Доходный подход к оценке недвижимости
Основные моменты доходного метода
Доходный подход используется для оценки недвижимости, приносящей доход. Он основан на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от нее будущих доходов или выгод. Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь так же действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена к нулевому моменту времени путем капитализации дохода и дисконтирования.
Необходимость учета фактора времени в финансовых операциях определяется сущностью самого процесса финансирования и кредитования и выражается в виде принципа неравноценности денег в разные моменты времени.
Из сказанного выше следует неравномерность суммирования и/или сравнения денежных величин, получаемых в разные моменты времени. Соответственно, все доходные методы оценки в явном или неявном виде учитывают фактор времени. Учет этого фактора осуществляется с помощью начисления процентов и процедуры, обратной начислению процентов — дисконтирования.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода:
или
,
где С(V) — стоимость недвижимости;
ЧД(I) — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;
К(R) — норма дохода или прибыли — это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Ставка капитализации — это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Модель капитализации дохода:
Рис. 7
Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из трех методов:
прямой капитализации доходов;
дисконтированных денежных потоков;
техника остатка.
Принципы оценки недвижимости, используемые в доходном методе
Принцип ожидания характеризует точку зрения покупателя на будущие выгоды и их настоящую стоимость. Исходя из этого принципа рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения (или иных имущественных прав) на данный объект. В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.
Принцип спроса и предложения характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Исходя из этого принципа можно определить как сами потоки денежных средств и их отношения к стоимости, так и тенденции их изменения. Принцип утверждает, что цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на данном сегменте рынка.
Принцип замещения характеризует точку зрения информированного покупателя, который не заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности на том же рынке, и который при прогнозе будущих доходов ориентируется на данные, полученные из анализа соответствующих показателей аналогичных объектов. Исходя из этого принципа цена, арендная плата, норма прибыли, величина затрат, норма дисконтирования и коэффициент капитализации определяются аналогичными показателями на рынке.