6. Перспективы развития института "приобретение чужой недвижимой вещи в будущем" в российском праве

Регламентация данных прав как вещных требует решения ряда принципиальных вопросов, которые в немецком праве, по сути, уже нашли свое разрешение применительно к "правам ожидания".

Прежде всего следует обозначить преимущества "прав приобретения чужой недвижимой вещи" в качестве вещных прав по сравнению с характеристикой их как обязательственных прав и фактического владения. Преимущества признания "права приобретения чужой недвижимости" вещным правом состоят в том, что оно:

- наделяет управомоченное лицо правомочием владения, пользования и частичного распоряжения вещью;

- не влечет изъятия вещи из оборота (и уменьшения ее имущественной ценности);

- предоставляет вещно-правовую защиту "будущему собственнику", что позволит восстановить нарушенное владение, правомочие следования защищает интересы приобретателя;

- требует его регистрации, что будет способствовать охране интересов приобретателя, продавца, а также всех третьих лиц - потенциальных покупателей.

В то же время характеристика данного права как обязательственного (имеющая место в настоящее время) не предоставляет подобных гарантий.

"Право приобретения чужой недвижимой вещи" в качестве вещного права обладает особой значимостью в следующих случаях:

- при передаче приобретателю предприятия до перехода права собственности*(524) (п. 3 ст. 564 ГК РФ);

- при купле-продаже с сохранением права собственности за продавцом до выполнения покупателем определенных условий, в том числе по оплате (ст. 491 ГК РФ);

- при совершении сделки с отлагательным условием, т.е. с условием о переходе права собственности после наступления определенного условия, относительно которого неизвестно - наступит оно или нет (п. 1 ст. 157 ГК РФ);

- при заключении договора относительно вещи, которая будет создана в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ);

- для участников договора долевого участия в строительстве (Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве...");

- при дарении вещи в будущем (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

В связи со сказанным право приобретения чужой недвижимой вещи может получить следующую характеристику.

Во-первых, о вещно-правовом характере права приобретения чужой недвижимой вещи можно говорить при условии введения государственной регистрации указанного права, которое позволит заинтересованным лицам получать достоверную информацию о наличии обременений и существенно сократит различного рода махинации в виде "двойной продажи" объектов недвижимости.

Во-вторых, исходя из задач охраны интересов сторон договора купли-продажи в качестве вещного права может быть признано только право покупателя вещи с оговоркой сохранения права собственности за продавцом до наступления определенных условий (подобно немецкому Eigentumsvorbehalt), например, при продаже вещи с условием об оплате в кредит или в рассрочку.

Вместе с тем нельзя относить к вещным правам право покупателя на приобретенную недвижимую вещь с момента заключения договора и (или) принятия вещи во владение до государственной регистрации права собственности на эту вещь в условиях, когда в договоре отсутствует специальная оговорка о сохранении права собственности за продавцом. Дело в том, что стороны обязаны совершить действия, направленные на регистрацию права собственности, и наличие у покупателя не вещного права на недвижимость, а только права требования, вытекающего из договора, является фактором, стимулирующим стороны договора в отношении государственной регистрации права собственности*(525).

Иная ситуация возникает при продаже вещи с условием сохранения права собственности за продавцом до выполнения покупателем определенного условия. Учитывая, что на практике имеют место договоры, по которым строительные компании продают жилые и нежилые помещения с рассрочкой платежа, сохраняя за собой права собственности на весьма длительный срок (10 или 15 лет), возникает вопрос: какой правовой статус имеет покупатель в течение данного периода?

Думается, что здесь речь должна идти именно о вещном праве покупателя - с разрешением ограниченного распоряжения объектом такой сделки в виде залога для получения банковского кредита (с согласия собственника) с целью уплаты продавцу стоимости купленной недвижимости. Но это допустимо лишь при соблюдении ряда условий. Первым условием является установление процедуры очередности должников. Образцом, возможно, может служить процедура, известная немецкому правопорядку об очередности кредиторов в случае обращения банком взыскания на заложенное имущество (безусловно, первым кредитором должен выступать собственник вещи, т.е. продавец, а далее - другие кредиторы). Вторым условием должно стать ограничение размера выдаваемого кредита под залог подобной недвижимости суммой, равной стоимости невыплаченного долга продавцу. Третьим - установление целевого назначения такого кредита: погашение долга покупателя перед продавцом. Разрешение ипотеки объекта, на которое установлено "право приобретения чужой недвижимой вещи", защитит и интересы приобретателя (с выплатой долга он становится собственником недвижимости), и интересы продавца.

Наряду с рассмотренными случаями хотелось бы обратить внимание на существование ряда ситуаций, в которых у управомоченного лица в отношении вещи, находящейся во владении, также возникает "право ожидания". Речь идет о правах лиц в период течения срока приобретательной давности и правах лиц, ожидающих возникновения права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь. Отличие обозначенных ситуаций от ситуаций возникновения "права приобретения чужой недвижимой вещи" очевидны: отсутствие сделки как основания возникновения права собственности, отсутствие собственника вещи. Но и сходство этих ситуаций налицо: имеется лицо, желающее приобрести право собственности, интересы которого требуют вещно-правовой защиты (а при приобретательной давности и подлежат защите). При этом неопределенность статуса названных лиц не позволяет включить подобный объект в гражданский оборот, и в период "правоожидания" владелец вещи не может полностью использовать экономический потенциал и полезные свойства вещи, при том что он несет риск вложения затрат, например, на ремонт.

Существуют обстоятельства, когда признание ограниченного вещного права за владельцем в период "правоожидания" представляется важным с позиций защиты интересов значительного круга лиц: в отношении коммунально-бытовых объектов, объектов электроэнергетики, жизнеобеспечения населения, которые по тем или иным причинам получили статус бесхозяйных. Здесь необходимо возложение на управомоченное лицо как "бремени" (в виде необходимости содержания вещи и исполнения налоговых обязанностей), так и "блага" (в виде владения, пользования и возможности залога имущества), что допустимо при условии государственной регистрации такого права (в случаях, предусмотренных законом, и в принудительном порядке)*(526).

Подводя итог, можно утверждать, что сформировавшаяся на сегодняшний день правоприменительная практика не исключает возможности введения права приобретения чужой недвижимой вещи как ограниченного вещного права. Поскольку большинство норм гражданского права регулируют продажу имущества с условием приобретения вещи в будущем без учета особенностей правового режима недвижимости, данный пробел должен быть устранен при совершенствовании ГК РФ, поскольку о необходимости законодательного закрепления этого права, используя слова И.А. Покровского, "заговорили потребности оборота"*(527).