- •Система ограниченных вещных прав на земельный участок Предисловие
- •Введение
- •1. Развитие вещных прав в правопорядках континентального права
- •2. Вещные права в русском дореволюционном праве
- •3. Вещные права в российском гражданском праве XX столетия
- •§ 2. Понятие ограниченного вещного права, его признаки и принципы правового регулирования
- •1. Понятие и признаки ограниченного вещного права в зарубежном праве
- •2. Понятие вещного права в российской цивилистике
- •3. Принципы вещного права
- •4. Правовая модель принципов вещного права в российском гражданском праве
- •§ 3. Земельный участок как объект вещного права
- •1. Понятие и основные характеристики земельного участка как объекта вещного права
- •2. Соотношение земельного участка с категорией недвижимого имущества в зарубежном и российском праве
- •3. Перспективы развития понятия земельного участка и его соотношения с недвижимым имуществом в отечественном праве
- •1. Проблемы формирования системы ограниченных вещных прав в отечественном праве
- •2. Развитие представлений о системе вещных прав
- •§ 2. Система ограниченных вещных прав на земельный участок и их классификация в современных зарубежных правопорядках и отечественном праве
- •1. Виды вещных прав по законодательству зарубежных стран
- •2. Система ограниченных вещных прав в отечественном праве
- •Глава 3. Ограниченные вещные права пользования чужим земельным участком § 1. Вещные сервитуты
- •1. Проблемы вещных сервитутов в отечественном праве
- •2. Понятие, содержание и условия установления вещного сервитута
- •Условия установления вещного сервитута
- •3. Соотношение сервитута с другими вещными правами (личным сервитутом, узуфруктом, эмфитевзисом, застройкой, вещным обременением)
- •4. Вещные сервитуты и ограничения права собственности
- •5. Вещные сервитуты и ограничения права собственности соседей
- •6. Виды вещных сервитутов
- •7. Новые направления развития сервитутов в зарубежных правопорядках
- •8. Возникновение и прекращение сервитутов
- •9. Предложения по формированию сервитутных прав в российском праве
- •§ 2. Право пользовладения (узуфрукт)
- •1. Общая характеристика права пользовладения (узуфрукта) в российском и зарубежном праве
- •2. Понятие узуфрукта как вещного права
- •3. Соотношение узуфрукта с другими вещными правами (эмфитевзисом, суперфицием, вещным обременением, сервитутом)
- •4. Основные сферы использования узуфрукта
- •5. Перспективы развития узуфрукта в российском праве
- •§ 3. Права застройки (суперфиций)
- •1. Актуальность вещного права застройки в отечественном праве
- •2. Генезис права застройки
- •3. Понятие и сущность права застройки
- •4. Основные элементы права застройки в современном зарубежном праве
- •5. Модель права застройки в российском гражданском праве
- •§ 4. Право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис)
- •1. Право постоянного владения и пользования земельным участком в российском праве
- •2. Эмфитевзис в зарубежном законодательстве
- •3. Модель эмфитевзиса в будущем российском праве
- •Глава 4. Ограниченные вещные права приобретения чужого земельного участка § 1. Преимущественное право покупки чужого земельного участка
- •1. Актуальность вещного преимущественного права покупки чужого земельного участка в российском и зарубежном праве
- •2. Историческое развитие института преимущественного права покупки
- •3. Сущность преимущественного права покупки
- •4. Преимущественное право покупки в современных зарубежных правопорядках
- •5. Основные сферы применения вещного преимущественного права покупки в зарубежных правопорядках
- •6. Преимущественное право покупки в российском гражданском праве
- •§ 2. Права приобретения чужой недвижимой вещи в будущем
- •1. Предпосылки обращения отечественной цивилистики к праву приобретения чужой недвижимой вещи в будущем
- •2. Права приобретения чужой недвижимой вещи в будущем в зарубежных правопорядках
- •3. Генезис института "приобретения вещи в будущем" (Anwartschaftsrecht)
- •4. Правовая природа права приобретения вещи в будущем (Anwartschaftsrecht)
- •5. Рецепция категории "права ожидания" российским правом
- •6. Перспективы развития института "приобретение чужой недвижимой вещи в будущем" в российском праве
- •Глава 5. Ограниченные вещные права реализации чужого земельного участка § 1. Вещные обременения
- •1. Актуальность вещных обременений в современных правопорядках континентального права и российском праве
- •2. Историческое развитие вещных обременений
- •3. Понятие, сущность и виды вещных обременений
