3. Экспертиза прав собственности на недвижимость

1. Правовые основы рынка недвижимости

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государственные органы устанавливают, изменяют или отменяют соответствующие правовые нормы.

Права и интересы в сфере недвижимости делятся на общественные и частные.

К общественным правам относятся:

• право на налог (имущественное налогообложение);

• право отчуждать за компенсацию недвижимость для общественных нужд;

• право полицейской власти — ограничения, которые устанавливаются обществом для защиты своих интересов (введение зональных ограничений в области строительства, дорожного движения, законодательства по застройке и развитию территории, по контролю за окружающей средой, законодательство по эксплуатации и разработке земли и т.д.);

• право выморачивать имущество в казну (возвращение государству права собственности в случае смерти владельца, не оставившего завещания, и в случаях отсутствия законных наследников).

К частному праву относятся:

• владение имуществом одним физическим или юридическим лицом;

• пожизненное имущественное право (права на недвижимость, которые прекращаются со смертью владельца);

• права на недвижимость в соответствии с законом (право жены на часть недвижимости умершего мужа, право вдовца при наличии детей на пожизненное владение имуществом умершей жены — супружеская собственность заключается в том, что каждый супруг владеет 1/2 частью супружеского имущества).

Источники права подразделяются на три основные группы:

• федеральные законы в сфере недвижимости и иные, принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

• законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ (региональное законодательство);

• законодательство о местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты.

Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по гражданскому, земельному и жилищному законодательству.

В Конституции РФ изложены основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Она гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции и свободу экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности».

«Каждый вправе иметь имущество в собственность, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Владение, пользование и распоряжение землей и имуществом осуществляются их собственниками свободно. Конституция РФ устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, что каждый имеет право на жилище (ст. 36, 40). Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.

Гражданский кодекс РФ содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, займа и других сделок, однако на практике сохраняются три вертикали управления объектами недвижимости, каждая из которых имеет свою специфику.