- •Система ограниченных вещных прав на земельный участок Предисловие
- •Введение
- •1. Развитие вещных прав в правопорядках континентального права
- •2. Вещные права в русском дореволюционном праве
- •3. Вещные права в российском гражданском праве XX столетия
- •§ 2. Понятие ограниченного вещного права, его признаки и принципы правового регулирования
- •1. Понятие и признаки ограниченного вещного права в зарубежном праве
- •2. Понятие вещного права в российской цивилистике
- •3. Принципы вещного права
- •4. Правовая модель принципов вещного права в российском гражданском праве
- •§ 3. Земельный участок как объект вещного права
- •1. Понятие и основные характеристики земельного участка как объекта вещного права
- •2. Соотношение земельного участка с категорией недвижимого имущества в зарубежном и российском праве
- •3. Перспективы развития понятия земельного участка и его соотношения с недвижимым имуществом в отечественном праве
- •1. Проблемы формирования системы ограниченных вещных прав в отечественном праве
- •2. Развитие представлений о системе вещных прав
- •§ 2. Система ограниченных вещных прав на земельный участок и их классификация в современных зарубежных правопорядках и отечественном праве
- •1. Виды вещных прав по законодательству зарубежных стран
- •2. Система ограниченных вещных прав в отечественном праве
- •Глава 3. Ограниченные вещные права пользования чужим земельным участком § 1. Вещные сервитуты
- •1. Проблемы вещных сервитутов в отечественном праве
- •2. Понятие, содержание и условия установления вещного сервитута
- •Условия установления вещного сервитута
- •3. Соотношение сервитута с другими вещными правами (личным сервитутом, узуфруктом, эмфитевзисом, застройкой, вещным обременением)
- •4. Вещные сервитуты и ограничения права собственности
- •5. Вещные сервитуты и ограничения права собственности соседей
- •6. Виды вещных сервитутов
- •7. Новые направления развития сервитутов в зарубежных правопорядках
- •8. Возникновение и прекращение сервитутов
- •9. Предложения по формированию сервитутных прав в российском праве
- •§ 2. Право пользовладения (узуфрукт)
- •1. Общая характеристика права пользовладения (узуфрукта) в российском и зарубежном праве
- •2. Понятие узуфрукта как вещного права
- •3. Соотношение узуфрукта с другими вещными правами (эмфитевзисом, суперфицием, вещным обременением, сервитутом)
- •4. Основные сферы использования узуфрукта
- •5. Перспективы развития узуфрукта в российском праве
- •§ 3. Права застройки (суперфиций)
- •1. Актуальность вещного права застройки в отечественном праве
- •2. Генезис права застройки
- •3. Понятие и сущность права застройки
- •4. Основные элементы права застройки в современном зарубежном праве
- •5. Модель права застройки в российском гражданском праве
- •§ 4. Право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис)
- •1. Право постоянного владения и пользования земельным участком в российском праве
- •2. Эмфитевзис в зарубежном законодательстве
- •3. Модель эмфитевзиса в будущем российском праве
- •Глава 4. Ограниченные вещные права приобретения чужого земельного участка § 1. Преимущественное право покупки чужого земельного участка
- •1. Актуальность вещного преимущественного права покупки чужого земельного участка в российском и зарубежном праве
- •2. Историческое развитие института преимущественного права покупки
- •3. Сущность преимущественного права покупки
- •4. Преимущественное право покупки в современных зарубежных правопорядках
- •5. Основные сферы применения вещного преимущественного права покупки в зарубежных правопорядках
- •6. Преимущественное право покупки в российском гражданском праве
- •§ 2. Права приобретения чужой недвижимой вещи в будущем
- •1. Предпосылки обращения отечественной цивилистики к праву приобретения чужой недвижимой вещи в будущем
- •2. Права приобретения чужой недвижимой вещи в будущем в зарубежных правопорядках
- •3. Генезис института "приобретения вещи в будущем" (Anwartschaftsrecht)
- •4. Правовая природа права приобретения вещи в будущем (Anwartschaftsrecht)
- •5. Рецепция категории "права ожидания" российским правом
