Финансирование рынка недвижимости
Рынок недвижимости как составная часть инвестиционного проекта
Понятие рынка недвижимости
Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Рынок недвижимости — сложная структура, цель которой свести покупателей и продавцов (рис. 8).
Рис. 8 — Модель
участников рынка недвижимости
Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы. Все участки земли в пределах населенного пункта дифференцированы или должны быть дифференцированы. Каждый рынок недвижимости имеет уникальные черты, обусловленные влиянием внешних и внутренних факторов воздействия. Рынок недвижимости сегментирован, так как различные пользователи обладают разными потребностями и разным платежеспособным спросом. Каждый конкретный рынок недвижимости может быть сегментирован по целому ряду параметров:
по функциональному использованию — для жилого, коммерческого, общественного, промышленного и сельскохозяйственного назначения существуют различные рынки недвижимости;
по географическому фактору — каждый район может представлять собой отдельный рынок;
по цене;
по качеству недвижимости — офисные помещения высокого класса с дорогой мебелью могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения среднего или невысокого класса, хотя оба объекта могут находиться на одной улице, не говоря уже о престижности района;
по инвестиционной мотивации — одни инвесторы заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, не приносящей денежного потока, но с большим потенциалом для прироста стоимости. Другие могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен продолжительный денежный поток, что в строительстве вполне возможно;
по типу прав собственности — различные рынки существуют для различных видов прав на недвижимость (неограниченные права собственности, сервитуты, права на недра, на аренду и права на участие в кондоминиумах, разделенные по времени).
Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым. Рыночная стоимость должна рассматриваться с точки зрения наиболее вероятного покупателя. Практически каждый инвестор находится в единственной в своем роде ситуации. Одним из наиболее важных факторов является то влияние, которое владение недвижимостью оказывает на ситуацию с подоходным налогообложением собственника.
Практика показала, что достаточно часто в действительной рыночной ситуации нарушаются некоторые или все условия, сопровождающие понятие «рыночная стоимость», — идеальный стандарт, который, однако, не всегда достижим. По этой причине стоимость часто не совпадает с ценой сделки. Рыночная стоимость обычно оценивается с точки зрения типичного для данного рынка потенциального покупателя, тогда как реальный диапазон рыночной стоимости зависит от многих субъективных факторов, в частности от неучтенных или неуправляемых (политических, климатических) рисков.
Конкурентоспособность недвижимости — это совокупность характеристик объекта (здания, сооружения, территории), отличающих его объектов — аналогов по степени удовлетворения индивидуального потребителя и по уровню затрат на его покупку и последующую эксплуатацию, а также ее способность быть выделенной покупателем из других групп аналогичных объектов (например, жилых домов), предлагаемых фирмами-продавцами, благодаря более высоким потребительским свойствам и технико-экономическим параметрам. Именно на рынке проектов или осуществленных объектов строительная продукция, конкурируя между собой, сравнивается и проверяется потребителем на соответствие его потребности.
Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в данном районе. Если спрос при этом не возрастет, средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях исчезнут.