3. Этапы доходного подхода

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

• операционных (эксплуатационных) — издержки по эксплуатации объекта;

• фиксированных — затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

• резервов — издержек на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

4. Анализ арендных договоров

Отметим, что основным источником дохода, приносимого недвижимостью, является аренда, поэтому при расчете любых статей расходов следует тщательно изучать типичные для данного типа недвижимости арендные договоры на предмет их длительности, размера арендной платы, периодичности выплат, распределения расходов по эксплуатации объекта и т.п.

Под арендой понимается хозяйственная сделка, по которой имущество арендодателя представляется физическому или юридическому лицу (арендатору) во временное владение и пользование либо пользование за плату на определенный срок.

По времени действия аренду делят:

• на рентинг (от нескольких дней до 2—3 месяцев);

• хайринг (от 2—3 месяцев до года);

• лизинг (более года): оперативный — срок аренды оканчивается до истечения амортизационного периода и финансовый — срок аренды равен периоду полной амортизации.

Для физических лиц следует выделить еще один тип аренды — пожизненную аренду.

По характеру арендной платы различают договора:

• с постоянной арендной платой;

• с переменной арендной платой;

• с пересматриваемой арендной платой;

• с индексированной арендной платой;

• с процентной арендной платой.

По периодичности выплат выделяют:

• пропорциональную аренду — платежи (обычно авансовые) вносятся ежемесячно, ежеквартально или ежегодно;

• аренду, при которой авансовый платеж вносится сразу за весь срок аренды;

• лиз-бэк аренду (обратную аренду) — владелец имущества продает недвижимость третьей стороне, а затем берет эту недвижимость в аренду. Первоначальный владелец получает плату за имущество и удерживает за собой право использовать его во время аренды. Новый владелец получает титул на собственность (которым он может распоряжаться или заложить его для получения ипотечного кредита), право получать арендную плату на протяжении срока аренды и использовать, сдать в аренду или продать имущество по окончании срока аренды.

По характеру распределения расходов между владельцами и арендатором принято выделять «полную» аренду, то есть такое арендное соглашение, которое предусматривает, что все расходы по эксплуатации оплачиваются арендатором. Во всех остальных случаях стандартов не существует, но требуется определять, какие издержки будут оплачиваться владельцем на период аренды.

Из набора прав арендатора следует выделить:

• право на субаренду, то есть право арендатора сдавать в субаренду все или часть арендованного имущества третьей стороне;

• различные опционы, то есть права (но не обязательства) на преимущественное продление срока аренды и/или на покупку имущества на оговоренных условиях в течение определенного срока;

• контракт на обусловленную продажу, то есть обязательство арендатора купить объект при соблюдении оговоренных условий;

• различные концессии (уступки), такие, как освобождение от арендной платы на определенный срок при любых условиях, или при наступлении каких-либо определенных событий или при проведении улучшений за свой счет;

• имущественные права на улучшения, сделанные арендатором; если этот пункт не оговаривается особо, то по окончании срока аренды все улучшения переходят к владельцу имущества безвозмездно.

Как при анализе договоров аренды, так и при анализе прав владельца недвижимости необходимо обращать особое внимание на все виды ограничений, которые распространяются на данный объект недвижимости. Такие ограничения включают сервитуты, договорные ограничения или ограничения на разбивку участков и так далее.

Сервитуты — это право на пользование объектом, принадлежащим другому лицу, в определенных целях. Например, право проезда или прохода через участок третьих лиц, использование участка под линии высоковольтных передач и так далее. Сервитуты принято делить:

• на коммунальные — ограничения в пользу коммунальных служб;

• внешние и фасадные — ограничения в использовании недвижимости, которые вредят эстетическому восприятию окружения;

• земельные — право на проезд, проход и т.д.;

• права на воздушное пространство — права, позволяющие использовать пространство над недвижимостью для строительства или других нужд;

• сервитут протекания — право затопления или протекания воды через участок во все или в определенные времена года и т.д.

Договорные ограничения — это положения, которые могут ограничивать или запрещать какие-либо варианты использования недвижимости. Такие ограничения могут возникать в соответствии с условиями договоров купли-продажи, дарений, завещаний.

Государственное регулирование — это права государственных служб осуществлять определенные мероприятия, вводить ограничения на использование собственности или изымать ее в общественных интересах для охраны здоровья, безопасности и благосостояния своих граждан. К государственному регулированию относят санитарные и строительные нормы, лицензии на определенные виды деятельности и т.д.