- •6. Перспективы развития института "приобретение чужой недвижимой вещи в будущем" в российском праве
- •Глава 5. Ограниченные вещные права реализации чужого земельного участка § 1. Вещные обременения
- •1. Актуальность вещных обременений в современных правопорядках континентального права и российском праве
- •2. Историческое развитие вещных обременений
- •3. Понятие, сущность и виды вещных обременений
- •4. Основная область применения вещных обременений
- •5. Вещные обременения (вещные выдачи) в российском гражданском праве
- •§ 2. Ипотека и иное зарегистрированное вещное право
- •1. Актуальность вещного права залога в отечественном и зарубежном гражданском праве
- •2. Генезис залогового права как вещно-правового института
- •3. Современное понятие и признаки залога как вещного права
- •4. Практическое применение ипотеки в современных зарубежных правопорядках континентального права
- •5. Виды залога
- •6. Перспективы развития вещного права залога в российском праве
- •Библиография Литература на русском языке
- •Литература на иностранных языках
- •Законодательство зарубежных стран
§ 4. Право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис)
1. Право постоянного владения и пользования земельным участком в российском праве
В отечественном праве единственными вещными правами пользования чужим земельным участком (государственным и муниципальным) в течение почти двух десятилетий признавались права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования*(409). Они представляли собой некий компромисс между частной собственностью и обязательственными правами на земельный участок в условиях, когда земля в большей части находилась в государственной собственности, а земельный участок (в том числе по причинам и политического характера) не мог выступать объектом частной собственности. Поэтому данные права как правовые возможности пользования государственной землей без права отчуждения вполне подходили для реализации задач оформления землепользования гражданами и юридическими лицами в переходный для нашей страны период. С приватизацией земельных участков, продажей земель сельскохозяйственного назначения, "дачной амнистией", законодательным запретом земельным законодательством данных прав на будущее и предусмотренной необходимостью их переоформления ситуация изменилась коренным образом. Сегодня в нашей стране образовался рынок земельных участков, для которого недостаточно осуществления прав только на праве собственности и аренды, которые предлагает нам законодатель. Для наиболее эффективного использования земельных участков, безусловно, необходим выбор права землепользования. Поэтому Концепция развития гражданского законодательства РФ вполне справедливо закрепляет право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции (п. 6.2 разд. IV Концепции). При этом Концепция предлагает к внедрению вполне закономерные, вытекающие из современных реалий условия создания конструкции эмфитевзиса. В ней обозначаются его преимущества и отличия от пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, которые заключаются в возможности возмездного предоставления пользования земельным участком, находящимся в частной собственности.
Новым ЗК РФ 2001 г. эти права были серьезно ограничены: пожизненное наследуемое владение после 30 октября 2001 г. не предоставляется, постоянное (бессрочное) пользование предоставляется лишь ограниченному кругу субъектов (государственным и муниципальным учреждениям, органам государственной власти местного самоуправления, религиозным организациям). У владельцев земли на данных правах есть возможность переоформить землю в собственность либо в аренду.
Важно заметить, что для внедрения права эмфитевзиса в отечественное право существуют исторические предпосылки, согласно которым в дореволюционной России достаточно долго действовало чиншевое право, которое предполагало наследуемое владение землей за выплату чинша*(410). Пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование землей имеют сходство с чиншевым правом (бессрочны, передаются по наследству, имеют широкое содержание - владение, пользование, передача в аренду и др.).
