5. Основные сферы применения вещного преимущественного права покупки в зарубежных правопорядках

Западные ученые отмечают возвращение практического значения преимущественного права покупки*(459). Это право устанавливается исключительно в случаях, предусмотренных законом (согласно принципу Tupenzwang, типизация прав), его содержание также должно вытекать из закона (согласно принципу Tupenfixiеrung, типизация содержания). Основаниями возникновения может выступать как договор, который может порождать так называемые договорные случаи преимущественной покупки, так и непосредственно закон; без заключения какого-либо соглашения, порождающий в свою очередь законные случаи преимущественной покупки (Gesetzliche Vorkaufsrechte). Важно отметить, что в последнее время большое распространение в правоприменительной практике приобретают законные права преимущественной покупки. К примеру, в Германии существует обширное законодательство (как федеральное, так и земельное), устанавливающее права преимущественной покупки недвижимости. Несмотря на то что введение законных преимущественных прав обосновывается не только нуждами оборота, но и интересами публично-правовых образований, германская цивилистика не одобряет такую практику, полагая, что, ограничивая в распоряжении собственника, она негативно влияет на развитие коммерческого оборота недвижимости*(460). Напомним, что в свое время пандектистика также высказала отрицательное отношение к развитию законных прав преимущественной покупки, сведя случаи их применения к праву наследников и нанимателей недвижимости. Поскольку законные права преимущественной покупки оказались востребованы в немецкой практике правоприменения, остановимся на их анализе подробнее. К таковым относят право преимущественной покупки общин незастроенных земельных участков, право преимущественной покупки "общественно-полезных предприятий поселения", органа по охране ландшафта в отношении застроенных земельных участков, если это служит общественным интересам и целям и принципам охраны природы, покупка земельных участков при строительстве железных дорог, проведении работ по прокладке объектов энергетики и др.*(461)

Порядок реализации законных преимущественных прав покупки весьма отличается от аналогичных договорных прав. Рассмотрим его особенности в федеральном градостроительном законодательстве. Согласно § 24-28 Строительного свода законов ФРГ община имеет право преимущественной покупки в отношении незастроенных земельных участков в сфере действия плана застройки и на территориях, где она намерена проводить градостроительные мероприятия. Порядок осуществления этого права следующий: нотариус, заверяющий договор купли-продажи земельного участка, обязан безотлагательно сообщить о содержании договора компетентной общине. Община проверяет на основании сообщения нотариуса, существует ли в отношении данного земельного участка преимущественное право покупки. Если такое право существует, то община отправляет копию договора об исполнении права преимущественной покупки третьему лицу и выносит административное распоряжение о покупке участка. Это право может быть реализовано в течение двух месяцев.

Наряду с законным правом преимущественной покупки в интересах публичных образований, его установление возможно и в интересах частных лиц. Например, преимущественное право покупки нанимателя жилого помещения, вытекающее из § 577 BGB, согласно которому если сданные внаем жилые помещения продаются третьему лицу, то нанимателю предоставляется преимущественное право на покупку. Это предписание не действует, если наймодатель продаст жилые помещения члену семьи либо другому лицу, участвующему в его домашнем хозяйстве. Другим законным основанием выступает преимущественное право в пользу сонаследников. Преимущественное право в пользу сонаследников регламентируется § 2034-2035 BGB ст. 720 Гражданского закона Латвии. В соответствии с ними, в случае продажи сонаследником доли третьему лицу остальные сонаследники обладают преимущественным правом покупки этой доли. Законное основание возникает также и в соглашениях между участниками общей собственности в виде права выкупа доли участниками общей собственности при продаже ее лицу, не являющемуся сособственником (ст. 1073 Гражданского закона Латвии).

Что касается договорных случаев возникновения права преимущественной покупки, то они весьма традиционны и применяются на основании указания в договоре в пользу определенного лица, например, при выделе пожилому человеку, долгосрочном найме, покупке земельного участка соседа, право продавца недвижимости (право обратной купли-продажи) и др.

Представленный обзор основных положений зарубежного законодательства позволяет сделать вывод о наличии общих тенденций в правовом регулировании вещного права преимущественной покупки в странах континентальной Европы, а также о том, что анализируемое право наиболее эффективно решает стоящие перед ним современные проблемы в сфере недвижимости при условии оформления его правового режима как вещного.