7. Техника остатка

Остаточные методы позволяют оценщику рассчитать неизвестную инвестиционную составляющую на основе известных составляющих.

Остаточные методы используются при работе:

• с финансовыми составляющими (собственные и заемные средства);

• физическими составляющими (земля и улучшения);

• правовыми составляющими (право арендатора и арендодателя).

При капитализации дохода техника остатка используется для оценки стоимости недвижимости в тех случаях, когда известны стоимость и требования к доходности одного из элементов актива — здания (сооружения) или земли. Сумма дохода, оставшаяся после удовлетворения известных требований к доходу от здания или участка земли, приписывается другому элементу актива.

Наиболее распространенные варианты данного метода:

• техника остатка земли;

• техника остатка зданий;

• техника остатка для объекта недвижимости в целом.

При применении техники остатка для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений. Техника остатка для зданий используется тогда, когда известна стоимость земли. Техника остатка для объекта в целом используется в тех случаях, когда известна суммарная оценочная стоимость потока доходов, а также выручка от перепродажи всего актива.

Общая схема использования остаточных методов:

1. Стоимость известного компонента умножается на соответствующую ставку капитализации. В результате получается ежегодный доход, необходимый для привлечения капитала в компонент объекта недвижимости с известной стоимостью.

2. Полученный доход на одну из составляющих вычитается из ЧОД. Результатом будет остаточный доход, необходимый для привлечения капитала в неизвестный по стоимости компонент.

3. Остаточный доход капитализируется по ставке капитализации для компонента с неизвестной стоимостью, в результате чего находится стоимость последнего.

4. Стоимость известного компонента добавляется к стоимости остаточного компонента, результатом будет общая стоимость объекта.

Техника остатка используется при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования для земельных участков, как застроенных, так и незастроенных. Кроме того, этот метод применяется при оценке объектов недвижимости, имеющих в своем составе здания и сооружения с незначительным накопленным износом. Действия оценщика при этом сводятся к следующему:

• Остаточные методы используются оценщиком для оценки инвестиционной стоимости земельных участков при рассмотрении различных проектов их застройки, а также при работе в условиях отсутствия текущих данных по продажам схожих участков. Таким образом, наиболее эффективное использование будет отличаться от текущего использования.

• Стоимость улучшений оценивается как затраты по строительству зданий и сооружений, отвечающих наиболее эффективному использованию земельного участка, после чего эта величина умножается на ставку капитализации для улучшений. Результат — ежегодный доход, необходимый для привлечения средств инвесторов в строительство зданий и сооружений.

• Полученный доход на улучшения вычитается из ожидаемого ЧОД. Остаточный доход представляет собой доход, требующийся для капиталовложений в землю.

• Стоимость земельного участка определяется как остаточный доход на землю, капитализированный по соответствующей ставке.

• Общая стоимость объекта недвижимости равна сумме стоимости земли и улучшений.

Расчеты по технике остатка для зданий ведутся в обратном направлении по сравнению с техникой остатка для земли. Когда стоимость земли может быть оценена с высокой степенью точности по недавним сопоставимым продажам, из ЧОД может быть вычтен доход, приписываемый земле.

Полученный остаток — это доход, приписываемый зданиям и сооружениям, который может быть капитализирован для оценки стоимости последних. Общая оценочная стоимость объекта — сумма стоимости земли и капитализированной стоимости зданий и сооружений.

Данный метод ограничен в применении и используется для оценки участков земли с ветхими зданиями и сооружениями.

Применение техники остатка может привести к получению отрицательной величины стоимости. Например, техника остатка для земли показывает отрицательную величину остаточного дохода, приписываемого земле. Оценщику необходимо проверить допущения при расчете ставки капитализации как в части дохода на инвестиции, так и в части возврата инвестиций. Если допущения верны, то вероятно, что здание является избыточным улучшением для данного участка. То есть доход, приписываемый зданию, не способен обеспечить требуемый доход на инвестицию и возврат капитала. Или же требуется другой подход к управлению собственностью: скорректировать график арендной платы, изменить состав нанимателей или уровень предоставляемых им услуг и так далее. Оценщику необходимо внести предложение об изменении управления объектом, а далее и о сносе здания и замене его другим, которое будет соответствовать варианту наилучшего и наиболее эффективного использования собственности.

В технике остатка для собственности в целом наиболее подходящим будет термин «реверсия». Реверсия — это остаточная стоимость объекта недвижимости при прекращении поступлений потока доходов. Реверсия может быть получена по истечении срока экономической полезной жизни объекта или его перепродаже на более раннем этапе.

Вопросы для самоконтроля

1. Суть доходного подхода к оценке недвижимости.

2. Этапы доходного подхода к оценке недвижимости.

3. Понятие аренды. Для чего необходимо тщательно изучать арендные договоры.

4. Суть метода капитализации, его достоинства и недостатки.

5. Основные этапы оценки недвижимости методом капитализации.

6. Понятие коэффициента капитализации, его составляющие.

7. Суть метода дисконтирования денежных потоков, алгоритм его расчета.

8. Понятие ставки дисконтирования.

9. В каких случаях используется техника остатка оценки недвижимости.

10. Понятие реверсии.