87. Содержание бизнес-плана инвестиционного проекта.

Бизнес-план представляет собой чётко структурированный документ, в котором обосновывается привлекательность, выгодность, жизнеспособность инвестиционного проекта, его направленность, количественные и качественные показатели его эффективности.

Задачи бизнес-плана:

стратегические:

а) разработка общей, генеральной концепции развития предприятия;

б) привлечение инвесторов;

в) основа для принятия управленческих решений в период жизненного цикла проекта.

тактические:

а) планирование проекта;

б) обоснование инвестиционной привлекательности.

Основные требования к бизнес-плану:

а) достоверность;

б) чёткость и логичность;

в) достаточность информации;

г) аргументированность и обоснование.

Структура бизнес-плана. Она зависит от масштабов проекта и сферы его действия. Как правило, он содержит следующие разделы:

1. Введение (название и адрес фирмы, учредители проекта, потребность в финансах);

2. Описание предприятия и продукции (основные направления и цели проекта, раскрытие преимуществ продукции или услуг);

3. Описание отрасли (текущее состояние, тенденции развития);

4. Анализ рынка и конкурентов (размер рынка, доля на рынке, потенциальные конкуренты, их сильные и слабые стороны);

5. План маркетинга (ценовая политика, торговая политика, реклама, продвижение продукции на рынок, каналы сбыта);

6. Производственный план (описание производственного процесса, схемы производственных потоков, производственного оборудования, сырья и материалов);

7. Организационный план (форма собственности, организационная структура, кадровый состав, его переподготовка);

8. Финансовый план (объём продаж, выручка, прибыль; отчёт о прибыли, балансовый отчёт, отчёт о движении денежных средств, показатели платёжеспособности, ликвидности, соотношение заёмных и собственных средств, уровень безубыточности);

9. Приложение (документы юридического характера, копии контрактов, лицензии, права на владение ресурсами т. п.).

87. Общая финансовая схема реализации проекта.

Одна из классических схем реализации приоритетных инвестиционных была впервые описана Алексеем Николаевичем Толстым в 1935 году. Она включает в себя типовую для многих подобных проектов последовательность событий: привлечение "непрофильного" инвестора, разработку и лоббирование проекта группой консультантов и разработчиков, пышную презентацию проекта за счет средств потенциального инвестора, вложение средств инвестора в основную деятельность и начало реализации проекта, отстранение инвестора от участия в проекте, с использованием, в случае необходимости, силовых органов, и, наконец, получение основной выгоды группой лоббистов-консультантов и обретение инвестором бесценного богатства - жизненного опыта.

- Предпроектная стадия 1. Анализ рынка недвижимости. 2. Подбор объекта недвижимости. 3. Формирование стратегии проекта. 4. Инвестиционный анализ. 5. Оформление исходно-разрешительной документации. 6. Привлечение кредитных и инвестиционных средств. - Стадия проектирования 1. Разработка финансовой схемы, организация финансирования. 2. Формирование архитектурно-инженерной группы. 3. Привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади. 4. Руководство проектированием. 5. Проведение тендера на строительные работы. - Стадия строительства 1. Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ). 2. Контроль качества строительства и сметных расходов. - Стадия реализации 1. Маркетинг, реализация площадей. 2. Контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства. 3. Основные принципы девелопмента. - Анализ рынка 1. Исследование и анализ рынка недвижимости по заказу Инвестора с акцентом на район (регион) расположения его проекта. Исследования осуществляются по следующим основным направлениям. Общие тенденции: - основные тенденции российского рынка недвижимости; - основные сегменты рынка недвижимости (жилье, офисные помещения, гостиницы, торговые площади), их взаимоотношения и перспективы развития; - основные тенденции движения спроса на рынке недвижимости (покупатели и арендаторы); - основные тенденции предложения на рынке недвижимости (исследование основных застройщиков, девелоперов, инвесторов и наиболее перспективных объектов); - состояние конкуренции на рынке; - состояние финансирования проектов реконструкции и строительства; - законодательная и юридическая базы для реализации риэлторских проектов; - состояние и перспективы иностранных инвестиций в российскую недвижимость. 2. Состояние сегментов рынка: - рынок жилых помещений; - рынок офисных помещений; - рынок гостиниц; - рынок торговых площадей; - рынок коттеджей. 3. Прогноз развития рынка: - прогноз состояния спроса и предложения; - прогноз движения цен; - прогноз конкурентной среды. 4. Выводы: - рекомендации по выбору сегмента для проекта; - рекомендации по типу проекта в рамках сегмента; - рекомендации по финансовой стратегии; - рекомендации по маркетинговой стратегии. Подбор проекта Поиск оптимального варианта (земля, дом под реконструкцию и т.д.) и работы по целевому подбору проектов проводятся следующим образом: - определение потребностей Заказчика; - подбор потенциальных проектов по формальным параметрам Заказчика; - подробный анализ объекта, отобранного Заказчиком; - организация и проведение практических мероприятий по приобретению Заказчиком прав на объект. Формирование концепции проекта и профессиональной команды 1. По результатам проведенного анализа управляющая компания поможет Инвестору правильно сформировать концепцию проекта, включающую следующие основные элементы: - назначение объекта (для собственных нужд или коммерческих целей); - функциональное использование объекта (жилье, офисы, торговые площади и т.д.); - архитектурные требования к зданию; - потребительские требования к зданию; - инженерные требования к зданию; - требования по внутренней планировке и отделке; - инвестиционная концепция проекта; - управленческая и строительная концепции проекта ("под ключ", "design-built", "управляющий генподрядчик-субподрядчики"); - юридические параметры проекта; - полное техническое задание Владельцу; - эскизное предложение (совместно с архитектором-консультантом). 2. Формирование профессиональной команды предполагает следующие элементы: - проведение тендера среди проектировщиков; - проведение отбора среди консультантов, управляющих объектом, юристов, брокеров и т.д.; - разработка пакета тендерной документации для строительства; - предварительный отбор среди подрядчиков и проведение с ними переговоров. Итогом данного этапа становятся утвержденная и согласованная комплексная концепция проекта, и тщательно подобранная команда проектировщиков, подрядчиков и консультантов, готовая приступить к реализации проекта. Инвестиционный анализ проекта Ключевым элементом проекта с позиции Инвестора является его финансовый анализ, позволяющий в конечном итоге оценить эффективность осуществляемых инвестиций. Инвестиционный анализ проектов проводится управляющей компанией следующим образом. 1. Разработка различных сценариев бюджета проекта, включая оценку и прогноз: - стоимости консультантов; стоимости проектирования; стоимости строительства; стоимости отделки; - стоимости проектирования и строительства внешних коммуникаций: расходов на маркетинг; расходов на выкуп доли правительства; расходов на разрешения-согласования; налогов и таможенных пошлин; накладных расходов (аренда земли, коммунальные и пр.); непредвиденных расходов. 2. Разработка бизнес-плана, включая: финансовый анализ: юридический анализ; организационный анализ; временной анализ - прогноз поступлений и расходов на период до 5 лет; - оценку эффективности инвестиций; сопоставительный анализ использования различных источников финансирования (собственные средства, кредит, эмиссия акции и пр.); - рекомендации по инвестиционной стратегии проекта. - разработку оптимальных финансовых и налоговых схем реализации проекта; - разработку типовой кредитной заявки и инвестиционного предложения (на русском и английском языках), отвечающих требованиям российских и иностранных кредитных учреждений; - разработку юридического обеспечения проекта, соответствующего выбранной финансовой схеме; - разработку "lеgаl titlе" - юридического заключения по проекту; - создание (в случае необходимости) новых юридических структур; - подготовку всех необходимых контрактов, регулирующих взаимоотношения участников проекта.

