5. Модель права застройки в российском гражданском праве

С введением ограниченного вещного права застройки в российское право стало бы возможным решение ряда социально-экономических проблем, связанных как с удовлетворением жилищных потребностей, так и с возможностью возведения строений для предпринимательской деятельности.

Думается, что конструкция права застройки, представленная в Концепции развития гражданского законодательства РФ, требует поддержки. В частности, следует согласиться с предложенным в Концепции сроком от 50 до 199 лет (в отдельных зарубежных правопорядках максимальный срок составляет 99 либо 100 лет). На наш взгляд, предложенные в Концепции достаточно длительные сроки права застройки оправданы, прежде всего, внедрением новых строительных технологий и материалов, что позволяет существовать зданиям или сооружениям (построенным в соответствии со строительными правилами и нормами) в течение более длительного времени. Востребованы современной практикой и положения Концепции об отчуждаемости права застройки, его платности, необходимости государственной регистрации на основании договора.

Вместе с тем при конструировании вещного права застройки необходимо решение ряда вопросов как теоретического, так и практического характера: об определении понятия и содержания права застройки, его места в системе ограниченных вещных прав, требуют дополнения положения об основаниях возникновения и прекращения права застройки, судьбы строений по окончании срока действия договора, порядка определения платы и способов ее обеспечения.

Исходя из представленного выше материала, представляется, что современная модель права застройки в отечественном законодательстве могла бы выглядеть следующим образом.

Во-первых, под правом застройки следует понимать ограниченное вещное право, обладающее абсолютным характером и предоставляющее управомоченному лицу (застройщику) возможность владения и пользования земельным участком для последующего возведения строений и их эксплуатации. В системе ограниченных вещных прав праву застройки должно быть отведено место в группе прав пользования по образцу германского Nutzungsrechte. В связи с этим представляется правильным определение содержания застройки, данное в Концепции развития гражданского законодательства РФ в виде возможности застройщика на владение и пользование земельным участком (для строительства на нем различного рода объектов), а также находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями.

Во-вторых, право застройки следует отграничивать от других предлагаемых в Концепции вещных прав пользования: вещного сервитута по признаку отсутствия необходимости в наличии господствующего и служебного земельных участков, отсутствия условия о невозможности удовлетворения нужд собственника господствующего участка без использования соседнего участка (признак объективной обусловленности), а также целевым назначением (только для строительства и эксплуатации объектов). Отличия от личного сервитута и узуфрукта заключаются в возможности отчуждения и передачи по наследству, целевом назначении и, как правило, в указании срока действия*(405).

В-третьих, требует разрешения проблема определения платы за право застройки и обеспечение ее выплаты. Думается, что в данном случае вполне мог бы быть приемлемым вариант, имеющий место в зарубежном праве, об определении данной платы по соглашению сторон в зависимости от рыночной стоимости земельного участка, сложившегося размера арендной платы в определенной местности и других условий. Интересно заметить, что в немецком праве размер платы, как правило, составляет 3-5% от рыночной стоимости земли*(406). Думается, что нельзя запретить пересмотр размера платы в зависимости от изменения социально-экономических отношений. Но при этом, безусловно, основополагающим должен быть принцип стабильности размера оплаты, разрешить его пересмотр можно только в исключительных случаях. В этом плане показателен немецкий пример, в котором в отношении платы действуют правила о реалласте (вещной выдаче) (Reallast), положения о ценностной оговорке, которая предусматривает возможность в зависимости от инфляции, изменения минимального размера оплаты труда и других обстоятельств разрешить пересмотр размера платы. Более того, "реалластом" обеспечивается выплата, так как он позволяет при ее просрочке обратить взыскание на имущество застройщика (личное имущество либо объект застройки). Данный способ особенно подходит для российского права, поскольку, следуя отечественным традициям, отрицается возможность установления ипотеки собственника, т.е. обеспечить выплаты по застройке застройщика ипотекой в пользу собственника.

В-четвертых, с учетом того что в Концепции предлагается возможность отчуждения права застройки, необходимо внесение соответствующих дополнений в законодательство о залоге относительно основания, порядка и условия его залога, процедуры оценки. Более того, следует иметь в виду, что речь должна идти не о залоге строения, а залоге права застройки (залог имущественных прав допускается ст. 54-58 Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге"*(407)). Думается, что в данном случае, учитывая положительный опыт зарубежных стран, необходимо ввести условия об ограничении размера кредита, выданного под залог права застройки (например, в размере не более половины стоимости строения).

В-пятых, предлагается разрешить на праве застройки строительство не только жилых, но и промышленных объектов. В связи с этим в качестве субъектов должны выступать как физические, так и юридические лица.

В-шестых, соглашаясь в целом с закрепленным в Концепции правилом о том, что по окончании срока права застройки строения переходят к собственнику земельного участка, предлагаем частично изменить это правило нормой о праве застройщика на компенсацию после окончания срока договора. Здесь можно было бы в качестве образца использовать австрийское законодательство, по которому при окончании застройки жилых помещений застройщику возмещается стоимость, но не менее чем 1/4 стоимости объекта на момент окончания застройки.

В-седьмых, в целях развития права застройки следует предусмотреть переходные положения, согласно которым разрешить лицам - владельцам жилых строений на земельных участках, принадлежащих на праве аренды, переоформить право аренды на право застройки или в собственность. При этом при передаче под застройку государственных и муниципальных земельных участков возможно нормативное определение среднего размера ежегодной платы за пользование земельным участком под застройку (возможно, максимальной). Безусловно, она не должна быть больше предусмотренной в настоящее время арендной платы за пользование земельными участками на праве аренды (при пользовании для жилых целей возможно установление льготной (пониженной) ставки). Исчисление ставки платы за застройку можно связать с кадастровой стоимостью земельного участка. При предоставлении под застройку частного участка возможно разрешение и диспозитивного регулирования платы по соглашению сторон.

Подводя итог сказанному, можно заключить, что исторический и зарубежный опыт правового регулирования права застройки показывает эффективность действия данного ограниченного вещного права при удовлетворении потребностей в жилищном строительстве, прежде всего - малообеспеченных слоев населения. На наш взгляд, одним из перспективных направлений реализации данного вещного права в России могло бы выступить освоение новых земельных участков под частное индивидуальное жилищное строительство. Об этом свидетельствует и зарубежный опыт стран с развитыми право-порядками, в частности, по утверждению современного немецкого цивилиста Г. Ингенштау, специализирующегося на исследовании наследственного права застройки, именно благодаря праву застройки в Германии возникли многие большие поселения*(408).