5. Рецепция категории "права ожидания" российским правом

Обратившись к российскому праву, следует сказать о том, что отечественный законодатель не рассматривает правомочия приобретателя ("будущего собственника") в отношении приобретаемой вещи в качестве элементов самостоятельного субъективного (вещного или обязательственного) права на данную вещь. Эти правомочия составляют права и обязанности относительного правоотношения, вытекающие из договора. Между тем современная судебная практика свидетельствует о недостаточности подобного правового регулирования и обосновывает необходимость расширения прав "будущих собственников" при вступлении во владение вещью, как в сфере пользования, распоряжения, так и защиты.

В российской цивилистике сформировался ряд подходов к определению статуса "будущего собственника" в виде некой "юридической привязки" субъекта к объекту*(519) или возникновения "правообразовательного правомочия"*(520), которые не позволяют рассматривать приобретателя ("будущего собственника") в качестве носителя самостоятельного права. При этом гражданское законодательство регулирует статус "будущих собственников" без учета особенностей правового регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимости. В частности, статьи ГК РФ о купле-продаже в рассрочку (ст. 489), в кредит (ст. 488), с сохранением права собственности за продавцом (ст. 491) закрепляют лишь общие положения, распространяющиеся на продажу товаров, без учета деления на движимые и недвижимые; предусматривают средства защиты продавца при нарушении обязательств покупателем; не характеризуют статус покупателя (приобретателя) при передаче ему вещи до перехода права собственности*(521).

Подобное правовое регулирование в условиях стремительного развития рынка недвижимости представляется явно недостаточным, порождает негативные последствия. В связи с этим судебные органы, исходя из цели защиты интересов прав лица, субъективные права которого были нарушены, вынуждены были обратить внимание на фигуру приобретателя ("будущего собственника"), характеризуя его статус как статус законного владельца.

В частности, Пленумы ВС РФ и ВАС РФ указали на то, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (абз. 3 п. 60 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав")*(522).

Таким образом, судебной практикой введена фигура "законного владельца" и установлен запрет на распоряжение им имуществом.

Сказанное позволяет говорить о двух возможных путях развития ситуации. Первый путь предполагает, что "правоожидающее" состояние будет признано в качестве законного владения, т.е. приобретателю ("будущему собственнику") будет отказано в признании за ним вещного или обязательственного права на недвижимость, с возможностью предоставления ему владельческой (посессорной) защиты. Второй - определение статуса приобретателя в качестве субъекта абсолютного (вещного) права, подобно Anwartschaftsrecht.

Следуя сложившимся в отечественной практике применения норм о недвижимости тенденциям, можно предположить, что признание за "будущим собственником" только владения не решит проблемы, поскольку это не приведет к публичности указанного "правоожидающего" состояния.

В силу сказанного более правильным представляется второй путь, согласно которому права будущего собственника в случаях, указанных в законе, будут признаны вещными правами.

Важно подчеркнуть, что в проекте концепции развития гражданского законодательства о вещном праве "право приобретения чужой недвижимой вещи" предложено признать вещным правом. В разд. IV "Законодательство о вещных правах" Концепции развития гражданского законодательства это предложение сохранилось:

1) право приобретения чужой недвижимой вещи определено как особое вещное право, которое может предполагать приобретение на вещь как права собственности, так и иного вещного права;

2) круг таких вещных прав должен быть исчерпывающим образом определен ГК РФ;

3) объектом права приобретения чужой вещи (права на чужую вещь) может быть только недвижимость, право на которую уже зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за лицом, обязанным передать эту вещь (вещное право на нее) своему контрагенту*(523);

4) основанием возникновения данного права является договор и т.д. (п. 9.2, 9.3).

Таким образом, можно говорить о том, что появление в российском гражданском праве категории "право приобретения чужой недвижимой вещи" является следствием "влияния" рассмотренной ранее категории Anwartschaftsrecht (права ожидания). С учетом этого думается, что предложенная в Концепции развития гражданского законодательства конструкция "право приобретения чужой недвижимой вещи" в дальнейшем может найти более широкое применение, поскольку имеется ряд других схожих ситуаций, в рамках которых права "будущего приобретателя" могли бы быть охарактеризованы как вещные права.