Специфические характеристики объекта недвижимости
Недвижимость — товар особого рода — это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует так называемая неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости. Согласно нормативным актам, принятым в период 1990—1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Сущность объекта недвижимости как товара триедина (рис. 3).
Кроме родовых признаков, позволяющих отличить объекты недвижимости от других видов товара, существуют и специфические характеристики. Так, например, объекты недвижимости характеризуются длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3—3,5 года.
Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать для продавца и покупателя (асимметрия представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.
Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше чем другие товары подвержены государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты.
Рис. 3 — Недвижимость — товар особого рода
Недвижимость — дорогой товар, и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.
Особые характеристики объектов недвижимости как товара, наряду с ее особым местом в рыночной экономике, обусловливают необходимость достаточно широкого спектра социально-экономической информации для позиционирования данного товара на рынке. Однако это не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций.
Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека.
Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:
жилье — для удовлетворения жилищных потребностей;
промышленные объекты — для организации производственно-технологических процессов;
земельные участки — для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.
Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако нельзя утверждать, что рынок недвижимости — это составной элемент единого рынка услуг.
Услуга — результат взаимодействия исполнителя с потребителем, а также собственная деятельность исполнителя по удовлетворению потребностей потребителей. Услуга характеризуется неотделимостью от производителя, неосязаемостью, несохраняемостью и непостоянством качества. При этом услуга может быть связана (или не связана) с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но в любом случае она полезна не как вещь, а как определенная деятельность.
В силу своей ограниченности и уникальности недвижимость — это товар с ярко выраженными индивидуальными признаками (индивидуальностью). Среди основных факторов, определяющих индивидуальность, а следовательно, и цену любого объекта недвижимости, обычно выделяют:
месторасположение (географическая уникальность);
инфраструктура в месте расположения недвижимости (уникальность окружения или инфраструктурная уникальность);
объем капитальных вложений в объект недвижимости (инвестиционная уникальность);
психологический образ (уникальность покупателей/вла-дельцев/пользователей, так как каждый по-разному оценивает престижность места расположения недвижимости, ее архитектурный облик и т.д.).
Выводы
Во-первых, в силу своей ограниченности и уникальности недвижимость — это товар с ярко выраженными индивидуальными признаками (индивидуальностью).
Во-вторых, рынки недвижимости по сравнению с другими финансовыми и товарными рынками (например, ценных бумаг, пшеницы или прохладительных напитков) не являются публичными (открытыми). Действительно, в области недвижимости (именно в силу ее уникальности) не существует бирж в их классическом понимании, т.к. объекты недвижимости с трудом поддаются стандартизации (если поддаются ей вообще). В силу того, что единица недвижимости является весьма дорогостоящим товаром и не всегда может физически контролироваться участниками сделки, многократно возрастают риски, которые могут существенно превышать риски по сделкам на сравнимые суммы с другими видами товаров. Поэтому часто стороны предпочитают не афишировать процесс заключения, а также условия таких сделок. В связи с этим получение информации о сделках с объектами недвижимости требует значительных затрат и ведет к высоким транзакционным издержкам (издержкам обращения). Такое положение пытаются исправить ведением различных реестров прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но к ним не во всех юрисдикциях обеспечен свободный доступ.
В-третьих, на рынке недвижимости сильны позиции государства, которое, как осуществляя свои права суверена, так и в целях снижения рисков на рынках недвижимости, а следовательно, и транзакционных издержек законодательно регулирует ее оборот. Оно законодательно обеспечивает защиту интересов как собственников объектов недвижимости, так и собственников тех или иных прав на нее, в той или иной степени регулирует оборот недвижимости и прав на нее, а также организует процесс регистрации прав на недвижимость.
В-четвертых, недвижимость чрезвычайно удобна как объект налогообложения, поскольку налоги платятся, как правило, по месту ее нахождения или государственной регистрации. Скрыть объект недвижимости невозможно. И это очень хорошо с точки зрения налоговых органов.
В-пятых, недвижимость, как и любой другой капитальный товар, в силу своей уникальности и высокой стоимости является одним из наименее ликвидных активов. Это сильно проявляется в моменты циклических спадов деловой активности. Несмотря на то, что количество объектов недвижимости ограничено, в моменты кризисов на ник резко падает спрос, так как потребности в основных средствах уменьшаются. Например, в результате августовского кризиса 1998 года резко снизились ставки арендной платы, уменьшилась заполняемость бизнес-центров и упала стоимость жилья.
В-шестых, недвижимость, как мы уже неоднократно отмечали, физически не следует за обладателем прав на нее. В этом смысле собственники недвижимости часто сталкиваются с проблемами контроля за ее функционированием и использованием. Эти проблемы аналогичны тем, с которыми сталкиваются собственники корпораций при обеспечении контроля за менеджерами. В результате, в общих затратах собственника недвижимости значительную их часть наряду с трансакционными издержками составляют издержки контроля за ее владением и использованием.
В-седьмых, недвижимость относится к практически неисчерпаемым и неуничтожимым ресурсам. В силу этого количество переходов прав на нее от лица к лицу может быть весьма велико, что влечет за собой рост издержек в случае необходимости проверки юридической чистоты сделок с объектом недвижимости в течение ее жизненного цикла. Поэтому на рынках недвижимости велика роль различного рода реестров объектов недвижимости, в которых в хронологическом порядке регистрируются все сделки с этими объектами с момента их создания.
Вопросы для самоконтроля
Что представляет собой недвижимое имущество?
Что является основной причиной несоответствия ожиданий собственников и покупателей? Что происходит в этой ситуации?
От чего зависит время пребывания товара на рынке?
Физические характеристики объекта недвижимости?
Основные факторы, определяющие цену любого объекта недвижимости?