Трансакционные издержки, ликвидность и локальность рынка недвижимости
Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость которых имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени. Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства — ликвидность (рис. 2). Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1—1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более. Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.
Высокий уровень трансакционных издержек является особенностью рынка недвижимости. Применительно к рынку недвижимости трансакционные издержки — это все издержки, связанные с обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях, провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т.д. На рынке недвижимости в Санкт-Петербурге трансакционные издержки составляют 57 % от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе фирмы застройщика расходы на ее содержание снижаются до 2—3 %. Таким образом, когда затраты на определенную услугу, оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуге в составе фирмы-застройщика, застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желание компаний-застройщиков иметь собственную сбытовую структуру.
Рис. 2 — Особенности рынка недвижимости
Рынки недвижимости отличаются локальностью, то есть сильной дифференциацией рыночной конъюнктуры по территории, поэтому опыт других регионов не может быть перенесен полностью и должен быть адаптирован к особенностям города. Применение зарубежных подходов требует еще большей осторожности в связи с различиями в нормативно-правовой базе и неразвитостью рыночных отношений в России.
Недвижимость и рынок несовершенной конкуренции
Рынок недвижимости — это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл. l).
Таблица 1 — Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции
|
Рынок совершенной конкуренции
|
Рынок несовершенной конкуренции |
|
1. Однородные и делимые товары |
1. Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален |
|
2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен |
2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта |
|
3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация |
3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках |
|
4. Централизованное ведение сделок |
4. Децентрализованные торги |
|
5. Низкие операционные расходы |
5. Высокие операционные издержки |
За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами:
как специфика объектов недвижимости;
относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
воздействие рынка капитала;
возможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.