§ 2. Права приобретения чужой недвижимой вещи в будущем

1. Предпосылки обращения отечественной цивилистики к праву приобретения чужой недвижимой вещи в будущем

В последнее время в отечественной цивилистике наблюдается интерес к исследованию правового статуса лица, владеющего имуществом с целью последующего приобретения на него права собственности в будущем, при выполнении им условий, указанных в договоре или в законе*(471). В связи с этим наметилась тенденция к определению правового положения такого владельца в качестве обладателя особого "права ожидания"*(472).

Подобные "правоожидания" возникают в различных ситуациях. Например, у приобретателя вещи по договору купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до выполнения покупателем определенных условий, в том числе и по оплате (ст. 491 ГК РФ), у покупателя предприятия с момента его передачи продавцом до перехода права собственности (п. 3 ст. 564 ГК РФ), а также участника договора долевого участия в строительстве до выполнения застройщиком условий договора (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"*(473)).

В связи с возникновением у будущего приобретателя некого переходного статуса, связанного с "правом ожидания", возникают трудности в определении объема его прав и обязанностей относительно имущества, которым он владеет, отношений с собственником, выбора способа защиты. Представленная проблема связана с оборотом как движимых, так и недвижимых вещей, причем следует отметить, что в отношении последних она усугубляется, поскольку отсутствие публичной информации о наличии у лица "права ожидания" по причине неприменения принципа публичности (т.е. государственной регистрации) породило в практике различные "схемы" незаконных махинаций*(474).

Сказанное обусловливает важность предложения, направленного на урегулирование отношений, возникающих в связи с "правом ожидания", содержащегося в проекте концепции о вещном праве. Авторы проекта концепции о вещном праве предлагают признать за таким приобретателем субъективное вещное право на приобретение чужой недвижимой вещи в будущем, обладающее абсолютным характером и порождающее своеобразное состояние "ожидания" приобретения права собственности у управомоченного лица.

В настоящий момент подобное ограниченное вещное право не известно российскому гражданскому праву, и более того, сущность категории "права ожидания" в отечественной цивилистике является малоисследованной. В связи с этим ее внедрение в российский правопорядок без серьезного анализа правовой природы данной категории, зарубежного опыта его применения может породить на практике немало проблем.

2. Права приобретения чужой недвижимой вещи в будущем в зарубежных правопорядках

В праве ряда развитых правопорядков (прежде всего Германии*(475), Австрии*(476), а вслед за ними - Венгрии*(477), Хорватии*(478), Греции*(479)) проблема квалификации подобных отношений давно стала предметом исследований. В результате в правовой доктрине и правоприменительной практике была разработана правовая конструкция "права ожидания" (Anwartschaftsrecht)*(480), которая, однако, прямо не закреплена в законодательстве. Но несмотря на это большинство ученых склоняются к признанию за данной категорией статуса самостоятельного вещного и абсолютного права, предоставляющего управомоченному лицу владение, пользование и частичное распоряжение вещью (в виде уступки и залога), при наступлении определенных условий возможности приобрести право собственности преимущественно перед другими лицами, а в случае нарушения права требовать вещно-правовой защиты, в том числе против собственника. Правовое признание данной категории обосновывается конкретными экономическими потребностями имущественного оборота.

Нельзя не заметить следующего. В отличие от целей введения в российское право института приобретения чужой недвижимой вещи, которые, как видно из проекта концепции о вещном праве, главным образом направлены на разрешение проблем в сфере защиты прав кредиторов (дольщиков) долевого участия в строительстве жилья через введение ограниченного вещного права, позволяющего дольщикам использовать вещные способы защиты, в зарубежной практике этот институт имеет более широкое применение*(481). Так, в начале XX в. востребованность данного института обосновывалась необходимостью стимулирования развития различных форм залога и кредита*(482), в 1980-е гг. - защиты прав кредиторов имущества, которое продано с оговоркой сохранения за продавцом права собственности. В настоящее время мировые финансовые и экономические проблемы заставили по-новому взглянуть на данное право и найти пути для нового стимулирования кредитных отношений в сфере оборота недвижимости, в которых предмет "права ожидания" должен быть реальной гарантией требований кредиторов, а не фикцией, удовлетворяющей интересы чаще всего лишь кредиторов первой очереди*(483). Кроме того, сложившаяся жесткая конкуренция на рынке вынуждает субъектов предпринимательской деятельности с целью сохранения клиентов-покупателей идти на рискованные сделки, т.е. заключать договоры с передачей товара приобретателю до момента полной его оплаты*(484).

