- •Оглавление
- •Особенности рынка недвижимости как товара
- •Понятие недвижимого имущества
- •Недвижимость как часть национального богатства и как объект собственности
- •Особенности экономико-правового оборота недвижимости
- •Трансакционные издержки, ликвидность и локальность рынка недвижимости
- •Недвижимость и рынок несовершенной конкуренции
- •Специфические характеристики объекта недвижимости
- •Рынок недвижимости: специфика, структура и особенности ценообразования
- •Рынок недвижимости в системе рыночной экономики
- •Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •Субъекты рынка недвижимости
- •Структура рынка недвижимости
- •Сегментация рынка недвижимости
- •Основные направления развития рынка недвижимости
- •Экспертиза прав собственности на недвижимость
- •Правовые основы рынка недвижимости
- •Законодательная основа имущественно-земельных отношений
- •Жилищное законодательство
- •Законодательство по приватизации
- •Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •Установление и гарантия прав по использованию недвижимости (правовое зонирование территории)
- •Экономические основы оценки недвижимости: цели, задачи и принципы
- •Ценность как основная категория теории оценки
- •Классификация собственности для целей оценки
- •Виды стоимости
- •Принципы оценки объектов недвижимости
- •Методика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи)
- •Технология оценки недвижимости
- •Основные подходы и методы оценки недвижимости
- •Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
- •Сфера применения затратного подхода
- •Элементы затратного подхода
- •Оценка восстановительной стоимости
- •Методы определения восстановительной стоимости
- •Общие положения по определению стоимости строительства
- •Определение износа объекта недвижимости
- •Метод парных продаж
- •Метод срока жизни
- •Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •Методы анализа и внесения корректировок
- •Метод соотнесения цены и дохода
- •Пример расчета
- •Доходный подход к оценке недвижимости
- •Основные моменты доходного метода
- •Принципы оценки недвижимости, используемые в доходном методе
- •Этапы доходного подхода
- •Анализ арендных договоров
- •Метод капитализации доходов
- •Метод дисконтированных денежных потоков
- •Техника остатка
- •Оценка земельных ресурсов
- •Особенности земли как товара
- •Формирование рынка земельных ресурсов в России
- •Стоимость, цена и налогообложение земли
- •Нормативная цена земли
- •Рыночная стоимость земельного участка
- •Арендная плата
- •Земельный налог
- •Зарубежный опыт оценки городских земель
- •Сделки в жилищной сфере, оценка жилья. Товарищество собственников жилья (кондоминиумы)
- •Сделки в жилищной сфере
- •Наследование
- •Дарение
- •Купля-продажа
- •Страхование
- •Приватизация
- •Товарищество собственников жилья (кондоминиум)
- •История кондоминиума
- •Иностранный опыт
- •Регистрация кондоминиума
- •Товарищество собственников жилья (тсж)
- •Оценка жилья
- •Финансирование рынка недвижимости
- •Рынок недвижимости как составная часть инвестиционного проекта
- •Понятие рынка недвижимости
- •Участники финансирования недвижимости
- •Финансирование недвижимости
- •Формы кредитования объектов недвижимости
- •Банковский кредит
- •Закладная
- •Ипотечный кредит
- •Комбинированное финансирование жилищного строительства
- •Финансирование за счет облигационных займов и сертификатов
- •Финансирование строительства с использованием векселей
- •Долевое строительство
- •Развитие понятия недвижимости. Девелопмент
- •Основные понятия девелопмента
- •Принципы девелоперской деятельности
- •Структура целей задач и результатов девелопмента
- •Виды девелопмента
- •Эффективность девелопмента
- •Ипотека: сущность и механизмы функционирования
- •Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования
- •Сущность и история развития ипотеки
- •Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам
- •Развитие ипотечного жилищного кредитования в России «Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002—2010 годы. Программа и этапы ее реализации
- •Государственная программа регулирования жилищных проблем молодых семей (Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей»)
- •Регулирование рынка недвижимости
- •Особенности регулирования рынка недвижимости
- •Государственное регулирование рынка недвижимости
- •Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •Городское пространство
- •Зонирование территорий
- •Кадастровый учет
- •Платежи за недвижимость
- •Формирование рынка недвижимости в России
- •Приватизация как основа становления рынка недвижимости
- •Основные закономерности и факторы развития рынка жилья
- •Региональные особенности формирования рынка
- •Состояние и тенденция спроса и предложения на российском рынке недвижимости
- •Литература
Сфера применения затратного подхода
Итоговое согласование стоимости объекта недвижимости. Оценка стоимости осуществляется с применением различных подходов, в т.ч. и затратного. Получение итоговой обоснованной и достовореной величины стоимости основывается на согласовании результатов, полученных в результате применения различных подходов.
Оценка на пассивных рынках. Такие рынки характеризуются отсутствием сопоставленных продаж и (или) информацией о них, недостаточностью информации для определения (построения) коэффициента капитализации, определения потенциальной и эффективной доходности и т.д. В таких ситуациях единственно возможным является затратный метод.
Оценка зданий специального назначения (школ, больниц, почт, детских садов, вокзалов и т.п.) обычно производится затратным методом, т.к. такая собственность, как правило, удерживается не из-за способности приносить доход, а информация о продажах аналогичных объектов обычно отсутствует.
Страхование. Страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение наиболее часто определяются исходя из затрат страхователя.
Определение варианта наилучшей и наиболее эффективной застройки земли. Сравнение затрат на строительство объекта с качеством, количеством и временем получаемого дохода от его использования позволяет сделать вывод о наилучшем и наиболее эффективном варианте застройки земли
Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости как улучшенной. Сравнение затарт на улучшение недвижимости с качеством, количеством и временем полученного дохода от ее использования позволяет сделать вывод о наилучшем и наиболее эффективном варианте использования недвижимости как улучшенной.
Элементы затратного подхода
Элементы затратного подхода используются также:
при переоценке основных фондов: определяется полная восстановительная стоимость объекта;
при определении верхнего предела стоимости: используется стоимость замещения.
При оценке имущества с точки зрения затрат следует придерживаться следующей последовательности действий:
Расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
Расчет стоимости воспроизводства или замещения объекта недвижимости.
Определение уменьшения полезности объекта в результате износа:
а) физического, являющегося следствием возраста объекта, природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта;
б) функционального, являющегося следствием несоответствия объемно-планировочного, конструктивного, дизайнерского решения современным стандартам рынка (рыночному спросу);
в) экономического (внешнего), являющегося следствием негативного влияния внешней среды (окружения) объекта.
Расчет остаточной стоимости объекта недвижимости путем вычитания из стоимости затрат на его воспроизводство (замещение) всех видов износа. В случае если в расчетах используется стоимость замещения, то функциональный износ не учитывается, т.к. стоимость замещения включает в себя современные требования и стандарты рынка.
Расчет вмененных издержек, учитывающих недополученный владельцем чистый операционный доход за период возведения объекта.
Определение рыночной стоимости затратным методом. Расчет общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка с учетом вмененных издержек.