3. Метод соотнесения цены и дохода

Валовый рентный мультипликатор (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (gross income multiplier (GIM)). Это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД). На некоторых рынках используется также месячный рентный мультипликатор, который учитывает доход на ежемесячной, а не на годовой основе. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта. Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

а) оценивается валовый доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный; б) подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода; в) вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом; г) по каждому аналогу рассчитывается валовый рентный мультипликатор; д) определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам; е) рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта. Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)*ВРМср, (1)

где Сн — расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ПВДоц — потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта;

ДВДоц — действительный валовый доход от оцениваемого объекта ВРМср — валовой рентный мультипликатор;

Ца — как цена продажи аналогичного объекта недвижимости присутствует для сравнения и определения сравнительной оценки. Далее это конкретизуется, когда объектов для сравнения несколько:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+ …+Цаn/ПВДаn):n, (2)

где Ца1 — цена продажи первого аналогичного объекта;

ПВД1 — потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта;

Цаn — цена продажи n-го аналогичного объекта;

ПВДаn — потенциальный валовый доход от n-го аналогичного объекта;

n — количество аналогичных объектов.

GRM считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы. Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная цена и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится. Однако математическое соотношение не устраняет необходимости здравого подбора сопоставимых объектов.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

а) может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов;

б) в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

в) не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитализации (ОКК), также известный как общий коэффициент (overall rate (OAR)). Общая ставка дохода является элементом доходного подхода к оценке. Расчет общей ставки дохода на основе рыночных данных позволяет снять некоторые главные возражения против применения GRM. Чтобы определить общий коэффициент капитализации по рыночным данным, оценщик должен отобрать аналогичные недавно проданные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоками доходов от объекта оценки. Это позволяет оценщику использовать прямую капитализацию с тем, чтобы конвертировать прогнозируемый чистый операционный доход в оценку рыночной стоимости. Прямая капитализация определяется как пересчет ожидаемого чистого операционного дохода в единую сумму текущей стоимости путем деления дохода на соответствующий коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и продажной ценой сопоставимых объектов, продаваемых на рынке. При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов:

а) рассчитывается чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости;

б) подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;

в) вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

г) по каждому налогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;

д) определяется итоговый ОКК как средняя арифметическая расчетных ОКК по всем аналогам;

е) рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д. Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой:

Сн = ЧОДоц/ОККср, (3)

где Сн — расчетная рыночная цена объекта оценки;

ЧОДоц — чистый операционный доход аналога;

ОККср — общий коэффициент капитализации, средний или рассчитывается по формуле:

Сн = ЧОДоц/(ЧОД1/Ц1 +…+ ЧОДn/Цn):n, (4)

где ЧОД1 — чистый операционный доход от первого аналога;

Ц1 — цена первого аналога;

ЧОДn — чистый операционный доход от n-го аналога;

Цn — цена n-го аналога;

n — количество аналогов.

Преимущество данной процедуры расчета заключается в том, что она основана на использовании рыночной информации и легко реализуема. Подобно методу GRM действенность данного подхода зависит от качества рыночных данных, которые могут быть собраны и подтверждены. Таким образом, сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу.

Например, оценка квартир производится, в основном, методами сравнительного подхода, поскольку и количество совершаемых сделок, и количество предложений по купле-продаже очень велико, а сами объекты достаточно однотипны, то есть поиск аналогов не представляет большого труда. Для осуществления всех рассмотренных методов сравнительного подхода необходимо:

1) наличие развитого рынка недвижимости;

2) открытость рынка;

3) доступность информации о предыдущих сделках;

4) наличие специальных служб, накапливающих информацию.

Таким образом, можно выделить преимущества и недостатки сравнительного метода:

Преимущества сравнительного подхода:

а) наиболее простой подход;

б) статистически обоснованный;

в) предлагает методы корректировки;

г) обеспечивает данные для других подходов в оценке.

Недостатки сравнительного подхода:

а) требует активного рынка;

б) сравнительные данные не всегда имеются;

в) требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

г) основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.