Большая популярность Anwartschaftsrecht связана с его распространением при заключении договора купли-продажи с оговоркой сохранения за продавцом права собственности (Eigentumsvorbehalt - в немецком праве) (§ 158 BGB сделка с отлагательным условием). Как отмечают немецкие ученые, в отличие от прежнего правопорядка, в котором в случае невыполнения условии об оплате по договору о сохранении за продавцом права собственности продавец договора отступал, отказывался от покупной цены и требовал обратной передачи вещи, в нынешнем на первый план выступает интерес продавца в получении за нее денег. Сохранение за продавцом права собственности на проданную вещь гарантирует его от вмешательства третьих лиц и дает ему преимущества перед другими обеспечениями*(485). Институт Eigentumsvorbehalt развивался как средство обеспечения прав продавца на переданный покупателю товар с оплатой в рассрочку*(486). Поэтому был создан специальный механизм защиты интересов продавца вещи на основании оговорки, при котором в случае задержки платежа продавец приводит в исполнение оговорку на вещь (т.е. обращает взыскание на имущество и удовлетворяет требования из вырученных от продажи денежных средств).

Необходимо подчеркнуть, что институт Anwartschaftsrecht является одним из наиболее дискуссионных категорий в немецкой доктрине: относительно его природы существуют различные теории (отсутствия субъективного права у покупателя, а также признания за покупателем ограниченного вещного права, ограничения права собственности, теории залога права владения, "минуса" собственности, первой ступени собственности), о которых будет сказано далее. Доминирующей выступила вещно-правовая теория признания за покупателем самостоятельного вещного права. В связи с этим относительно правового статуса приобретателя были выработаны важнейшие правила:

1) о предоставлении права подачи вещного иска приобретателем в отношении любого третьего лица, а также собственника;

2) о следовании данного права за вещью независимо от смены собственника, что не должно затрагивать интересов приобретателя;

3) о возможности распоряжения приобретателем вещью в виде уступки и залога (§ 1274 BGB (о залоге) и § 398 BGB (об уступке права)*(487).

Важно отметить, что наименование Anwartschaftsrecht является только родовым понятием для всего ряда юридических конструкций во всей области материального гражданского права, которые возникают в силу различных законных оснований. "Права ожидания" могут возникать в наследственном и семейном праве, например, право "последующего" наследника, права на будущую ренту, "право ожидания" патентообладателя*(488). Большое распространение Anwartschaftsrecht получил при обороте движимых вещей (транспортных средств, объектов производства и др.) как средство обеспечения оплаты товара.

Вместе с тем не все из перечисленных прав предлагается признать в качестве субъективных вещных прав. По утверждению немецких ученых, в качестве вещных прав могут быть признаны "права ожидания" на недвижимость, поскольку именно у последних наиболее четко проявляются признаки вещного права:

1) "определенность" объекта права или, иначе, специальность (Spezialitatsprinzip), так как объекты недвижимости всегда являются индивидуально-определенными предметами, в отличие от движимых вещей (товаров), обладающих родовыми признаками;

2) абсолютный характер (Absolutheitprinzip), в силу которого покупатель вступает во владение и приобретает защиту по отношению ко всем другим лицам, включая собственника вещи;

3) публичность (Publizitatsprinzip), так как при отчуждении недвижимости вносится запись в Поземельную книгу, в связи с чем обеспечивается публичность возникающего права, в отличие от отчуждения движимости*(489).

Кроме того, считается, что субъективное вещное право приобретателя возникает только при заключении вещного договора и передачи вещи. В период между заключением обязательственного договора и вещного приобретатель имеет обязательственное право или "притязание на получение права в будущем"*(490).

Поскольку в настоящее время содержание Anwartschaftsrecht считается определенным практикой и доктриной, то управомоченному лицу в период "права ожидания" (собственности) принадлежит правомочие владения и пользования (с момента передачи вещи), а также частичного распоряжения (что особенно важно для сохранения имущественной ценности вещи). При этом, несмотря на то что специальных норм об Anwartschaftsrecht как о вещном праве в законодательстве нет, возможность сделок с вещью, находящейся у приобретателя на этом праве, обосновывается § 1274 BGB (о залоге) и § 398 BGB (об уступке права)*(491). Данные сделки "популярны" в отношении и движимых, и недвижимых вещей, поскольку они стимулируют развитие бизнеса: во-первых, позволяют приобрести вещь, не имея полной суммы денег (с рассрочкой и отсрочкой платежа), во-вторых, разрешают покупателю заложить приобретенное имущество для получения кредита.

