Глава 3. Ограниченные вещные права пользования чужим земельным участком § 1. Вещные сервитуты

1. Проблемы вещных сервитутов в отечественном праве

Современное реформирование отечественного законодательства, в том числе и в сфере регулирования вещных прав, требует создания новых правовых форм регулирования имущественных отношений, учитывающих развитие в нашей стране частной собственности на землю. Одной из таких форм выступает конструкция сервитута, давно известная мировым правопорядкам и незаслуженно "забытая" советским правом в прошлом столетии. Несмотря на разработку сервитутов еще в римском праве, сегодня данная категория имеет широкое практическое применение в зарубежных правопорядках. В частности, в правоприменительной практике Германии, Австрии, Швейцарии отмечается расширение сферы использования сервитутов, в связи с чем получают востребование сервитуты, которые не были известны прошлому столетию, например, сервитуты как средства ограничения конкуренции и обеспечения обязательства (в частности, сервитут на запрет продажи на соседнем земельном участке минерального сырья, пива и других товаров)*(256), а также сервитуты для прокладки коммуникаций - линий мобильных телесистем, радио-, телекоммуникаций, сервитуты снабжения - теплом, газом, электроэнергией и т.п.*(257)

Отсутствие правовой регламентации сервитутов в советском праве в течение более чем 80 лет не могло не сказаться на их роли в отечественном правопорядке и привело к серьезным пробелам в отечественной доктрине о сервитутах, и как следствие - к неправильному толкованию их отдельных положений, в том числе недопустимому смешению различных по правовой природе институтов ограничения права собственности и сервитутов.

В условиях отсутствия совершенных норм, регулирующих сервитутные отношения, отечественная правоприменительная практика "парализуется" при подаче иска о сервитутах. В результате соответствующие споры (о защите прав сервитуария, обжалование отказа в регистрации сервитута и т.д.) разрешаются по-разному: в одних случаях суды ссылаются на то, что владелец земельного участка, требующий установления сервитута, не доказал право собственности на объект, в других - на то, что объект, для пользования которым необходимо установление сервитута, не является недвижимостью*(258). На наш взгляд, основная проблема противоречий в судебной практике о сервитутах заключается в неразвитости норм нашего законодательства, как о сервитутах, так и о недвижимости.

В настоящее время нормы российского права о сервитутах довольно скудны (прежде всего ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ), они не содержат достаточных нормативных положений о содержании и существенных условиях договора о сервитуте, его видах, условиях осуществления, основаниях возникновения и прекращения. Вместе с тем актуальность сервитутных прав в отечественном правопорядке возрастает, и для этого существуют вполне объективные закономерности: увеличение "мелкой" земельной частной собственности, развитие много- и малоэтажного строительства, размещение на частных земельных участках энерго-, водо-, теплоснабжающих, теле-, радиокоммуникационных объектов, использование которых уже в ближайшее время потребует правовые механизмы для удовлетворения нужд собственников соседних объектов недвижимости посредством использования соседних земельных участков.

Отдельно следует отметить актуальность конструкции сервитутов при правовом регулировании строительства олимпийских объектов в процессе подготовки к зимней Олимпиаде в Сочи. Несмотря на неоднократно высказанные в цивилистической доктрине суждения о необходимости придерживаться классических положений о сервитуте, в законодательстве последнего времени, тем не менее, закрепляются сервитуты, "собранные" из элементов, противоречащих природе данного института, но подведенных под регулирование конкретной ситуации*(259).

Между тем не стоит забывать о том, что в дореволюционной правовой доктрине сервитутные отношения выступали объектом пристального внимания русских цивилистов. Известные в законодательстве того периода права участия частного и право угодий*(260), несмотря на существующие споры в цивилистике, имели вполне объективную доктринальную квалификацию: как ограничения права собственности и как вещные сервитуты*(261). Представления о сервитутах в русском праве XIX в. мало чем расходились с римской догмой и пандектным учением. Важно и то обстоятельство, что русские цивилисты использовали в качестве образца законодательство зарубежных стран. В проекте Гражданского уложения содержались вполне логичные нормы о содержании и видах сервитутов*(262).

Перспективным направлением на пути построения нового механизма правового регулирования сервитута являются положения Концепции развития гражданского законодательства РФ, а также ранее разработанного проекта концепции развития гражданского законодательства о вещном праве, в которых четко определено отграничение частного сервитута от ограничений права собственности, закреплено содержание сервитутов, основания возникновения и прекращения, возможные виды, условия осуществления и основания защиты. Несмотря на то что Концепция развития гражданского законодательства исходит из современных потребностей имущественного оборота, учитывает доктринальные выводы, зарубежный опыт, хотелось бы обратить внимание на ряд весьма интересных положений зарубежных правопорядков относительно вещных сервитутов и предложить к обсуждению в качестве предложений по совершенствованию законодательства ряд аспектов правового регулирования сервитутов в европейских странах, востребованных современным уровнем развития экономических отношений. Важным является и указание на проблемы, на которые обращают внимание зарубежные правоведы, а также на пути их разрешения в зарубежной доктрине и практике.

Практические и доктринальные аспекты сервитута на сегодняшний день активно обсуждаются в отечественной цивилистике*(263). Однако ряд положений (о законодательном определении содержания сервитута, условиях его осуществления, основаниях возникновения и прекращения, соотношения со смежными правами и ограничениями права собственности, построении системы) требует принципиального разрешения с учетом зарубежного опыта, национальных правовых традиций и современных социально-экономических условий, а также сформировавшихся в российской доктрине воззрений.