9. Сделки в жилищной сфере, оценка жилья. Товарищество собственников жилья (кондоминиумы)

1. Сделки в жилищной сфере

Сделками являются действия лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Действия должны быть правомерны. Волеизъявление участников сделки осуществляется в их действиях. Поэтому через правовую оценку волеизъявления осуществляется анализ полноценности воли.

Сделки бывают односторонними, когда для ее совершения необходимо или достаточно воли одной стороны. К таким сделкам относятся: отказ от права собственности на имущество ст. 534 ГК РФ; составление доверенности ст. 185 ГК РФ; завещание ст. 534 ГК РСФСР. В большинстве случаев право собственности на жилье возникает на основании договоров ст. 154 ГК РФ. В письменной форме сделки совершаются путем составления единого документа, подписанного сторонами. Стороны свободны в решении: заключать или не заключать договор и если заключать, то на каких условиях.

Спорными представляются условия и практика риэлтерских фирм, заключающих «эксклюзивные» договоры на продажу квартир, когда риэлтерские фирмы диктуют свои условия, а их клиенты, не зная закона, попадают под указанный диктат. Типовой договор отчуждения недвижимости содержит сведения о сторонах договора, сведения о документах, подтверждающих право собственности. Правоустанавливающими документами являются: договор бесплатной передачи жилого помещения в собственность; договоры купли-продажи, мены; документы, подтверждающие факт приобретения жилья в результате нового строительства или вступления в ЖСК; свидетельство о праве на наследство, с указанием номера документа, даты заключения и даты и номера государственной регистрации. Переход права собственности возникает с момента государственной регистрации ст. 551 ГК РФ. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности. В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса требования о нотариально удостоверенном согласии одного из супругов на совершение сделки с недвижимостью необходимо только при распоряжении этим имуществом. При переходе права на жилое помещение по сделкам договора мены или купли-продажи право пользования приобретенным помещением должно быть оговорено в договоре.

Обязательными реквизитами сделок с недвижимостью в жилищной сфере являются определение предмета отчуждаемого или приобретаемого имущества, общая и жилая площадь этого предмета. Указанный перечень не является исчерпывающим, но перегружать договоры отчуждения имущества нецелесообразно. Остальные данные фиксируются в акте передачи либо в другом документе ст. 556 ГК РФ. Покупатель и нотариус должны быть убеждены в правомерности сделки, они могут проверить, кто там зарегистрирован и с чьей стороны могут возникнуть претензии. Следует иметь в виду, что право собственности и право прописки не увязаны между собой. На жилой площади могут проживать и быть зарегистрированы лица, не являющиеся ее собственниками. Покупатель, фирма-посредник вправе потребовать у продавца, чтобы он обеспечил выписку этих граждан. Отчуждение квартиры, если в ней прописаны несовершеннолетние дети, необходимо согласовать с районным отделом народного образования.

1. Аренда

Договоры аренды здания (сооружения), заключенные сроком от года и выше, нуждаются в государственной регистрации. Срок действия договора, определенного с первого числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году.

Агентства недвижимости предлагают к заполнению «договор аренды» и «договор найма», в принципе, и то и другое правильно и законно, но «договор аренды» регулируется нормам ГК, принятого 25.10.1994 года, а «договор найма» — нормами Жилищного Кодекса от 23.06.1983 года.

Граждане зачастую сдают в наем или аренду дома, квартиры, комнаты. Причиной этого могут быть как вынужденные обстоятельства, так и извлечение прибыли. Жилищный Кодекс, введенный в действие с 1 марта 2005 года, предусматривает право собственника квартиры сдавать ее в аренду, наем или безвозмездное пользование.

2. Залог

Еще одним законным способом реализации права на жилье является обращение к договору о залоге.

В силу залога, кредитор имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.

Существенными условиями договора о залоге являются его предмет, его оценка, существо, размер и сроки исполнения, а также условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество. Если не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий, договор считается незаключенным. Согласно ст. 339 ГК РФ договор о залоге идентичен договору об ипотеке. Договор о залоге заключается с соблюдением общих правил ГК о заключении договоров, а также положений Указа Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда либо по нотариально удостоверенному соглашению между сторонами.

На практике, вследствие несовершенства законодательства, договор залога подменяется договором купли-продажи в пользу заимодателя. Другая проблема связана с невозвратом кредита и трудностью реализации заложенной недвижимости, особенно, если там зарегистрированы несовершеннолетние.