На случай недобросовестности одной из сторон правоотношения, возникающего в связи с Anwartschaftsrecht, используются следующие механизмы защиты интересов участников этого правоотношения.

Во-первых, если покупатель в случае несостоятельности не может оплатить товар, то продавец после расторжения договора вправе изъять вещь из конкурсной массы на основании § 47 Положения о несостоятельности. При этом продавец обязан вернуть в конкурсную массу часть оплаченной стоимости товара, за вычетом возможной суммы требования о возмещении ущерба в связи с использованием вещи и неисполнением условий купли-продажи. За продавцом сохраняется право требования исключения из описи имущества в случае ареста по финансовым обязательствам покупателя-должника, а также право признания его кредитором первой очереди.

Во-вторых, покупатель имеет возможность использования вещно-правовой и владельческой защиты, в том числе и против собственника.

В-третьих, кредиторы приобретателя, который признается непосредственным владельцем вещи, вправе прибегнуть к описи имущества должника и обращения взыскания на вещь согласно § 808 Гражданско-процессуального Кодекса ФРГ. В свою очередь продавец, предъявив иск (§ 771 Гражданско-процессуального Кодекса ФРГ), может блокировать действия кредиторов должника и добиться объявления ареста недопустимым. Кредиторы, выплатив ему остаток покупной цены (§ 267 BGB), предотвращают судебное разбирательство, в связи чем у покупателя возникает право собственности на вещь, а у кредиторов сохраняется имущественный арест вещи, который позволит кредиторам обратить на нее взыскание в случае ненадлежащего исполнения обязательств должником-покупателем*(492).

Виды Anwartschaftsrecht на земельный участок. Как уже говорилось ранее, в немецкой практике Anwartschaftsrecht нашло несколько сфер применения:

а) право, возникающее на основании договора купли-продажи с оговоркой сохранения права собственности за продавцом, - сделка с отлагательным условием (§ 158 BGB);

б) право кредитора ипотечного права после регистрации залога до возникновения обеспеченного требования (§ 1163 BGB)*(493);

в) право лица, обладающего преимущественным правом покупки земельного участка, с момента уплаты покупной цены, согласованной между покупателем (третьим лицом) и собственником земельного участка, до момента согласия покупателя, являющегося непосредственным владельцем (третье лицо), которое заявлено в регистрирующий орган, на регистрацию правомочного лица в Поземельной книге в качестве собственника (§ 1100 BGB);

г) право покупателя земельного участка с момента заключения и нотариального удостоверения вещного договора и до момента регистрации в Поземельной книге (§ 873 BGB)*(494);

д) права застройщика на жилые и нежилые помещения по заявлению лица при приобретении права на земельный участок, на котором должен быть возведен жилой дом с момента заключения договора до передачи вещи (aбз. 1 § 3 Закона о праве собственности на жилое помещение и праве длительного пользования жилой площадью от 15 марта 1951 г. (Wohnungseigentumsgesetz))*(495).

В Германии предпринимались неоднократные попытки узаконения вещного характера данного права, однако эти попытки не увенчались успехом как по причине отсутствия единства взглядов среди правоведов, так и по причине сложности процедуры внесения поправок в BGB*(496).

Вместе с тем потребность в легитимации "права ожидания" как самостоятельного вещного права обосновывается в праве ряда зарубежных стран - хорватском, венгерском, греческом. Причем, как правило, вещно-правовой характер придается "праву ожидания" при заключении договора о сохранении за продавцом права собственности до наступления определенных условий (Eigentumsvorbehalt). И здесь необходимо заметить, что сформировались две позиции относительно Eigentumsvorbehalt: согласно первой позиции этот институт рассматривается как вещное обеспечение надлежащего исполнения обязательства (Нидерланды*(497), Финляндия*(498)), согласно второй - наряду с обеспечительными функциями отмечается большая роль законного владения приобретателя, в результате чего предлагается его вещно-правовое оформление (Германия, Австрия, Венгрия, Хорватия, Греция).

Обозначенное соотношение "права ожидания" (Anwartschafts-recht) с оговоркой сохранения права собственности (Eigentumsvorbehalt) отнюдь не случайно, оно прошло длительное историческое развитие. Поэтому для более глубокого проникновения в сущность Anwartschaftsrecht необходимо обращение к историческим корням данных институтов.