- •Система ограниченных вещных прав на земельный участок Предисловие
- •Введение
- •1. Развитие вещных прав в правопорядках континентального права
- •2. Вещные права в русском дореволюционном праве
- •3. Вещные права в российском гражданском праве XX столетия
- •§ 2. Понятие ограниченного вещного права, его признаки и принципы правового регулирования
- •1. Понятие и признаки ограниченного вещного права в зарубежном праве
- •2. Понятие вещного права в российской цивилистике
- •3. Принципы вещного права
- •4. Правовая модель принципов вещного права в российском гражданском праве
- •§ 3. Земельный участок как объект вещного права
- •1. Понятие и основные характеристики земельного участка как объекта вещного права
- •2. Соотношение земельного участка с категорией недвижимого имущества в зарубежном и российском праве
- •3. Перспективы развития понятия земельного участка и его соотношения с недвижимым имуществом в отечественном праве
- •1. Проблемы формирования системы ограниченных вещных прав в отечественном праве
- •2. Развитие представлений о системе вещных прав
- •§ 2. Система ограниченных вещных прав на земельный участок и их классификация в современных зарубежных правопорядках и отечественном праве
- •1. Виды вещных прав по законодательству зарубежных стран
- •2. Система ограниченных вещных прав в отечественном праве
- •Глава 3. Ограниченные вещные права пользования чужим земельным участком § 1. Вещные сервитуты
- •1. Проблемы вещных сервитутов в отечественном праве
- •2. Понятие, содержание и условия установления вещного сервитута
- •Условия установления вещного сервитута
- •3. Соотношение сервитута с другими вещными правами (личным сервитутом, узуфруктом, эмфитевзисом, застройкой, вещным обременением)
- •4. Вещные сервитуты и ограничения права собственности
- •5. Вещные сервитуты и ограничения права собственности соседей
- •6. Виды вещных сервитутов
- •7. Новые направления развития сервитутов в зарубежных правопорядках
- •8. Возникновение и прекращение сервитутов
- •9. Предложения по формированию сервитутных прав в российском праве
- •§ 2. Право пользовладения (узуфрукт)
- •1. Общая характеристика права пользовладения (узуфрукта) в российском и зарубежном праве
- •2. Понятие узуфрукта как вещного права
- •3. Соотношение узуфрукта с другими вещными правами (эмфитевзисом, суперфицием, вещным обременением, сервитутом)
- •4. Основные сферы использования узуфрукта
- •5. Перспективы развития узуфрукта в российском праве
- •§ 3. Права застройки (суперфиций)
- •1. Актуальность вещного права застройки в отечественном праве
- •2. Генезис права застройки
- •3. Понятие и сущность права застройки
- •4. Основные элементы права застройки в современном зарубежном праве
- •5. Модель права застройки в российском гражданском праве
- •§ 4. Право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис)
- •1. Право постоянного владения и пользования земельным участком в российском праве
- •2. Эмфитевзис в зарубежном законодательстве
- •3. Модель эмфитевзиса в будущем российском праве
- •Глава 4. Ограниченные вещные права приобретения чужого земельного участка § 1. Преимущественное право покупки чужого земельного участка
- •1. Актуальность вещного преимущественного права покупки чужого земельного участка в российском и зарубежном праве
- •2. Историческое развитие института преимущественного права покупки
- •3. Сущность преимущественного права покупки
- •4. Преимущественное право покупки в современных зарубежных правопорядках
- •5. Основные сферы применения вещного преимущественного права покупки в зарубежных правопорядках
- •6. Преимущественное право покупки в российском гражданском праве
- •§ 2. Права приобретения чужой недвижимой вещи в будущем
- •1. Предпосылки обращения отечественной цивилистики к праву приобретения чужой недвижимой вещи в будущем
- •2. Права приобретения чужой недвижимой вещи в будущем в зарубежных правопорядках
- •3. Генезис института "приобретения вещи в будущем" (Anwartschaftsrecht)
- •4. Правовая природа права приобретения вещи в будущем (Anwartschaftsrecht)
- •5. Рецепция категории "права ожидания" российским правом
- •6. Перспективы развития института "приобретение чужой недвижимой вещи в будущем" в российском праве
- •Глава 5. Ограниченные вещные права реализации чужого земельного участка § 1. Вещные обременения
- •1. Актуальность вещных обременений в современных правопорядках континентального права и российском праве
- •2. Историческое развитие вещных обременений
- •3. Понятие, сущность и виды вещных обременений
- •4. Основная область применения вещных обременений
- •5. Вещные обременения (вещные выдачи) в российском гражданском праве
- •§ 2. Ипотека и иное зарегистрированное вещное право
- •1. Актуальность вещного права залога в отечественном и зарубежном гражданском праве
- •2. Генезис залогового права как вещно-правового института
- •3. Современное понятие и признаки залога как вещного права
- •4. Практическое применение ипотеки в современных зарубежных правопорядках континентального права
- •5. Виды залога
- •6. Перспективы развития вещного права залога в российском праве
- •Библиография Литература на русском языке
- •Литература на иностранных языках
- •Законодательство зарубежных стран
3. Модель эмфитевзиса в будущем российском праве
Руководствуясь вышеизложенным обзором русского дореволюционного и современного зарубежного законодательства об эмфитевзисе, можно заключить, что правовое оформление эмфитевзиса в Концепции развития гражданского законодательства РФ вполне соответствует мировым тенденциям развития данного института. Поэтому требует одобрения закрепленное в Концепции понятие эмфитевзи-са как права постоянного владения и пользования, предназначенного прежде всего для ведения сельскохозяйственного производства на земельном участке с возможностью управомоченного лица владеть и пользоваться земельным участком с извлечением плодов и доходов, поступающих в собственность обладателя вещного права (п. 6.4 разд. IV).
