6. Комбинированное финансирование жилищного строительства

К привлеченным средствам с целью финансирования жилищного строительства относятся средства от продажи акций, паев, долей, доход от сдачи недвижимости в аренду.

7. Финансирование за счет облигационных займов и сертификатов

Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в строительство жилья стал выпуск облигационных займов. Участниками такой схемы выступают заказчик, заемщик-эмитент, финансовый агент (организатор) и кредитор. При этом функции кредитора выполняют в отличие от всех других моделей финансирования недвижимости те, кто желают приобрести жилой объект. В качестве эмитента могут выступать государственные органы, юридические лица, имеющие права на проведение жилищного строительства. Возможно совмещение функций заказчика и эмитента. В качестве организаторов выпуска и оборота облигационных займов могут выступать инвестиционные банки. Одной из главных функций организатора обычно является нахождение кредиторов.

Облигация — это ценная бумага, удостоверяющая отношения займа между ее владельцем и лицом, выпустившим ее. Главное достоинство облигации состоит в том, что она является наиболее действенным и эффективным инструментом, позволяющим, не перераспределяя собственность на недвижимость, аккумулировать средства инвесторов и обеспечить развитие жилищного сектора рынка недвижимости.

Облигационный заем удостоверяет:

• факт предоставления владельцем ценной бумаги денежных средств эмитенту;

• обязательство эмитента вернуть держателю облигации сумму основного долга (или ее эквивалент — жилую площадь) по истечении оговоренного срока;

• обязательство эмитента выплачивать держателю облигаций фиксированный доход в виде процента от номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента.

Эмитент может погасить облигации тремя путями:

1) денежными средствами, исходя из рыночной стоимости м² общей площади построенного жилья;

2) жильем;

3) обменом на облигации последующих серий.

Жилищный сертификат можно рассматривать как бескупонную облигацию с возможностью натуральной формы погашения. Сертификат представляет собой высоколиквидную ценную бумагу, дающую право на получение от 0,1 до 1 м² жилья определенного качества и местоположения в строящемся или реконструируемом доме.

Как правило, срок действия жилищных сертификатов не ограничен. После формирования пакета, достаточного для получения жилого объекта недвижимости желаемой площади, его владелец предъявляет сертификаты к погашению и через определенное время становится владельцем жилья от эмитента сертификатов.

К основным особенностям финансирования объектов недвижимости жилищными сертификатами можно отнести:

• эквивалентность жилищного сертификата определенной площади;

• разделение процесса строительства на несколько этапов, под финансирование каждого из которых реализуется определенное количество сертификатов;

• формирование цены жилищных сертификатов в зависимости от затрат по каждому этапу строительства и от уровня инфляции, приведенных к 1 м² общей площади жилых объектов недвижимости;

• выбор покупателем сертификатов формы их погашения.