II. Запродажа

Было замечено, что мене может предшествовать предварительный договор мены (ст. 104). Но гражданские законы не говорят об этом договоре ввиду того, что и сам договор мены не имеет в современном обороте практического значения. Совершенно иное отношение проявило наше законодательство к предварительному договору купли-продажи, названному запродажей. Договоры о купле-продаже недвижимостей требуют крепостной формы и вообще нередко представляют большую сложность для сторон. Поэтому вполне естественно, что стороны сплошь и рядом прибегают к договору запродажи. В целях облегчения сторон наши законы знают даже задаточную расписку (§ 29, III), как предварительный договор купли-продажи недвижимостей, или даже, как предварительный договор запродажи недвижимости, если ее предположено совершить формально. Таким образом, договору купли-продажи недвижимости могут предшествовать по нашим законам: 1) задаточная расписка (непосредственно и как обеспечение формальной запродажи) и 2) формальная запродажа. Договору же купле-продаже движимости может предшествовать только запродажа, как неформальная, так и формальная. Точно так же 3) неформальная запродажа может непосредственно предшествовать договору купли-продажи недвижимости.

1. Итак, запродажа есть предварительный договор купли-про­дажи.

Этим кратким определением легко характеризуются существенные принадлежности запродажи. Ими будут, кроме соглашения о запродаже, цена и предмет будущей купли-продажи (необходима точность обозначения, ст. 1681). Что касается соглашения, целью которого является запродажа, то это соглашение не легко отличить от продажи движимости. Суду приходится в этом случае иметь дело исключительно с уяснением намерения сторон, заключивших сделку. Руководящие указания сената по данному предмету – не совсем ясны (⁶⁸/₄₆₂,₈₂₂,⁷¹/₉₁₀,⁸⁶/₈₃). Проще поступает, поэтому, проект, который признает лишь запродажу недвижимости (ст. 252). Впрочем, следует заметить, что в некоторых случаях запродажа движимости может быть отличена от продажи движимости не только по намерению сторон, но также по предмету самих договоров. Предметом запродажи, в противоположность продаже, может быть не только собственная вещь, а и чужая, и еще не существующая[см. сноску 176]. Поэтому непризнание запродажи движимости только в том случае вполне целесообразно, если дозволена продажа чужих вещей и еще не существующих вещей, что невозможно по нашим законам (III, 1 б). Что касается других принадлежностей запродажи, как-то: обеспечений[см. сноску 177]и срока совершения купли-продажи, то отсутствие их в договоре не делает запродажу недействительной. Если в запродажной не указан срок, требуемый ст. 1682, то запродажа будет бессрочной, и договор купли-продажи может быть совершен по востребованию любой из сторон (⁹¹/₃₅). Однако, т.к. стороны, во избежание платежа крепостных пошлин при купле-продаже недвижимого имущества, могут отложить на неопределенное время совершение купчей крепости, а покупщик будет допущен ко владению запроданным имением, то ввиду этого наш закон воспрещает допускать ко владению недвижимым имением по одной запродажной записи. Он угрожает взысканием с продавца и покупателя поровну крепостных по запродажной цене имения, независимо от пошлин, подлежащих уплате при совершении купчей крепости (ст. 1684,⁹⁹/₆₈).

Таковы существенные и несущественные принадлежности запродажи. Форма не составляет корпуса сделки, разве бы запродажа должна быть, по воле сторон, совершена формально (ст. 1688 и сл.). В других случаях, для запродажи недвижимости достаточно письменного акта (запродажная запись, ст. 1680), совершаемого с засвидетельствованием (ст. 1683) или просто домашним порядком (⁷¹/₁₁₉₈и др.⁷⁶/₃₆₂; иначе прежде⁶⁸/₈₈₃и др.). Запродажа же недвижимости может быть совершена даже словесно[см. сноску 178].

Проект требует удостоверения на письме договора запродажи на всякую сумму (ст. 253). Причем, если договор совершен нотариальным порядком, то на запроданное имение может быть наложено запрещение (ст. 255).