11. Развитие понятия недвижимости. Девелопмент

1. Основные понятия девелопмента

Понятие «девелопмент» (от англ. develop — развивать, разрабатывать) в самом широком смысле используется для определения деятельности, предусматривающей качественные изменения в объекте и обеспечивающей, как правило, повышение его стоимости. К объектам девелопмента в общем случае относят не только объекты недвижимости, но и развитие, скажем, шоу-бизнеса, информационных технологий и др.

Не следует, кстати, считать эти объекты столь уж различными: во всех случаях в основе девелопмента находятся инвестиции, определяемые как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли и достижения положительного экономического и социального эффекта».

Таким образом, общим признаком девелопмента как вида человеческой деятельности является комплексная, «сквозная» организация инвестиционного процесса, подразумевающая организацию финансирования и осуществления некоего проекта силами девелопера в заданные сроки в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды. Говорят также, что девелопмент — это процесс осуществления идеи покупателя/арендатора или заказчика/собственника/застройщика.

Правомочно ли введение «очередного» англо-американского термина? Чаще всего понятие «девелопер» пытаются отождествить с известным русским понятием «застройщик». Однако данное понятие отсутствует в основополагающих законодательных актах, а в Законе РФ «Об основах градостроительства в РФ» оно употребляется как аналог слова «заказчик». Делается попытка замены термина «девелопер» на термин «организатор». Как видим, до сих пор попытки заменить иностранное слово «девелопер» на исконно российское не удаются.

Девелопмент является эффективным проводником новых рыночных идей в инвестиционном комплексе и характеризуется такими особенностями:

• как полная ответственность за конечные результаты работ;

• улучшения финансовых результатов деятельности;

• максимальное комплексирование услуг/продукты;

• обеспечение высокого качества работ.

Итак, девелопер — предприниматель, получающий прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

• автора идеи проекта;

• покупателя прав на земельный участок под застройку;

• организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью. Все участники проекта должны обладать соответствующими лицензиями;

• финансирует сам или привлекает необходимые инвестиции.

Соответственно понятие девелопер можно более широко трактовать как юридическое лицо, обеспечивающее продвижение (реализацию) проекта.

2. Принципы девелоперской деятельности

Развитие девелоперского проекта предполагает стадии.

1. Предпроектная стадия.

• Анализ рынка недвижимости.

• Подбор объекта недвижимости.

• Формирование стратегии проекта.

• Инвестиционный анализ.

• Оформление исходно-разрешительной документации.

• Привлечение инвестиционных и кредитных средств.

2. Стадия проектирования.

• Разработка финансовой схемы, организация финансирования.

• Формирование архитектурно-инженерной группы.

• Привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.

• Руководство проектированием.

• Проведение тендера на строительные работы.

3. Стадия строительства.

• Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ).

• Контроль качества строительства и сметных работ.

4. Стадия реализации.

• Маркетинг, реализация площадей.

• Контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

Одной из важных особенностей девелопмента по сравнению с традиционной системой управления проектами является значение, которое уделяется прединвестиционной фазе девелоперского проекта. Если в случае классического управления проектами в распоряжении заказчика имеется, как правило, концепция проекта или хотя бы видение того, что он хочет реализовать (жилой дом, офисное здание, промышленное предприятие), то в случае девелоперского проекта в широком смысле заказчик чаще всего ждет от девелопера предложений — какой проект реализовать с тем, чтобы максимизировать будущие прибыли и минимизировать затраты. Именно поэтому анализ рынка недвижимости, подбор объекта, а в широком смысле — проекта является значимым этапом.

Наиболее важные этапы предпроектной стадии — исследования рынка и выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта.

Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы:

• в каком секторе рынка существуют незаполненные ниши в настоящий момент и сохраняются ли они в дальнейшем;

• какой именно объект нужно строить;

• какой наиболее вероятный уровень цен продажи построенных площадей;

• каков прогноз рентабельности проекта;

• уровень конкуренции в том или ином сегменте;

• возможные риски и способы их уменьшения.

Исследование рынка позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных площадей.

Анализ цен реализации и строительных затрат позволит выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной.

Большое внимание в исследовании должно уделяться прогнозам этих показателей, поскольку ситуация на рынке динамична. Исследование должно также содержать анализ деятельности конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон и характеризовать их общий уровень конкуренции в выбранном сегменте рынка. Еще один важный пункт — анализ существующих рисков и способов их уменьшения.

