6. Технология оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости состоит из определенных этапов, в основу которых положены приведенные ранее принципы.

Этап 1. Определение проблемы (цель). Цель оценки заключается в том, чтобы определить стоимость объекта, которая необходима клиенту для принятия решения. Например, клиент может быть заинтересован в приобретении офисного здания. В этом случае перед инвестором возникает проблема выбора варианта инвестирования. Или клиент может пожелать продать складское помещение, и тогда возникает вопрос: какова наиболее вероятная продажная цена? При залоге собственности для обеспечения кредита необходимо выяснить, насколько ценен этот залог. Каждая из отмеченных проблем требует от оценщика определения особого вида стоимости, поскольку различны потребности клиентов. Полезность, замещение и ожидания являются основополагающими принципами, которые помогают аналитику понять сущность возникающих проблем.

При оценке необходимо получить детальную характеристику и физическое описание объекта и определить связанные с ним юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование. Таким образом, юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта. В этом случае действие принципов сбалансированности и экономического размера позволит определить наиболее рациональный вариант использования объекта.

Принцип изменения делает необходимым для оценщика установление фактической даты оценки. Отсутствие конкретной даты в отчете может ввести в заблуждение человека, воспользовавшегося данными об оценке спустя несколько лет. Специалисту по оценке необходимо помнить, что информация, полученная из других отчетов, достоверна в течение ограниченного времени, как правило, одного года, а в условиях высокой инфляции этот период составляет несколько месяцев.

Этап 2. План оценки. Разработка плана необходима, чтобы избежать дублирования, сократить затраты труда и время оценки. План помогает сконцентрироваться только на тех факторах, которые действительно определяют цену объекта. Рассмотрим основные элементы плана.

1. Анализ и определение сегмента рынка недвижимости. Этот элемент плана важен вне зависимости от того, какой вид стоимости требуется определить: инвестиционную стоимость, рыночную стоимость или другую. Для целей анализа предложения выявляются аналогичные объекты, способные конкурировать с оцениваемым. При анализе спроса выявляются возможные покупатели или пользователи оцениваемой собственности. Кроме того, при составлении плана оценки собирается информация об условиях финансирования сделки.

2. Определение целесообразности существующих методов определения стоимости. Метод, основанный на капитализации дохода, является наиболее приемлемым при оценке недвижимости, приносящей доход. Но в некоторых случаях, например при освоении новой территории или в условиях пассивного рынка недвижимости (в российских условиях это рынок нежилых зданий и помещений), целесообразны методы на основе затратного подхода. В условиях же активного, развитого рынка недвижимости при оценке некоторых типичных объектов вполне уместен метод анализа рыночных продаж (сравнительный метод). В тех случаях, когда полученной информации достаточно для применения всех трех существующих методов оценки, целесообразно произвести расчеты всеми методами и обосновать окончательный выбор.

Точность сравнительного метода зависит от качества собранной информации о недавних продажах сопоставимых объектов. К таким данным относятся: физические характеристики объекта, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Достоверность данного подхода снижается в условиях ограниченного числа сделок или при наличии только давних сделок, сведения по которым могут даже дезориентировать оценщика.

Собираемая информация должна включать данные о цене на землю, об уровне заработной платы, о стоимости материалов и оборудования, о прибыли и накладных расходах в строительстве на местном рынке. При применении этого подхода чрезвычайно сложно определить стоимость уникальных зданий и сооружений, являющихся памятниками истории и архитектуры, а также зданий со значительным физическим и моральным износом.

3. Разработка графика работ по оценке и соответствующего бюджета. При этом оцениваются ожидаемые затраты на сбор и подтверждение информации, которые зависят от объема информации, котором уже располагает оценщик, от наличия специалистов, от уникальности или сложности объекта, а также от опыта оценщика. В некоторых случаях в бюджет включаются гонорары специалистов и экспертов, привлекаемых со стороны, например инженеров, искусствоведов, адвокатов, бухгалтеров или других оценщиков.

Необходимо учесть возможные командировки, использование компьютерных баз данных, подготовку и написание отчета об оценке.

От заказчика необходимо получить заверенные руководителем данные, необходимые для проведения оценки, а именно:

1. Договор купли продажи.

2. Свидетельство о праве собственности.

3. Свидетельство о внесении в реестр собственности.

4. Государственный акт пользования землей или договор аренды.

5. Паспорт бюро технической инвентаризации (БТИ) с поэтажным планом.

6. Техническая документация.

7. Смета.

8. Инвентарные карточки.

9. Сведения по балансу (полная и остаточная восстановительная стоимость за последние годы).

Последним шагом в составлении плана оценки является подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер которого зависит от сложности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от набора предоставляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовременной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта. Как известно, в мировой практике сумма оплаты составляет 50—150 долл. за 1 час работы оценщика.

Этап 3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. В процессе поиска и проверки исходных данных оценщику необходимо ответить на следующие вопросы:

1. Все ли собранные данные необходимы для целей оценки? Посторонняя или избыточная информация, включенная в отчет об оценке, не повышает достоверность результата.

2. Имеют ли полученные данные подтверждение? Для того оценщику необходимо лично осмотреть объект, получить подтверждение информации осведомленных лиц о продажах сопоставимых объектов: убедиться, что финансовые показатели, использованные при подсчете ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными по сходным объектам, имеющимся на рынке.

3. Есть ли основания полагать, что данные неточны? В процессе обработки данных необходимо выявить и устранить возможные искажения или отклонения.

Данные, которые необходимо собрать, учитывают следующие факторы: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические, а также особенности местоположения объекта оценки.

Этап 4. Выбор метода оценки. Каждый из трех подходов оценки основывается на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации. При использовании затратного подхода следует получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж источником информации являются открытые банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов о деятельности аналогичных объектов.

В условиях развитого рынка недвижимости все три подхода, при использовании достоверных данных, приводят к примерно одинаковым результатам. Но с учетом несбалансированности спроса и предложения, неинформированности потенциального пользователя, а также возможной низкой эффективности производителя, результаты расчетов по трем методам оценки недвижимости могут не совпадать.

Этап 5. Согласование. Согласование — это процесс принятия решения об окончательной оценке стоимости объекта. Перед его началом оценщик просматривает исходную информацию и проверяет точность расчетов. Все предположения и допущения проверяются на разумность и надежность.

Этап 6. Отчет об итоговой оценке стоимости. На этом этапе оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может представлять собой либо письмо, либо заполненную по стандартному образцу форму, либо письменный доклад.