4. Законодательство по приватизации

На первом этапе (1992—1994 гг.) продажа государственного имущества осуществлялась в соответствии с положениями Закона РСФСР от 03.07.1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», утратившего силу в 1997 г. Согласно этому закону начальная цена для продажи объектов приватизации могла определяться только в соответствии с Методическими указаниями по оценке стоимости этих объектов, утвержденными Госкомимуществом России.

Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ была утверждена Указом Президента РФ от 24.12.1993 г № 2284. Порядок определения цены зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, составляющих недвижимое имущество, а также нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, приобретенных арендаторами в собственность, остался прежним и в последних редакциях Указа.

Нормативное регулирование цены для продажи таких объектов приватизации установлено Указом Президента РФ от 22.07.1994 г. № 1535; основными положениями государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 01.07.1994 г.

Согласно ст. 217 ч. 1 ГК РФ, принятой 30 ноября 1994 г., имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами. Данное положение учитывает, что в процессе разграничения государственной собственности субъекты федерации и муниципальные образования становятся собственниками, в силу чего вправе сами определять, какие объекты подлежат приватизации. Федеральные законы о приватизации государственного и муниципального имущества могут устанавливать ее процедуру, формы и способы, но не перечень подлежащих приватизации объектов собственности.

Федеральным законом от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (ред. законов от 22.04.1996 г. № 38-ФЗ, от 26.11.1996 г. № 141-ФЗ, от 17.03.1997 г. № 55-ФЗ) предусмотрено, что порядок и условия приватизации муниципальной собственности (как одного из способов возмездного отчуждения) определяются населением непосредственно или представительными органами местного самоуправления самостоятельно (п. 4 ст. 29).

Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 23.06.1999г. № 116-ФЗ) не предусматривается нормативное регулирование стоимости выкупаемого арендаторами муниципального имущества. Муниципальное образование вправе решать этот вопрос самостоятельно в соответствии с определенным им порядком и условиями приватизации муниципального имущества.

Изменилось юридическое содержание норм Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., которые, согласно ст. 90 (ч. 3) Конституции РФ, могут применяться лишь в объеме, не противоречащем федеральным законам при проведении приватизации объектов муниципальной собственности, в том числе земельных участков, в случаях, если органами местного самоуправления, действующими в пределах их компетенции, не определены иные порядок и условия приватизации таких объектов. Это констатировано и в Указе Президента РФ от 21 мая 1999 г. № 632 «Об особенностях применения Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535».

С 26 апреля 2002 г. вступил в действие Федеральный закон № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», сменивший федеральный закон № 123-ФЗ «О приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».

Основные принципы и само понятие приватизации остались неизменными. В контексте этих законов приватизация — это исключительно возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, ее субъектов, муниципальных образований, в собственность физических или юридических лиц.

В соответствии с новым законом будет разрешена приватизация земли, на которой расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы (ст. 28), возможна приватизация объектов культурного наследия, а также приватизация объектов социально-культурного и коммунально-бытового значения.

В новом законе есть существенные изменения по способам приватизации государственного и муниципального имущества: исключен выкуп арендованного имущества и исключена приватизация путем преобразования государственных и муниципальных унитарных предприятий в открытые акционерные общества, 100 % акций которых находятся в государственной или муниципальной собственности, отсутствуют преимущественные права работников ОАО, созданных в процессе приватизации, на приобретение акций и арендаторов на выкуп арендованного недвижимого имущества (арендатор, вложивший деньги в ремонт и содержание занимаемых им помещений, участвует в их приватизации на общих основаниях, например на конкурсе или аукционе).

Единственное, что может сделать арендатор, — это потребовать от арендодателя произведенные им неотделимые от арендованного имущества улучшения, если они выполнены с разрешения арендодателя, однако в новом законе появилось несколько новых способов приватизации — продажа государственного или муниципального имущества как без объявления цены, так и путем публичного предложения акций ОАО по результатам доверительного управления.

Четко определены критерии выбора способа приватизации.

