Е.В. Ельникова единый недвижимый комплекс: соотношение понятий

Ельникова Е.В., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Российской академии правосудия.

Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ гл. 6 ГК дополнена ст. 133.1 "Единый недвижимый комплекс", при этом ст. 132 ГК "Предприятие", несмотря на предложения научной общественности о ее изменении <1>, сохранилась в прежнем виде, а ст. 134 ГК сформулирована в новой редакции. В этой связи большое значение имеет определение соотношения понятий "единый недвижимый комплекс", "предприятие", "сложная вещь", выявление их сходства и различий.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренная решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.

Исходя из содержания ст. 133.1 ГК понятие единого недвижимого комплекса получило законодательное закрепление прежде всего в целях допущения в оборот нового, особого единого объекта в качестве недвижимой вещи, поскольку сделки с предприятием или его частью не получили широкого распространения ввиду сложности определения состава имущества при регистрации предприятия в качестве недвижимости (п. п. 3, 4 Концепции). Как отмечается в комментарии к вышеназванному Закону, "указанная новелла... призвана упростить проблему отнесения к недвижимому имуществу таких нестандартных, но распространенных объектов, как линейные объекты, а также иные объекты, которые являются едиными с технологической точки зрения, но не относятся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям и, более того, имеют в составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.)" <1>.

--------------------------------

<1> Правовые новости. Спец. вып. Комментарий к Федеральному закону от 02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (ранее - законопроект N 47538-6/3)" // СПС "КонсультантПлюс".

Рассмотрим, насколько закрепленная в ГК новелла может претендовать на универсальность, восполнение пробелов, не охватываемых вследствие применения традиционных конструкций сложной вещи, предприятия.

В новой статье ГК единый недвижимый комплекс определяется как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке. Из приведенного определения следует, что, во-первых, в состав единого недвижимого комплекса могут входить только вещи (как недвижимые, так и движимые), но не иные объекты гражданских прав, в частности имущественные права, во-вторых, обязательным элементом такого комплекса должно выступать здание или сооружение. Таким образом, единый недвижимый комплекс, в отличие от предприятия, обладает признаком материальности как объединение исключительно вещей. Кроме того, закон не содержит указания на использование единого недвижимого комплекса только в предпринимательской деятельности, однако отсутствие в составе единого недвижимого комплекса иных объектов, кроме вещей, не позволяет рассматривать это понятие как общее по отношению к предприятию. Представляется, что рассматриваемые понятия являются частным проявлением более широкой категории "имущественный комплекс".

Основными критериями объединения вещей в единый недвижимый комплекс являются их единое назначение и регистрация права собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь. Дополнительным критерием выступает наличие между вещами физической или технологической связи либо расположение их на одном земельном участке. Таким образом, объединяемые в составе единого недвижимого комплекса вещи должны удовлетворять двум основным критериям и хотя бы одному дополнительному. Если первый основной критерий - единое назначение объектов не может вызывать сомнений, поскольку традиционно используется в гражданском законодательстве при определении различных конструкций (например, сложной вещи), то второй критерий - регистрация права собственности на совокупность входящих в комплекс объектов как на одну недвижимую вещь представляется не вполне соответствующим действующей ныне системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, рассматривающей здания, сооружения, земельные участки, иную недвижимость в качестве самостоятельных объектов государственной регистрации в противоположность действующей в германском праве модели "единого объекта недвижимости", при которой здания, сооружения рассматриваются как часть (принадлежность, улучшение) земельного участка. Следует подвергнуть сомнению заключение о том, что законодатель, введя новую статью, не имел намерения реализовать аналогичную германской регистрационную модель, поскольку в данной статье отсутствует норма, согласно которой единый недвижимый комплекс и находящийся под ним земельный участок являются единым объектом <1>. Представляется, что реализация ст. 133.1 потребует внесения существенных изменений в регистрационное законодательство, способных привести если не к полному отказу от действующей модели, то по крайней мере к установлению в ее рамках ряда исключений.

--------------------------------

<1> Правовые новости. Спец. вып. "Комментарий к Федеральному закону от 02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (ранее - законопроект N 47538-6/3)" // СПС "КонсультантПлюс".

Еще одним важным с точки зрения как теории, так и практики аспектом рассматриваемого понятия является возможность его распространения на единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома, который, в отличие, например, от индивидуального дома, состоит из отдельных частей:

- помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей (жилые и нежилые помещения), которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований;

- имущества, предназначенного для обслуживания жилых и нежилых помещений <1>.

--------------------------------

<1> Памятка об общем имуществе в многоквартирном доме (по состоянию на 10 декабря 2010 г.) // СПС "КонсультантПлюс".

Закрепленная действующим законодательством модель правового регулирования отношений по поводу имущества многоквартирного дома устанавливает индивидуальную или общую собственность на жилые и нежилые помещения и общую долевую собственность собственников указанных выше помещений на имущество, предназначенное для обслуживания жилых и нежилых помещений. Таким образом, имущество многоквартирного дома не вписывается в рамки конструкции единого недвижимого комплекса, поскольку отсутствует один из обязательных признаков - регистрация права собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь. Теоретически такая регистрация может иметь место в случае, когда все помещения многоквартирного дома принадлежат одному собственнику, но в условиях завершения приватизации жилых помещений такая ситуация встречается крайне редко.

Рассматривая соотношение понятий "единый недвижимый комплекс" и "сложная вещь", следует обратить внимание на высказанную в науке позицию о соотношении понятия сложной вещи, данного в ст. 134 ГК РФ, и понятия комплекса недвижимого имущества как общего и частного, поскольку понятие сложной вещи, данное в ст. 134 ГК РФ, носит общий характер и распространяется как на движимые, так и на недвижимые вещи. Как считает М.А. Дмитриев, комплекс недвижимого имущества - это частный случай сложной вещи; оно обладает признаками последней, однако содержит и ряд дополнительных признаков <1>. С этим вполне можно было бы согласиться даже с учетом различий понятий "единый недвижимый комплекс" и "комплекс недвижимого имущества", принимая во внимание ранее действовавшую редакцию ст. 134 ГК.

--------------------------------

<1> Димитриев М.А. К вопросу о комплексах недвижимого имущества // Юрист. 2012. N 3. С. 37 - 41.

Новая редакция указанной статьи, на наш взгляд, сужает понятие сложной вещи, понимая в качестве таковой только вещи, соединенные таким образом, который предполагает их использование по общему назначению. Поскольку единый недвижимый комплекс может объединять как соединенные между собой вещи, так и не имеющие такого соединения (например, расположенные на одном земельном участке), содержание понятия "сложная вещь" не охватывает все возможные варианты, которые подпадают под определение единого недвижимого комплекса, следовательно, нет оснований рассматривать соотношение этих понятий как общего и частного.