Метод финансирования инвестиционного проекта выступает как способ привлечения инвестиционных ресурсов в целях обеспечения финансовой реализуемости проекта.

В качестве методов финансирования инвестиционных проектов могут рассматриваться:

• самофинансирование, т.е. осуществление инвестирования только за счет собственных средств;

• акционирование, а также иные формы долевого финансирования;

• кредитное финансирование (инвестиционные кредиты банков, выпуск облигаций);

• лизинг;

• бюджетное финансирование;

• смешанное финансирование на основе различных комбинаций рассмотренных способов;

• проектное финансирование.

Внутреннее финансирование (самофинансирование) обеспечивается за счет предприятия, планирующего осуществление инвестиционного проекта. Оно предполагает использование собственных средств — уставного (акционерного) капитала, а также потока средств, формируемого в ходе деятельности предприятия, прежде всего, чистой прибыли и амортизационных отчислений. При этом формирование средств, предназначенных для реализации инвестиционного проекта, должно носить строго целевой характер, что достигается, в частности, путем выделения самостоятельного бюджета инвестиционного проекта.

Самофинансирование может быть использовано только для реализации небольших инвестиционных проектов. Капиталоемкие инвестиционные проекты, как правило, финансируются за счет не только внутренних, но и внешних источников.

Внешнее финансирование предусматривает использование внешних источников: средств финансовых институтов, нефинансовых компаний, населения, государства, иностранных инвесторов, а также дополнительных вкладов денежных ресурсов учредителей предприятия. Оно осуществляется путем мобилизации привлеченных (долевое финансирование) и заемных (кредитное финансирование) средств.

Каждый из используемых источников финансирования обладает определенными достоинствами и недостатками (табл. 9.1). Поэтому реализация любого инвестиционного проекта предполагает обоснование стратегии финансирования, анализ альтернативных методов и источников финансирования, тщательную разработку схемы финансирования.

Принятая схема финансирования должна обеспечить:

• достаточный объем инвестиций для реализации инвестиционного проекта в целом и на каждом шаге расчетного периода;

• оптимизацию структуры источников финансирования инвестиций;

• снижение капитальных затрат и риска инвестиционного проекта.

Акционирование (а также паевые и иные взносы в уставный капитал) предусматривает долевое финансирование инвестиционных проектов. Долевое финансирование инвестиционных проектов может осуществляться в следующих основных формах:

• проведение дополнительной эмиссии акций действующего предприятия, являющегося по организационно-правовой форме акционерным обществом, в целях финансового обеспечения реализации инвестиционного проекта;

• привлечение дополнительных средств (инвестиционных взносов, вкладов, паев) учредителей действующего предприятия для реализации инвестиционного проекта;

• создание нового предприятия, предназначенного специально для реализации инвестиционного проекта.

Дополнительная эмиссия акций используется для реализации крупномасштабных инвестиционных проектов, инвестиционных программ развития, отраслевой или региональной диверсификации инвестиционной деятельности. Применение этого метода в основном для финансирования крупных инвестиционных проектов объясняется тем, что расходы, связанные с проведением эмиссии, перекрываются лишь значительными объемами привлеченных ресурсов.