Выбор времени осуществления проекта должен учитывать такую закономерность в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку реализация таких проектов длится не менее двух-трех лет. Таким образом, осуществление проекта может начаться в тот момент, когда коньюктура рынка благоприятна, а закончится в период распада. Поэтому в последнее время на Западе придерживаются одной из распространенных теорий девелопмента: проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже первые симптомы оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности.

Выбор местоположения — один из ключевых моментов в развитии девелоперского проекта. Всем известно, что продать или сдать в аренду плохое здание в хорошем месте легче, чем хорошее здание в плохом месте. Известный афоризм американских девелоперов гласит: «Стоимость определяется тремя факторами: местоположением, местоположением и, наконец, местоположением». Однако несмотря на всю сложность задачи, подбор участка для speculative development намного проще, чем для девелопера, строящего здание для конкретной компании.

В первом случае девелопер, имея информацию о рыночных тенденциях и примерное представление о сфере, в какой он будет работать, обладает определенным «маневром» при выборе участка. Во втором случае существуют дополнительные ограничения в возможностях поиска, связанные с деятельностью компании-заказчика проекта.

Выбор площадки должен учитывать множество факторов: оживленность места, расположение транспортных магистралей, общий имидж района, перспективы продажи или сдачи в аренду площадей, построенных в данном участке, назначение и качество застройки прилегающих участков, размеры, топографию, конкуренцию участка, существующие архитектурные ограничения, сложности проведения коммуникаций, зонирование, варианты использования, состояние грунтов, экологию.

Для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться. Чтобы прояснить важность каждого пункта, девелопер при выборе участка должен определить, насколько важны для бизнеса, для которго предназначено здание, следующие детали: близость к потребителю, клиенту или покупателю, партнерам по бизнесу, обслуживающему персоналу, жилым районам, торговым точкам, предприятиям бытового обслуживания и общественного питания, транспортным магистралям, удобство сообщения с вокзалами и аэропортами, уровень жизни в районе, возможность расширения для компании-арендатора или покупателя.

Следует отметить, что задача выбора земельного участка нередко осложняется вследствие правовой неопределенности. Часто юридические лица, предлагающие земельные участки, не имеют на это права. Кроме того, на эти участки может распостроняться действие нормативных актов, не допускающих определенные типы использования. Нередко городские административные органы требуют от застройщика дополнительных компенсаций. Градостроительное задание не содержит детального описания инженерных коммуникаций в районе. В результате застройщик сталкивается с непредвиденными затратами, и строительство часто становится нерентабельным. Во избежание финансовых рисков при выборе участков необходимы тщательные, детально проработанные исследования территории, которые разумно проводить с привлечением чиновников соответствующих городских служб. На основе имеющегося анализа участка и исследования рынка разрабатываются функциональная концепция объекта и эскизный проект, которые затем рассматриваются с точки зрения рентабельности. Центральным вопросом девелопмента является организация финансирования девелоперских проектов.

В международной практике получил широкое распространение комплекс методов и инструментов финансирования инвестиционных проектов:

• долговые обязательства в форме ценных бумаг;

• разнообразные ценные бумаги международных финансовых рынков;

• различные виды кредитных линий и банковских кредитов;

• различные виды лизинга;

• различные гарантии;

• обязательства, подкрепленные прямыми гарантиями третьих лиц;

• специфические контракты (обязательства) на продажу будущей продукции;

• структурированные финансирования проектов на основе дочерних компаний, специализированных филиалов, совместных предприятий, специальных проектных компаний, трастовых фирм и венчурных фондов, стратегических альянсов, партнерств и т.п.

Участниками формируемой сегодня международной системы проектного финансирования являются международные и региональные финансово-кредитные институты, различные многосторонние агентства развития и агентства по гарантиям инвестиций, транснациональные и многонациональные корпорации, транснациональные банки, крупные международные страховые ассоциации-синдикаты, национальные правительства, национальные агентства экспортно-импортного кредитования и страхования, а также национальные кредиторы, институциональные инвесторы.

Для успешного выполнения больших проектов (как правило, международных) используются различные комбинации вышеуказанных видов долгового и долевого, внешнего и внутреннего финансирования, гарантий и организационных структур, а также различные схемы проектного финансирования типа «строй — владей — эксплуатируй», «строй — эксплуатируй — передай право собственности» или комбинированные схемы «строительство — приобретение прав собственности — эксплуатация — передача прав собственности и получение дивидендов», а также другие схемы финансирования, в процессе реализации которых часто происходит совмещение финансирования с ограниченным регрессом и финансирования под правительственные гарантии.

Понятно, что организационно-структурные формы девелопмента определяются принятой схемой финансирования.