6. Установление и гарантия прав по использованию недвижимости (правовое зонирование территории)

Правовое зонирование должно заменить систему административного установления «целевого использования» каждого объекта недвижимости, которая не гарантирует определенных прав собственникам, инвесторам; вводит четкую, не допускающую произвольных решений процедуру установления разрешенного использования и допустимых строительных ограничений недвижимости в интересах собственника и при учете интересов местного сообщества.

Документы правового зонирования территории — карта зонирования и текст зональных регламентов — являются нормативными актами местных властей и позволяют определить, какие виды использования недвижимости в данной зоне разрешены, каковы предельные показатели но высоте здания, этажности, плотности застройки и т.д. Собственник, инвестор в определенных правовым зонированием пределах могут возводить сооружения и изменять способ их использования без многочисленных бюрократических согласований на основании уведомления, представляемого в орган власти (описание будущего объекта, который должен соответствовать установленным нормам).

Вопросы для самопроверки

1. На основе чего производится регистрация прав на недвижимое имущество?

2. Обязательна ли регистрация прав на недвижимость? Что может произойти, если права на недвижимость не зарегистрировать?

3. Основные законодательные документы, регулирующие рынок недвижимости.

4. Означает ли право собственности на земельный участок автоматические права на недвижимость, находящуюся на этом участке?

5. Отличается ли регистрация прав на жилую и коммерческую недвижимость?

6. Что представляет собой законодательство в сфере недвижимости?

4. Экономические основы оценки недвижимости: цели, задачи и принципы

Переход к рыночным отношениям дал сильный толчок для роста типов и числа компаний, способствующих стабилизации экономики России. Не последнее место в этом занимают недавно появившиеся компании, специализирующиеся на оценке всевозможных видов собственности, предлагаемых на рынке. Основные из них — бизнес, недвижимость, интеллектуальная собственность.

Оценить имущественные права владельца (рыночную стоимость) для возможной последующей передачи этих прав — главная задача оценки. Причем передача прав может быть как возмездной, так и безвозмездной. В обоих случаях владелец (продавец) так же, как и покупатель (получатель), будет иметь информацию о прибыли или убытке от продажи/покупки (передачи/получения) собственности. Помимо упомянутой рыночной стоимости, существуют и другие виды стоимости, такие, как: страховая, инвестиционная, частичных имущественных прав и т.п., для определения которых в настоящее время прибегают к услугам оценщиков.

1. Ценность как основная категория теории оценки

Оценка недвижимости — определение обоснованного денежного эквивалента, т.е. стоимости (ценности) недвижимости, — необходимое условие принятия экономически обоснованных решений при операциях с недвижимостью.

Оценка стоимости недвижимости всегда проводится с какой-либо конкретной целью (определение цены продажи, получение ипотечного кредита, страхование имущества и т.д.). Эта цель называется назначением оценки, обусловливает выбор определения искомой стоимости. Одна и та же недвижимость будет иметь разную стоимость при использовании различных определений стоимости. Так, оценка стоимости для целей страхования от огня отличается от оценки стоимости для целей ипотечного кредитования. В первом случае величина стоимости определяется затратами на восстановление элементов сооружений, подверженных соответствующим рискам, а во втором — наиболее вероятной ценой, по которой объект сможет быть продан на рынке в случае прекращения выплат но ипотечному кредиту.

В принципе в рыночных условиях оценивать можно как объект — недвижимость, так и субъект — девелоперскую компанию, а также деятельность — девелоперский бизнес.

Правовой основой оценки являются: Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» (№ 135-ФЗ от 29.07.98 в текущей редакции), утвержденные Европейские стандарты оценки недвижимости (Москва, РОО.1998), стандарты оценки недвижимости Российского общества оценщиков, ГОСТ Р 51 195.0.02-98 и различные подзаконные акты — методики, инструкции и пр.

Ключевым понятием в теории оценки является понятие ценности. Ценность представляет собой положительную или отрицательную значимость объектов окружающего мира для человека, группы, общества в целом. Эта значимость определяется степенью ограниченности (дефицитности) вещей и их полезностью, т.е. способностью удовлетворять определенные человеческие потребности. В свою очередь, ценность объектов окружающего мира обуславливает стремление ими обладать. Данное обстоятельство привело к формированию понятия права собственности на объект окружающего мира. Именно право собственности позволяет владельцу использовать, хранить и распоряжаться вещью, которой он обладает. Таким образом, правомерность существования института собственности полностью обусловлена изначальным существованием ценности, которая, в свою очередь, не может уцелеть без собственности. Конкретная же реализация права собственности на вещь, созданную в прошлом, определяется той выгодой, которую это право может принести в будущем. В связи с этим можно сделать вывод, что связь между ценностью и собственностью представляет собой соединение знания о прошлом, которое проецируется в будущее, а измеряется в настоящем.

Процесс измерения денежного эквивалента ценности — есть процесс оценки стоимости. При этом особо важно отметить, что, так как права собственности на вещь, представляющую определенную ценность, есть исключительное право владеть, пользоваться и распоряжаться вещью, то оценивается не сама вещь, а пакет прав на нее, состоящий из прав владения, использования, распоряжения.