В свою очередь, дореволюционное чиншевое право строилось по образцу римской эмфитевтической аренды. По римскому праву государство, город, а потом и частные лица нередко сдавали свои земли за известный ежегодный оброк в наследственную и даже вечную аренду с тем правилом, что, пока оброк вносится, земля ни у самого арендатора, ни у его правопреемника отобрана быть не может. При предоставлении претором посессорных интердиктов (для арендатора - action in rem - иск, аналогичный rei vindication, против всех, включая собственника) это право приобрело характер особого вещного права на чужую вещь. Римский эмфитевзис представлял собой возможность долгосрочного пользования чужим земельным участком с правом отчуждения, обременения сервитутами и заклада. Устанавливался эмфитевзис только в отношении недвижимости на основании договора*(411).
Об эмфитевзисе как об оброчном владении велась дискуссия при разработке проектов Гражданского уложения и Вотчинного устава*(412). Чиншевые отношения были весьма распространены в западной России и в Новороссийском крае. Чиншевое владение выступало в различных формах в зависимости от местности: "хизанское владение на Кавказе, чинш в Западных губерниях, эмфитевзис в Бессарабии, право поземельного или постоянного оброка в Прибалтийских губерниях"*(413). Особенно окрепло чиншевое пользование в конце XVIII в., и с присоединением к России части Царства Польского русское правительство обеспечило жителям этих мест неприкосновенность их имущественных прав.
Отношение к чиншевому владению в дореволюционном праве было неоднозначным. Так, Положение от 9 июня 1886 г. о поземельном устройстве сельских вечных чиншевиков в губерниях Западных и Белорусских признавало возникновение до 1876 г. чиншевого пользования. При этом названный акт запрещал установление чиншевого права с 1876 г. В течение трех лет (до 1879 г.) чиншевикам и собственникам предлагалось добровольно согласиться с прекращением чиншевого пользования посредством выкупа собственником чиншевого права; приобретения чиншевиком в собственность земельного участка; замены чиншевого пользования арендою. Как отмечают современники этого закона, в действительности он не устранил чиншевое право, так как не запретил возникновение чиншевого пользования в городах, а возможность установления чиншевого права в Новороссийском праве косвенно была признана Сенатом*(414).
В цивилистической доктрине того периода существовали два противоположных подхода относительно права эмфитевзиса, согласно которым одни рассматривали его как возможный вариант развития землепользования, другие, напротив, высказывались за ликвидацию данного института. В частности, А.М. Гуляев полагал, что "экономические удобства этого типа землевладения представляются удобствами только относительными: лучше иметь хотя бы клочок земли на чиншевом праве, чем не иметь ее вовсе; но еще лучше иметь землю на праве собственности, что и осознается проектом, где предусматриваются способы превращения оброчного владения в право собственности, и наоборот"*(415). Сходных взглядов придерживался и другой дореволюционный ученый, Я.К. Городыский*(416).
В проекте Гражданского уложения в системе вотчинных прав в чужом имуществе право наследственного оброчного владения (иными словами, чиншевое владение) было определено как самостоятельное вотчинное право. Редакционная комиссия проекта привела большое количество доводов в его пользу. Поскольку они представляют интерес для нашего исследования, приведем их. По мнению авторов редакционной комиссии, наследственное оброчное владение:
1) заменяет для населения, нуждающегося в земле и не имеющего возможности приобрести самостоятельно земельные участки, право собственности;
2) предоставляет существенные выгоды по сравнению с приобретением земли в собственность, так как отдельный владелец, вместо единовременной затраты значительной суммы на покупную цену, сохраняет наличный капитал и впоследствии может употребить его на приобретение инвентаря, хозяйственное обзаведение, удобрение земли и др.;
3) имеет преимущество перед срочным наймом земли, так как это право бессрочно переходит по наследству, в связи с чем владелец, как и собственник, может спокойно делать затраты на улучшение земли.
Таким образом, руководствуясь конкретными практическими потребностями в дореволюционном праве, институт наследственного оброчного владения предполагался к введению в качестве самостоятельного вотчинного права наряду с другими правами - пользовладением, сервитутами, застройкой и вотчинными выдачами.