- •4. Основная область применения вещных обременений
- •5. Вещные обременения (вещные выдачи) в российском гражданском праве
- •§ 2. Ипотека и иное зарегистрированное вещное право
- •1. Актуальность вещного права залога в отечественном и зарубежном гражданском праве
- •2. Генезис залогового права как вещно-правового института
- •3. Современное понятие и признаки залога как вещного права
- •4. Практическое применение ипотеки в современных зарубежных правопорядках континентального права
- •5. Виды залога
- •6. Перспективы развития вещного права залога в российском праве
- •Библиография Литература на русском языке
- •Литература на иностранных языках
- •Законодательство зарубежных стран
2. Эмфитевзис в зарубежном законодательстве
Эмфитевзис оказался достаточно жизнеспособным институтом. Ряд современных правопорядков обратился к эмфитевзису при регулировании земельных отношений в сфере сельского хозяйства. В частности, эмфитевзис наряду с узуфруктом и другими вещными правами получил правовое оформление в новейших кодификациях развитых стран - в ГК Нидерландов и ГК Квебека. Эмфитевзис известен сегодняшнему французскому праву (положения об эмфитевзисе в новом Сельскохозяйственном кодексе Франции, ст. L451-1-L451-9 Code rural) и итальянскому законодательству (ст. 959 ГК Италии).
Отказ от института эмфитевзиса во многих странах аргументируется заменой его другими правовыми средствами регулирования пользования землей - введением институтов узуфрукта, вещного обременения, застройки. Поэтому системы ограниченных вещных прав зарубежных правопорядков условно можно подразделить на системы, в которых наряду с узуфруктом предусматривается возможность установления эмфитевзиса (Италия, Квебек, Нидерланды), и системы, в которых законодатель отказался от эмфитевзиса, включив часть правомочий, содержащихся в данном праве, в состав узуфрукта, суперфиция либо вещного обременения (к примеру, Германия, Австрия, Швейцария, Польша). Интересно заметить, что в ГК Польши в разделе об узуфрукте имеются положения об узуфрукте сельскохозяйственных участков, которые по своему содержанию весьма сходны с положениями, закрепляемыми обычно в содержании эмфитевзиса.
Для наиболее полного уяснения института эмфитевзиса в зарубежном праве обратимся к анализу иностранного законодательства.
Понятие эмфитевзиса. В зарубежных правопорядках под эмфитевзисом, как правило, понимают вещное долгосрочное наследуемое право пользования земельным участком (чаще всего сельскохозяйственным), которое предоставляет управомоченному лицу (эм-фитевту) широкие по содержанию правомочия.
Приведем определения эмфитевзиса из кодексов зарубежных государств. Согласно ст. 85 ГК Нидерландов эмфитевзис (наследственная аренда) (Erfpacht) - это вещное право, которое дает наследственному арендатору право владеть чужой недвижимой вещью с обязательством наследственного арендатора уплатить определенную сумму денег (процент наследственной аренды) собственнику в указанные договором даты. По французскому праву, право наследственной аренды недвижимости (de la emphyteotique) (L451-1 Сельскохозяйственного кодекса Франции, Code rural) устанавливается для целей использования сельскохозяйственных земельных участков. В ГК Квебека (ст. 1195) эмфитевзис (l'emphytйose) предоставляет любому лицу в течение определенного времени пользование чужим недвижимым имуществом с сохранением его субстанции. ГК Украины (ст. 407) закрепляет, что право эмфитевзиса устанавливается договором между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственных нужд.
Основания возникновения и прекращения. Наиболее распространенными основаниями возникновения наследуемого владения земельным участком выступает договор и вступление в наследство. Например, согласно ГК Нидерландов эмфитевзис устанавливается по соглашению сторон.
Прекращение эмфитевзиса достаточно детально урегулировано в национальных законодательствах, и основания прекращения, как правило, весьма сходны. В частности, согласно ст. 1208 ГК Квебека эмфитевзис истекает по окончании срока, предусмотренного в договоре; в связи с прекращением договора; при совпадении собственника и арендатора в одном лице; при неиспользовании земельного участка в течение 10 лет; при установлении факта его бесхозяйного использования. Близкие по содержанию основания прекращения эмфитевзиса заложены в ГК Украины (ст. 412) В частности, к ним относят объединение в одном лице собственника земельного участка и землепользователя, истечение срока договора, а также выкуп земельного участка в связи с общественной необходимостью.
