Формирование рынка земельных ресурсов в России
До 1917 г., при наличии различных форм частной собственности на землю, а также государственной и общинной, купля-продажа земли, ее ипотека и аренда были широко распространенным явлением, и существовал рынок земельных ресурсов. Одним из декретов Октябрьской революции 1917 г. была проведена национализация земли, и земля стала объектом общественной собственности и была передана в бесплатное и вечное пользование крестьянам. Городские земли, а также природные и водные ресурсы стали объектом государственной собственности и также перестали быть объектом свободной купли-продажи. Ликвидация частной собственности на землю привела к тому, что из цены продукции и услуг, производимых с использованием земельных ресурсов, исчезла абсолютная рента, сократился размер и дифференциальной ренты и такие жизненно важные продукты для населения, как продовольствие, строительство, оплата жилья, проезд на транспорте, оплата электроэнергии, воды и многие другие, стали предлагаться по низким, общедоступным для населения ценам или бесплатно.
При пользовании земельными ресурсами создавались экономические отношения, и в процессе их функционирования возникала необходимость осуществления оценки земельных и природных ресурсов, и на этой основе применялись такие виды цен, как поденная плата, возмещение затрат: на геологоразведочные работы, проведение природоохранных мероприятий, восстановление и рекультивацию земель для сельскохозяйственного производства, строительство различных промышленных и жилищных объектов, создание садово-огородных участков и т.д. Хотя здесь еще не было прямых актов купли-продажи земельных участков, но элементы товарно-денежных отношений присутствовали, и они положили начало возникновению новых рыночных отношений. Рентные доходы и затраты на воспроизводство земельных ресурсов стали включаться в цены на продукцию, получаемую с их использованием.
Новый толчок к развитию рыночных отношений дала Конституция 1993 г., утвердившая право частной собственности на землю и ее куплю-продажу собственниками.
В Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной думой 22 декабря 1995 г., в статье 552 устанавливалось, что по договору купли-продажи зданий, сооружений или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на покупаемую им недвижимость передавались права и на ту часть земельного участка, которая была занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Наряду с передачей прав собственности стали возникать и арендные отношения по поводу использования объектов недвижимости и земельных участков, на которых они были расположены. Появилась и купля-продажа земельных участков, например садово-огородных. Возникают такие отношения по поводу земельных паев членов колхозов или совхозов при их выходе из них. В частной собственности на землю находится более 16 млн га земли. Поэтому необходимость осуществления широких товарно-денежных (рыночных) отношений по поводу земельных ресурсов становится насущной необходимостью. Для их нормального осуществления нужна прочная правовая база. Для этой цели в Государственной думе РФ рассматривается новый земельный кодекс РФ, а также ряд других законов, принятие которых положит начало развитию нового более совершенного рынка земельных ресурсов. Тогда оценка и формирование цен на землю будут происходить на основе рыночного механизма, так же как и в других странах. До принятия земельного кодекса используется «Положение о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей» № 1272 от 10. 12. 93.
Поскольку земельная собственность включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других — залоговые обязательства, а в третьих — объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.
Основные способы сделок с земельными участками представлены на схеме 1.
Схема 1 — Основные способы сделок с земельными участками