8. Оценка земельных ресурсов

1. Особенности земли как товара

По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром — объектом хозяйственного оборота, т.е. практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования; рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

Земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Цена на землю выступает как капитализированная рента. Так же как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен — снижается.

Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом — уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно и/или картофель сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также резко сократится и цена на землю соответственно снизится.

Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов — экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Характерной особенностью земли как товара является абсолютная неэластичность ее предложения на рынке, т.е. любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату (в противном случае он вообще лишится ренты). Из неэластичности предложения земли на рынке английский экономист Давид Рикардо (1772—1823) сделал весьма важные выводы.

Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, — ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высока цена земли, а, наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены на зерно, выращиваемое на ней.

Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.

В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.

Земля — специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и т.п. в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и др.

Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, — разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др. — являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок. В соответствии с законом «О земле» состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.

2. Земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов).

3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения.

4. Земли природоохранительного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

В соответствии с указом президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. № 1767 земельные участки и все, что прочно с ними связано, относится к недвижимости. Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и настоящего указа. В России разрабатываются основы земельного законодательства, условия ведения земельного кадастра и другие правовые акты, которые будут определять характер сделок, связанных с куплей-продажей и использованием земельных ресурсов.