- •Система ограниченных вещных прав на земельный участок Предисловие
- •Введение
- •1. Развитие вещных прав в правопорядках континентального права
- •2. Вещные права в русском дореволюционном праве
- •3. Вещные права в российском гражданском праве XX столетия
- •§ 2. Понятие ограниченного вещного права, его признаки и принципы правового регулирования
- •1. Понятие и признаки ограниченного вещного права в зарубежном праве
- •2. Понятие вещного права в российской цивилистике
- •3. Принципы вещного права
- •4. Правовая модель принципов вещного права в российском гражданском праве
- •§ 3. Земельный участок как объект вещного права
- •1. Понятие и основные характеристики земельного участка как объекта вещного права
- •2. Соотношение земельного участка с категорией недвижимого имущества в зарубежном и российском праве
- •3. Перспективы развития понятия земельного участка и его соотношения с недвижимым имуществом в отечественном праве
- •1. Проблемы формирования системы ограниченных вещных прав в отечественном праве
- •2. Развитие представлений о системе вещных прав
- •§ 2. Система ограниченных вещных прав на земельный участок и их классификация в современных зарубежных правопорядках и отечественном праве
- •1. Виды вещных прав по законодательству зарубежных стран
- •2. Система ограниченных вещных прав в отечественном праве
- •Глава 3. Ограниченные вещные права пользования чужим земельным участком § 1. Вещные сервитуты
- •1. Проблемы вещных сервитутов в отечественном праве
- •2. Понятие, содержание и условия установления вещного сервитута
- •Условия установления вещного сервитута
- •3. Соотношение сервитута с другими вещными правами (личным сервитутом, узуфруктом, эмфитевзисом, застройкой, вещным обременением)
- •4. Вещные сервитуты и ограничения права собственности
- •5. Вещные сервитуты и ограничения права собственности соседей
- •6. Виды вещных сервитутов
- •7. Новые направления развития сервитутов в зарубежных правопорядках
- •8. Возникновение и прекращение сервитутов
- •9. Предложения по формированию сервитутных прав в российском праве
- •§ 2. Право пользовладения (узуфрукт)
- •1. Общая характеристика права пользовладения (узуфрукта) в российском и зарубежном праве
- •2. Понятие узуфрукта как вещного права
- •3. Соотношение узуфрукта с другими вещными правами (эмфитевзисом, суперфицием, вещным обременением, сервитутом)
- •4. Основные сферы использования узуфрукта
- •5. Перспективы развития узуфрукта в российском праве
- •§ 3. Права застройки (суперфиций)
- •1. Актуальность вещного права застройки в отечественном праве
- •2. Генезис права застройки
- •3. Понятие и сущность права застройки
- •4. Основные элементы права застройки в современном зарубежном праве
- •5. Модель права застройки в российском гражданском праве
- •§ 4. Право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис)
- •1. Право постоянного владения и пользования земельным участком в российском праве
- •2. Эмфитевзис в зарубежном законодательстве
- •3. Модель эмфитевзиса в будущем российском праве
- •Глава 4. Ограниченные вещные права приобретения чужого земельного участка § 1. Преимущественное право покупки чужого земельного участка
- •1. Актуальность вещного преимущественного права покупки чужого земельного участка в российском и зарубежном праве
- •2. Историческое развитие института преимущественного права покупки
- •3. Сущность преимущественного права покупки
- •4. Преимущественное право покупки в современных зарубежных правопорядках
- •5. Основные сферы применения вещного преимущественного права покупки в зарубежных правопорядках
- •6. Преимущественное право покупки в российском гражданском праве
- •§ 2. Права приобретения чужой недвижимой вещи в будущем
- •1. Предпосылки обращения отечественной цивилистики к праву приобретения чужой недвижимой вещи в будущем
- •2. Права приобретения чужой недвижимой вещи в будущем в зарубежных правопорядках
- •3. Генезис института "приобретения вещи в будущем" (Anwartschaftsrecht)
- •4. Правовая природа права приобретения вещи в будущем (Anwartschaftsrecht)
- •5. Рецепция категории "права ожидания" российским правом
- •6. Перспективы развития института "приобретение чужой недвижимой вещи в будущем" в российском праве
- •Глава 5. Ограниченные вещные права реализации чужого земельного участка § 1. Вещные обременения
- •1. Актуальность вещных обременений в современных правопорядках континентального права и российском праве
- •2. Историческое развитие вещных обременений
- •3. Понятие, сущность и виды вещных обременений
- •4. Основная область применения вещных обременений
- •5. Вещные обременения (вещные выдачи) в российском гражданском праве
- •§ 2. Ипотека и иное зарегистрированное вещное право
- •1. Актуальность вещного права залога в отечественном и зарубежном гражданском праве
- •2. Генезис залогового права как вещно-правового института
- •3. Современное понятие и признаки залога как вещного права
- •4. Практическое применение ипотеки в современных зарубежных правопорядках континентального права
- •5. Виды залога
- •6. Перспективы развития вещного права залога в российском праве
- •Библиография Литература на русском языке
- •Литература на иностранных языках
- •Законодательство зарубежных стран
3. Сущность преимущественного права покупки
Таким образом, в пандектном учении были разработаны важнейшие характеристики вещного права преимущественной покупки, которые в дальнейшем легли в основу законодательства Германии и других стран.
