая стоимость определяется либо как остаточная стоимость замещения, либо как остаточная стоимость воспроизводства.