В отличие от ряда зарубежных правопорядков (Франции, Нидерландов, Италии) в Концепции предусмотрено параллельное существование как эмфитевзиса, так и суперфиция, узуфрукта, а также вещных выдач. На наш взгляд, существуют вполне объективные закономерности внедрения всех перечисленных институтов в качестве автономных вещных прав, поскольку каждый из них призван удовлетворить отдельные имущественные потребности землепользования субъектов правовых отношений. Механизм реализации данных прав, заложенный в Концепции, свидетельствует о наибольшей их эффективности при землепользовании именно при их совместном введении в российский правопорядок.
В частности, для использования земельного участка в целях строительства предполагается введение права застройки, которое, имея общие черты и общие исторические корни с эмфитевзисом, в отличие от него устанавливается на срок до 199 лет и имеет особый правой режим в связи с последующим ведением на земельном участке строительства (например, особые нормы о праве на объект строительства, об отчуждении, возникновении и прекращении права).
В целях социального использования (некоммерческого, для личных и семейных нужд, в том числе для права личного проживания или личного пользования) предлагается введение узуфрукта, который, в отличие от эмфитевзиса, является бессрочным, имеет связь с личностью, поэтому не подлежит отчуждению, прекращает действие со смертью управомоченного лица, не может быть установлен в пользу юридического лица. По замыслу авторов Концепции развития гражданского законодательства РФ установление эмфитевзиса возможно как в коммерческих, так и в некоммерческих целях, а также в интересах любых субъектов гражданского права (частично вместо права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования).
Таким образом, следует констатировать наличие четкого отграничения эмфитевзиса и застройки в Концепции развития гражданского законодательства РФ, предназначив для права эмфитевзиса, в отличие от застройки, пользование сельскохозяйственным земельным участком для сельскохозяйственного производства, а также эмфитевзиса и узуфрукта, определив первому место в большей степени как коммерческому институту, а второму - как социальному институту.
Концепция предлагает также введение вещных выдач, которые, в отличие от эмфитевзиса, представляют собой возложение обязанности на собственника земельного участка (а не пользователя, как при эмфитевзисе) в виде выплаты управомоченному в силу вещного права лицу определенных денежных сумм, обеспечивая их выплаты возможностью принудительной реализации имущества собственника. Этот институт в настоящее время имеет большую популярность в гражданском праве Германии, Австрии, Швейцарии и получил распространение при обеспечении финансовых и кредитных обязательств. В зарубежном праве отмечается вытеснение вещными обременениями ипотеки при обеспечении кредитных обязательств в связи с возможностью установления ценностной оговорки "вещные выдачи" (вещные обременения). К тому же в зарубежных правопорядках традиционно эмфитевзис относят к правам пользования чужой вещью, тогда как вещные обременения - это обеспечительные права, т.е. они предполагают возможность принудительной реализации имущества при невыполнении обязательства.
Представляется, что имеются предпосылки для закрепления в механизме регулирования эмфитевзиса положения о том, что обладателем данного вещного права могут быть возведены постройки, необходимые для осуществления соответствующей деятельности. В случае возведения капитальных строений, используемых для сельскохозяйственного производства (например, хранилища сельскохозяйственной продукции, сооружения для ее переработки и т.п.), необходимо взять в качестве образца зарубежное законодательство, в том числе правила, аналогичные праву застройки о том, что такие строения переходят в собственность собственника земельного участка (если иное не предусмотрено договором между ними). В связи с этим требует разрешения и вопрос о закреплении возмещения (компенсации) собственником указанных строений эмфитевту при окончании срока договора.
Следует согласиться с предложенными в Концепции развития гражданского законодательства РФ положениями о том, что право постоянного владения и пользования является:
а) бессрочным (однако по соглашению сторон может быть установлено на срок не менее 50 лет);
б) отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства);
в) платным, причем размер платы может существенным образом различаться в зависимости от характера использования земельного участка и условий его предоставления.
На наш взгляд, при формировании механизма продажи права эмфитевзиса необходимо закрепить правила о преимущественном праве приобретения собственника этого земельного участка по цене, объявленной для продажи, и иных равных условиях.
В качестве оснований возникновения необходимо закрепить возможность его возникновения на основании договора, а также вступление в наследство. Возникновение права следует связывать с моментом государственной регистрации.
Вместе с тем требуют обсуждения положения об основаниях прекращения эмфитевзиса. При этом наряду с истечением срока необходимо закрепить возможность прекращения эмфитевзиса по воле одной из сторон с необходимостью предупредить не ранее чем за год; досрочного расторжения в связи с неиспользованием земельного участка либо с его бесхозяйственным использованием или не по назначению; при совпадении в одном лице собственника и эмфитевта.
Заслуживает особого внимания регулирование механизма переоформления права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования на право эмфитевзиса. На наш взгляд, следует предусмотреть возможность возникновения эмфитевзиса - как в порядке переоформления права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, так и первоначального предоставления (для граждан и юридических лиц), в отношении земельных участков, находящихся и в частной, и в государственной и муниципальной собственности.