Инициатива в приватизации государственного имущества принадлежит исключительно государственным органам. Приватизация федеральных зданий и земель под ними начинается с момента включения такого имущества в план (программу) приватизации федерального имущества, которая ежегодно утверждается Правительством РФ. На основании плана (программы) принимается решение об условиях приватизации конкретного государственного имущества. Органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок планирования и принятия решения о приватизации находящегося в их собственности имущества. Потенциальные покупатели могут узнать о продаже из средств массовой информации: планы (программы) и решения о продаже подлежат обязательному опубликованию.

Новый закон отличается более детальным описанием процесса подготовки объектов к приватизации и самой приватизации (в отличие от прежнего закона), содержит минимальное количество отсылочных норм, порядок приватизации государственного или муниципального имущества в нем прописан достаточно четко и ясно.

Принципиальных изменений для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность и собирающихся приватизировать государственное или муниципальное имущество, в новом законе нет.

Особое место занимает Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г., который устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяет правовые, социальные, экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Вступление граждан в права собственности на жилье дает им возможность эффективно вкладывать свои средства, выступать со своей недвижимостью на рынке жилья, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться жильем. Закон подробно определяет порядок правил приватизации жилья.

При приватизации должна определяться нормативная цена государственного или муниципального имущества, под которой понимается минимальная цена возможного отчуждения этого имущества. Процедура установления нормативной цены на приватизируемые объекты недвижимости определяется Постановлением Правительства РФ «Об утверждении правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества» от 31 мая 2002 г. № 369. Исходной позицией для определения нормативной цены являются данные промежуточного бухгалтерского баланса, отражающего расчет чистых активов унитарного предприятия. При этом учитываются:

• стоимость земельных участков, подлежащих приватизации в составе унитарного предприятия, определяемая в составе цены выкупа земельных участков, установленной в соответствии с законодательством РФ о приватизации;

• стоимость акций (долей, вкладов) в уставных капиталах в составе долгосрочных и краткосрочных финансовых вложений, определяемая исходя из нормативной цены недвижимости;

• НДС в отношении приобретенного имущества. Не учитываются:

  • балансовая стоимость объектов недвижимости, не подлежащих приватизации в составе всего недвижимого имущества;

  • просроченная дебиторская задолженность.

Следует помнить, что нормативная цена имущества унитарного предприятия при его преобразовании, например в открытое акционерное общество (ОАО), используется только для определения нормативной цены акций создаваемого общества.

В зависимости от того, какой период времени прошел с даты регистрации открытого акционерного общества до даты определения, нормативная цена акции (ОАО) определяется с использованием разных методик:

1. Если прошло меньше года, — с помощью корректировки, осуществляемой путем умножения нормативной цены имущества предприятия на долю акций в уставном капитале ОАО на коэффициент контроля и на коэффициент «золотой акции». Коэффициент контроля отражает степень влияния акционера на принятие решений и зависит от доли принадлежащих ему акций. Коэффициент «золотой акции» устанавливается Правилами в размере 0,8.

2. Если прошло больше года или акционерное общество не было образовано в процессе приватизации, — на основании данных сводной бухгалтерской отчетности как средневзвешенное значение указанных в Правилах величин, умноженное на коэффициент «золотой акции». Средневзвешенное значение величин определяется путем сложения этих величин, умноженных на их весовые коэффициенты, отражающие степень влияния каждой величины на итоговое значение нормативной цены. При этом в зависимости от наличия чистой прибыли ОАО продаж его акций в процессе приватизации и их биржевых котировок применяются различные варианты расчета нормативной цены.

Нормативная цена иного, подлежащего приватизации государственного или муниципального, имущества, не находящегося в хозяйственном ведении и не закрепленного в оперативном управлении за государственными или муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями, устанавливается равной балансовой стоимости такого имущества, но не ниже его первоначальной (восстановительной) стоимости, определенной на основании первичной документации по учету основных средств и умноженной на коэффициент 0,1.

На этих примерах наглядно видно, как динамично изменяется нормативная база, регулирующая вопросы экономико-социаль-ной жизни общества, в данном случае в области управления недвижимостью. Поэтому полезно пользоваться таким сводным источником информации, как «Разъяснения о применении законодательства о приватизации и нормативных правовых актов, регулирующих порядок разграничения собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность» (утверждены распоряжением Минимущества РФ от 23 апреля 1999 г. № 592-р).