Во-первых, следует отметить признание пандектным учением преимущественного права покупки в качестве самостоятельного субъективного вещного права и, соответственно, отказ от концепции признания его правомочием в составе другого вещного права*(440) либо ограничением права собственности*(441).
Во-вторых, вслед за этим был сделан еще один немаловажный вывод о том, что имеются сущностные отличия в реализации права преимущественной покупки при продаже движимого и недвижимого имущества. Вещное право преимущественной покупки в отношении недвижимости, в отличие от аналогичного обязательственного права на движимые вещи, устанавливается на индивидуально-определенный объект (проявление так называемого принципа специализации - Spezialitаetsgrundsatz), в котором заинтересовано управомоченное лицо*(442). Интересы последнего могут быть удовлетворены только этой вещью, в том числе посредством вещно-правовой защиты (например, истребованием имущества путем виндикации), тогда как интересы управомоченного лица в силу обязательственного права покупки на движимые вещи могут быть защищены требованием о компенсации, возмещении убытков и т.п.*(443)
В немецкой цивилистике важнейшим аргументом вещного характера права преимущественной покупки выступает публичная регистрация этого права в Поземельной книге и приравнивание ее к силе предварительной записи в отношении третьих лиц (п. 2 § 1098 BGB), которая позволяет действовать этому праву против третьих лиц и обеспечивает абсолютный характер*(444). Однако и независимо от приравнивания к предварительной записи это свойство вытекает из законов других стран*(445). Абсолютный характер рассматривается через такое положение, по которому управомоченное лицо вправе требовать передачи вещи от любого, кто эту вещь приобретет в нарушение его преимущественного права (п. 1 § 1094 BGB, п. 1 ст. 1381 Гражданского закона Латвии, п. 1 ст. 256 Закона Эстонии о вещном праве), оно вправе односторонним актом "разрушить" договор купли-продажи и занять место покупателя недвижимости*(446). Свойство следования заключается в обременении недвижимой вещи. Весьма отчетливо это выражено в субъективно-вещном праве преимущественной покупки, поскольку оно переходит вместе с земельным участком к каждому новому собственнику (п. 1 § 1103 BGB, п. 2 ст. 256 Закона Эстонии о вещном праве).
В-третьих, любопытной представляется конструкция вещного преимущественного права покупки. Дело в том, что германские правоведы обратили внимание на значимость для управомоченного лица фигуры нового покупателя. В результате, в отличие от российских правоведов, они закрепили положение о том, что исполнение права преимущественной покупки возникает только после заключения договора о продаже вещи (§ 463-464 BGB), т.е. когда управомоченному лицу будет предоставлена возможность узнать, с кем заключен договор купли-продажи недвижимой вещи, каково содержание договора. Вслед за германским законодательством данное правило закреплено в эстонском и латвийском праве (ст. 261 Закона Эстонии о вещном праве, ст. 1073 Гражданского закона Латвии).
В-четвертых, вещное преимущественное право покупки весьма сходно с известными германской доктрине и практике, но не признанными законодательством ожидаемыми правами - Anwartschaftsrechte. Тем не менее германские ученые отмечают, что этот родственный с Anwartschaftsrecht институт отличается от других ожидаемых прав. Дело в том, что при ожидаемом праве всегда ставится условие, которое непременно должно наступить в будущем и с которым связывается возникновение права собственности (например, государственная регистрация права). Напротив, при преимущественном праве покупки условие, которое состоит в заключении договора с третьим лицом, является основанием исполнения права преимущественной покупки. Кроме того, условие реализации права преимущественной покупки, в отличие от "условия" при ожидаемых правах, влечет не приобретение права собственности, а лишь право на требование о передаче вещи в собственность*(447).
Обобщая изложенное, отметим, что перечисленные особенности вещного преимущественного права покупки на недвижимость в современный период признаются в качестве конституирующих в гражданском праве стран, закрепивших его в системе вещных прав. Для наиболее полного представления механизма правового регулирования вещного преимущественного права покупки обратимся к действующему зарубежному праву.