4. Пример расчета

Определить стоимость собственности (всего объекта недвижимости), если стоимость земли 300 тыс. у. ед., чистый операционный доход для всего объекта недвижимости = 100 тыс. у. ед., коэффициент капитализации для земли = 8 %, коэффициент капитализации для здания = 15 %.

РЕШЕНИЕ.

Стоимость объекта недвижимости доходным подходом =

= ЧОД / Ккап,

где ЧОД — чистый операционный доход,

Ккап — Коэффициент капитализации.

1) Находим чистый операционный доход земли.

ЧОДзем = Стоимость земли × Ккап. зем,

где Ккап. зем — коэффициент капитализации земли.

ЧОДзем = 300000 × 0,08 = 24000 у. ед.

2) Находим чистый операционный доход здания

ЧОДзд = ЧОДобщ — ЧОДзем,

ЧОДзд = 100000 – 24000 = 76000 у. ед.

3) Находим стоимость здания.

Стоимость здания = ЧОДзд / Ккап. зд,

где Ккап. зд — коэффициент капитализации здания.

Стоимость здания = 76000 / 0,15 = 506667 у. ед.

4) Стоимость всего объекта недвижимости = стоимость земли + стоимость здания

5) Стоимость всего объекта недвижимости = 300000 + +506667 = 806667 у. ед.

ОТВЕТ: 806667 у. ед.

Обобщив все вышеизложенное, можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости — это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта — все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи — принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов. Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни. В первую очередь, это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики. Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

• при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

• при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

• для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

• при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

• для страхования объектов недвижимости;

• при кредитовании под залог объектов недвижимости;

• при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

• при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов, в том числе и зарубежных;

• при ликвидации объектов недвижимости;

• при исполнении прав наследования, судебного приговора;

• при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Вопросы для самоконтроля

1. Что такое «недвижимое имущество»?

2. На каком принципе базируется метод рыночных сравнений?

3. Дайте определение сравнительному анализу?

4. Что показывает валовый рентный мультипликатор?

5. Какие недостатки имеет метод соотнесения цены и дохода?

6. Назовите основные этапы определения вероятной цены продажи оцениваемого объекта при использовании общего коэффициента капитализации?

7. Назовите преимущества сравнительного подхода?