6. Основные направления развития рынка недвижимости

Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию.

Было отмечено, что цены на элитное жилье не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества.

Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке.

Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья является следствием прежде всего макроэкономических факторов, и основной из них — сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост спроса на рынке, как следствие появления в стране слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически завершился.

Сегодня внутри этого слоя происходит новая дифференциация — выделение слоя с сверхвысокими для России доходами. За счет этой дифференциации возможно возрастание спроса на элитное жилье — в Москве, Санкт-Петербурге и других городах. Однако в абсолютном выражении потенциал этого слоя весьма и весьма ограничен.

Серьезное же расширение спроса возможно либо за счет повышения уровня доходов и формирования широкого «среднего» слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счет активного стимулирования спроса как государством, так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости.

Говорить сегодня о выходе на рынок массового покупателя преждевременно: средний слой в традиционном для западных стран смысле (основной по численности слой, являющийся главным потребителем товаров и услуг и опорой социально-эконо-мического строя) в России практически отсутствует.

А учитывая то, что макроэкономическая ситуация не способствует росту доходов населения, появление массового среднего слоя не грозит нам в ближайшей перспективе.

Рынок жилой недвижимости в обозримой перспективе будет испытывать дефицит спроса, что может существенно снизить доходы от традиционной для риэлтерских фирм деятельности по оказанию услуг при купле-продаже объектов недвижимости.

В этих условиях необходимо существенное расширение спектра услуг, предоставляемых фирмой клиенту: банковские расчеты, транспортные услуги, услуги нотариуса, возможность проведения ремонтных работ, предоставление рассрочки по платежам и пр., повышенное внимание к рекламе, возможно, снижение комиссионных.

Все эти средства могут сыграть существенную роль в привлечении клиентов, но их возможности все же ограничены: новые услуги — новые затраты, а сегодняшний клиент и так, как правило, ограничен в средствах. В то же время увеличение затрат на привлечение и удержание клиентов за счет собственных средств может заставить фирму выйти за пределы своего бюджета, а это грозит дисбалансом в доходах и расходах и даже финансовой несостоятельностью. Поэтому если для отдельных фирм эти приемы способны обеспечить необходимый объем оборота, то, очевидно, в целом они не решают проблему развития риэлтерского бизнеса.

Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счет активного участия государства через создание системы ипотечного кредитования: создание федерального и региональных агентств по ипотечному кредитованию, поддержка вторичного рынка закладных, предоставление государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов и т.д.

Однако определенные резервы есть и у самих риэлтерских фирм. Таким резервом может быть даже изменение территориального расположения фирм.

Другое направление переориентации риэлтерских фирм — поиск новых сфер деятельности на рынке недвижимости, например управление недвижимостью.

Поиск в большинстве случаев ведется в сфере коммерческой недвижимости, которая представляется более понятной и выгодной (учитывая широко распространенное мнение о недостатке офисных и торговых площадей).

Гораздо менее привлекательной сферой представляется управление жилой недвижимостью: мало у кого возникает желание иметь дело с жильцами и их проблемами, бороться с неплательщиками, учитывая чрезвычайную сложность их выселения, налаживать отношения с обслуживающими организациями. А между тем именно управление жилой недвижимостью является той сферой, которая рассматривается в западных странах в качестве наиболее стабильной и приносящей устойчивый доход. Да, управление жильем — дело, безусловно, сложное и на первых порах вряд ли можно рассчитывать на высокие доходы. Кстати, оно столь же сложно и в других странах: процессы по выселению неплательщиков могут длиться годами. Но зато люди всегда заинтересованы в том, чтобы иметь жилье, чтобы у них было тепло и свет, а значит, они всегда в основной своей массе будут готовы за это платить.

Как известно, одним из главных направлений преобразований в сфере городского управления является реформирование жилищной сферы города. Помимо всего прочего, такое реформирование предусматривает и возможности привлечения частных фирм к эксплуатации жилых зданий, находящихся в муниципальной собственности кондоминиумов, жилищно-строительных кооперативов и пр. Вряд ли эти процессы пойдут быстро и гладко, и тем не менее это перспективная тема, работать над которой надо начинать уже сегодня.

Еще одним перспективным направлением может стать работа по организации эффективного использования ведомственных общежитий, доля которых в общем фонде недвижимости города весьма существенна. Сейчас в городе готовится механизм реорганизации этого сегмента рынка недвижимости — предполагается создание единой общегородской структуры по управлению общежитиями города. Но, очевидно, что сама эта структура будет не в состоянии обеспечить непосредственное управление всеми объектами.

Вероятным направлением дальнейшего развития риэлтерской деятельности будет более активное их участие в привлечении средств населения к долевому строительству, в том числе в новых формах. Очевидно, риэлтерские фирмы все чаще и чаще станут вовлекаться в этот процесс, выступать не только в качестве брокера по продажам готового или строящегося жилья, но и в качестве инвестиционного брокера, инициатора и организатора в реализации подобного рода проектов.

И еще одним перспективным направлением деятельности на рынке недвижимости является привлечение средств населения и юридических лиц к финансированию развития коммерческой недвижимости.

В странах с развитыми рынками недвижимости это направление развивается очень активно через использование ценных бумаг.

Выпуск ценных бумаг позволяет снять некоторые проблемы, связанные с привлечением инвестиций в недвижимость: ограниченную ликвидность, высокий уровень трансакционных издержек, большие объемы необходимых для инвестирования средств. Очевидно, эти преимущества делают актуальным выпуск ценных бумаг для привлечения инвестиций в недвижимость и в российских условиях, тем более что большинство населения не может на иных условиях участвовать в операциях на этом рынке.

Если за последние годы в России рынки жилья развиваются благодаря законам РФ о собственности и о приватизации жилья, то рынок земельных участков находится на начальной стадии развития. Это объясняется отсутствием современного Земельного кодекса РФ; в связи с этим не введена в действие глава 17 «Право собственности и другие вещные права на землю» нового Гражданского кодекса РФ.

Развитие рынка земли — это проблема и перспектива российского рынка недвижимости.

Вопросы для самоконтроля

1. Значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики.

2. Признаки рынка недвижимости.

3. Основные процессы на рынке недвижимости.

4. Субъекты рынка недвижимости.

5. Какие участники рынка недвижимости относятся к институциональным, а какие к неинституциональным?

6. Институциональный подход при описании структуры рынка недвижимости.

7. Объектный подход при описании структуры рынка недвижимости.

8. Воспроизводственный подход при описании структуры рынка недвижимости.

9. Какая связь между первичным и вторичным рынками недвижимости?

10. На какие сегменты можно разделить рынок недвижимости?