Глава 4. Ограниченные вещные права приобретения чужого земельного участка § 1. Преимущественное право покупки чужого земельного участка

1. Актуальность вещного преимущественного права покупки чужого земельного участка в российском и зарубежном праве

В системе вещных прав законодательства отдельных стран континентальной Европы важное место занимает вещное преимущественное право покупки земельного участка. Благодаря пандектному учению, аргументировавшему его абсолютный характер и вещную природу, право преимущественной покупки земельного участка в качестве самостоятельного ограниченного вещного права было закреплено BGB и ABGB как Vorkaufsrecht, а в конце XX в. в условиях перехода от доминирующей государственной собственности на землю к частной - в законодательстве Чехии (Рredkupni pravo), Эстонии (Ostueesoigus), Латвии (Izprirkuma tiesiba)*(417).

В подобной интерпретации право преимущественной покупки не известно отечественному правопорядку, в отличие от дореволюционного права, в котором вещно-правовая природа данного права не вызывала сомнений у известных русских цивилистов*(418). В советский период развития гражданского права в силу особых политических и исторических обстоятельств в результате ликвидации категории вещного права оно было сведено к обязательственному праву преимущественной покупки доли в общей собственности (ст. 64 ГК РСФСР 1922 г., ст. 120 ГК РСФСР 1964 г.). Несмотря на значительные изменения в политическом и экономическом строе нашей страны, повлекшие массовое вовлечение в гражданский оборот земельных участков, зданий и иных строений, нынешнее законодательство не рассматривает право преимущественной покупки в качестве вещного. Более того, единственная специальная статья о преимущественном праве покупки ГК РФ (ст. 250), мало чем по содержанию отличающаяся от аналогичного института советского ГК РСФСР 1964 г., не способна защитить интересы лиц, обладающих преимущественными правами покупки недвижимости, и требует совершенствования*(419). Сказанное демонстрирует очевидность неадекватности российского законодательства о преимущественном праве покупки недвижимости потребностям современных имущественных отношений в сфере реализации прав на недвижимость.

Поэтому изучение опыта зарубежных стран о вещном преимущественном праве покупки, имеющего важное значение в правоприменительной практике*(420), особенностей его функционирования, сфер применения представляется для отечественной цивилистики, находящейся на пути формирования системы вещных прав, особенно значимым*(421). Под вещным преимущественным правом покупки в законодательстве европейских стран, как правило, понимается абсолютное право управомоченного лица на заключение договора купли-продажи в отношении недвижимости преимущественно перед всеми другими лицами, реализация которого возможна при условии продажи собственником вещи третьему лицу, а в случае его нарушения - возможность вступления во владение вещью независимо от воли собственника.

Интересно заметить, что в Германии и других европейских странах право преимущественной покупки получило распространение в новых сферах, о которых не могло быть известно столетия назад. В частности, оно стало востребованным в связи с необходимостью разрешения современных проблем градостроительства, защиты экологии, прокладки коммуникаций, строительства железных и автомобильных дорог в виде основанного на законе права публичных образований (общины, органов местного самоуправления и т.п.) на преимущественное приобретение земельных участков*(422). Традиционными случаями применения этого института выступают как договорное преимущественное право покупки (члена семьи для сохранения бизнеса либо земельного участка в "руках" фамилии, соседа при продаже соседнего земельного участка и др.), так и законное преимущественное право покупки (собственника наследного участка застройки, нанимателя жилого помещения, сонаследника, а также участника общей собственности)*(423). В связи с многочисленными случаями "обхода" преимущественного права покупки в зарубежной судебной практике и доктрине наметилась тенденция к расширению сферы его действия предоставлением возможности управомоченному лицу реализовать свое право не только при заключении обязанным лицом договора купли-продажи, но и ряда других сделок. В частности, высказываются суждения о возможности применения права преимущественной покупки при заключении договора мены (Tauschvertrag), кругового обмена (Ringtausch)*(424), дарения (Schenkung) (если оно имеет встречное представление), при внесении земельного участка в счет исполнения денежного обязательства (Leistungen an Erfullungs Statt), внесении земельного участка в качестве вклада в товарищество (Einbringung in eine Gesellshcaft), договоре строительства на земельном участке (Baurtragevertrag), договоре об оказании услуг (Dienstvertrage), договоре ренты (Verpfundungsvertrage)*(425), дружественной покупке (Freundschaftskaufe) (при покупке по более высокой цене с целью поддержки близкого человека)*(426).

Нельзя обойти вниманием и тот факт, что в последнее время в российской цивилистике актуализировалась тематика преимущественного права покупки*(427), однако в большинстве исследований предлагается решать возникшие теоретические и практические проблемы не выходя за рамки обязательственного режима преимущественной покупки, в том числе и в отношении недвижимости. Думается, что существующее в отечественной доктрине игнорирование вещной природы связано не столько с понятием данного права в российском законодательстве как обязательственного, сколько с отсутствием в отечественной доктрине анализа данного института в зарубежных странах, тенденций его развития*(428).

Важно подчеркнуть, что, несмотря на некоторые общие черты института преимущественного права покупки на недвижимое имущество в российском и зарубежном праве (немецком, австрийском, эстонском, чешском), элементы правового регулирования данного права за рубежом весьма серьезно отличаются от аналогичного права российского законодательства (прежде всего по причине признания в правопорядках перечисленных стран вещной природы последнего). Эта конструкция является результатом серьезной аналитической работы немецкой пандектистики, создавшей такой механизм функционирования, который актуален спустя почти два столетия. Сказанное обусловливает рассмотрение в настоящей статье правовой природы и элементов вещного права преимущественной покупки обращением к историко-теоретическому анализу данного института.