4. Практическое применение ипотеки в современных зарубежных правопорядках континентального права

В современных континентальных правопорядках отмечаются различные тенденции развития залогового права.

В ФРГ, по утверждению германских юристов, наблюдается постепенное вытеснение поземельного долга ипотекой. По данным статистики на юге Германии получила развитие книжная ипотека, тогда как в северной, наоборот, распространена документальная ипотека. Обеспечительная ипотека устанавливается в особых случаях согласно договору как ипотека с максимальной верхней границей (Hochstbetragshypothek), иначе - как принудительная ипотека (Zwangshypothek)*(651).

В современной практической жизни Германии отмечается несколько сфер популярности ипотечных кредитов: наиболее распространена в области строительства; в сельскохозяйственной сфере как ипотека для мелиорации, покупки техники, строительства; в предпринимательской сфере для коммерческих целей; а также ипотека для личных целей. Известен залог земельных участков наследников для обеспечения выплат отказавшимся от него наследников в пользу одного из них. При этом считается, что кредит может предоставляться в целях как связанных с использованием земельного участка, так и не связанных*(652).

В кругах немецких правоведов принято рассматривать ипотечное кредитование как первичное и вторичное. Кредиторами при первичном кредитовании выступают денежные фонды строительных кооперативов, общественные кредитные учреждения, государство и общины.

Вторичные кредиторы - это ипотечные банки*(653) и сберегательные кассы. Они вправе выдавать залоговые свидетельства.

Законы земель Германии закрепили правила о предоставлении кредитов под ипотеку в первичном секторе не более чем 1/2 от стоимости участка. При этом отмечается возрастающая ненадежность ипотек при вторичном кредитовании, так как во многих случаях обременение ипотекой охватывает вторую половину стоимости участка*(654).

В связи с финансовой нестабильностью в ФРГ принимаются меры упорядочения обеспечения обязательств. В частности, Законом ФРГ "Об обеспечении строительных обязательств" (в редакции от 29 июля 2009 г.) (Gesetz uber die Sicherung der Bauforderungen: Bauforderungssicherungsgesetz, BauFordSiG) установлено, что для обеспечения требований кредитора служит ипотека, или основной долг на застраиваемый земельный участок, или передача собственности на земельный участок, которые могут устанавливаться только после частичного или полностью возведенного объекта строительства или реконструкции.

Во Франции ипотека может быть установлена как ипотека с максимальной верхней границей и амортизационная ипотека. После Второй мировой войны большое распространение получила амортизационная ипотека, которая устанавливалась на весьма длительный срок - 10-75 лет. Во французском правопорядке допускается лишь обеспечительная ипотека, ему не известны поземельный долг и оборотная ипотека*(655).

В Австрии распространена ипотека с максимальной суммой. Изменения внесены в § 469 (действуют с 1 января 1999 г.), по которому было запрещено при ипотеке передавать кредитору право владения на предмет ипотеки по договору. С изменениями в мировой финансовой системе были приняты австрийские законы о финансовой надежности 2003, 2002 г.*(656)

По утверждению швейцарских правоведов, в современной правоприменительной практике Швейцарии залог недвижимости получил наибольшее распространение при предоставлении кредитов. Также отмечается, что залог недвижимости имеет место и в других областях, например, при обеспечении подназначенного наследника в отношении земельного участка, составляющего объект наследства. Исходя из этого делается вывод, что сегодняшний залог имеет две основные функции: обеспечительную и функцию капиталовложения. Говоря о функции капиталовложения, подразумевают капиталовложения в ипотечные ценные бумаги, обеспеченные недвижи мостью, которые гарантируют прибыль в течение длительного периода. Любопытно заметить, что значение капиталовложений в швейцарском праве выступило предпосылкой к формированию особого вида залога недвижимости, которое берет название еще с XVIII в. как Gult (т.е. доход, рента)*(657).