Относительно имущественных отношений при прекращении эмфитевзиса интересны положения ГК Нидерландов (ст. 99-100). В соответствии с ними после окончания наследственной аренды прежний наследственный арендатор имеет требование на возмещение стоимости зданий, сооружений и плантаций, которые были созданы им самим или юридическим предшественником или были переданы собственником с возмещением стоимости. Однако в договоре может определяться, что наследственный арендатор не имеет требования на данное возмещение, например, если наследственная аренда прекращается из-за виновного поведения эмфитевта. При этом собственник имеет право удерживать задолжавшее возмещение в случае виновного поведения эмфитевта. Наследственный арендатор, в свою очередь, имеет право удержания вещи (при условии, что удержание собственником возмещения произошло не в связи с его виновным поведением) до тех пор, пока задолжавшее возмещение не будет ему уплачено.
Содержание. Весьма широкое содержание эмфитевзиса выражено в ст. 89 ГК Нидерландов, где сказано, что, если в договоре не определено иное, наследственный арендатор имеет равные с собственником права пользования вещью. Однако он не может передавать ее без согласия собственника другому лицу, а также предпринимать действия, которые нарушают субстанцию вещи. Согласно ст. 90 ГК Нидерландов, если иное не указано в договоре, пользователю принадлежат плоды, которые были получены во время срока наследственной аренды, и созданные или приобретенные арендатором движимые вещи. Возведенные на наследуемом участке недвижимые вещи принадлежат собственнику, если иное не определено в до говоре. Кроме того, эмфитевт имеет право передавать земельный участок и сооружения на нем в наем, если иное не определено в договоре (ст. 94 ГК Нидерландов). На эмфитевта возлагаются обременения недвижимости, а также ремонт (ст. 96 ГК Нидерландов).
По французскому законодательству права эмфитевта также обширны, но при условии, что он не может осуществлять изменения в зданиях, которые приведут к уменьшению стоимости вещи. В соответствии с Сельскохозяйственным кодексом Франции (ст. L451-9) эмфитевт может получить выгоду от установления сервитутов и обременений, устанавливая их на срок, не превышающий срок аренды, с обязательным уведомлением о подобных обременениях собственника. К обязанностям эмфитевта относится определенная договором плата арендодателю. Все улучшения и сооруженные здания переходят к собственнику земли, если иное не предусмотрено договором.
Согласно ГК Италии (ст. 959) при эмфитевзисе (dell'enfiteuta) эмфитевт имеет такие же права, как и владелец земельного участка, на плоды, а также на полезные ископаемые в связи с использованием недр (в соответствии с положениями специальных законов). Эмфи-тевт имеет обязательства по улучшению земельного участка и выплаты собственнику периодических платежей, которые могут выступать в виде определенной денежной суммы или определенного количества натуральных продуктов.
В соответствии со ст. 411 ГК Украины землепользователь имеет право на отчуждение права пользования земельным участком, если иное не установлено законом. В случае продажи права пользования земельным участком собственник этого земельного участка имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение по цене, объявленной для продажи, и иных равных условиях.
Срок эмфитевзиса. Относительно срока действия эмфитевзиса национальные правопорядки установили различные правила: в одних максимальные и минимальные сроки определены непосредственно законом, в других решение данного вопроса оставлено на усмотрение сторон, закрепляемое в договоре. Например, по голландскому праву срок наследственной аренды прямо не закреплен и оставлен для регулирования на усмотрение сторон (ст. 86 ГК Нидерландов). Аналогичное правило вытекает из ст. 408 ГК Украины.
Тогда как ст. L451-1 Сельскохозяйственного кодекса Франции закрепляет, что эмфитевзис должен заключаться на определенный срок, который может быть установлен между 18 и 99 годами, согласно ГК Квебека (ст. 1197) эмфитевзис должен иметь продолжительность не менее 10 лет и не более чем 100 лет. Если он превышает 100 лет, то сводится к этому сроку. ГК Италии в ст. 958 устанавливает, что наследственная долгосрочная аренда может быть вечной или временной. При этом временной срок эмфитевзиса не может быть определен менее 20 лет.