Права и обязанности арендатора

Обязанности:

1. Обязанность принять арендованное имущество по общим положениям в законе не предусмотрена (есть исключения – здания, сооружения, предприятия).

В литературе есть точка зрения, что данная обязанность есть, но она носит кредиторский характер, т.е. арендодатель не может принудить арендатора имущества.

2. Закон не формулирует в чистом виде обязанность использования имущества, которое было арендовано, но если он приступил к использованию, то он должен его осуществлять в соответствии с условиями договора, а если таких условий нет – то в соответствии с назначением данного имущества.

Если арендатор нарушает требования об использовании или не по назначению использует имущество, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

3. Обязан нести расходы на текущее содержание имущества, поддерживать его в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт (расходы на содержание – коммунальные платежи, расходы на поддержание чистоты и прочее; поддержание в состоянии – в автомобиле топливо, масла и прочее; текущий ремонт – действия по исправлению повреждений или естественных ухудшений имущества, которые не нарушают его целостности, не влекут нарушения и порчу его существенных частей, при условии, что эти исправления могут быть осуществлены за счет затрат пропорциональных выгодам, получаемых арендатором). Данная обязанность может быть по договору переложена на арендодателя.

4. Обязан вносить своевременно арендную плату, в порядке и сроках определённых договором. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, то арендодатель вправе: потребовать внесения арендной платы вперед, но не более, чем за 2 периода подряд (месяца, года или иного периода); потребовать расторжения договора

5. Арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа. Должны быть возвращены все документы и принадлежности, которые передавались вместе с имуществом. Если имущество не возвращается или возвращается с просрочкой, то:

   1. Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за весь период просрочки

   2. Арендодатель может потребовать возмещения непокрытых арендной платой убытков

   3. Если по договору предусмотрена неустойка, арендодатель может потребовать уплаты неустойки (которая носит штрафной характер – взыскивает сверх убытков).

Права арендатора:

1. Право пользоваться имуществом в пределах, установленных законом или договором. Пользование охватывает:

   1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (полностью следует судьбе основной аренды)

   2. Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем, либо уступка права требования и перевода долга)

   3. Арендатор вправе предоставлять имущество в безвозмездное пользование

   4. Арендатор вправе отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ либо в качестве паевого взноса в производственных кооператив.

К договору субаренды применяются все правила договра арнеды. При этом первоначальный арендодатель не имеет никаких право по отношению к субарендаторам, в свою очередь субарендаторы не имеют никаких прав по отношению к первоначальному арендодателю.

Договор субаренды не может быть заключён на срок больший срок аренды. Субаренда всегда следует судьбе основной аренды.

Субарендатор имеет право на заключение с ним прямого договора аренды. В случае если истекает срок основного договора аренды, преимущественно перед другими субъектами.

2. Имеет право вносить улучшения в арендованное имущество (повышающие эффективность использования, возможность применения). Улучшения делятся на 2 группы:

   1. Отделимые

Те, которые можно без вреда для имущества отделить. Отделимые улучшения во всех случаях считаются собственностью арендатора, при прекращении аренды он может забрать их с собой.

2. Неотделимые

Те, которые нельзя без вреда для имущества отделить. В случае, если такие улучшения производятся арендатором за свой счет и с согласия арендодателя, при прекращении аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости таких улучшений (забрать их нельзя, они остаются в собственности арендодателя, поэтому если достигли согласия предварительно, то стоимость компенсируется арендатору). Если согласия не было получено на улучшения, то затраты на улучшения не подлежат.

3. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (преимущество перед третьими лицами при прочих равных условиях). Данное право возникает при определенных условиях:

   1. Надлежащее исполнение обязанностей в течение срока действия договора

   2. Письменное уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок, которое должно быть сделано до окончания действия договора

   3. Желание арендодателя продолжать сдавать в аренду соответствующее имущество

Преимущественное право арендатора возникает при прочих равных условиях. В случае, если третьи лица предлагают лучшие условия, то арендатор не имеет права преимущественного требования. Если данное право реализуется, то совершается заключение нового договора, а не продления старого.

Договором аренды можно исключить преимущественное право арендатора.

Если право нарушается арендодателем и заключается договор аренды с другим арендатором, то в таком случае арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода всех прав и обязанностей по договору либо потребовать возмещения убытков по договору, заключенному другим лицом.

4. Право арендатора выкупа арендуемого имущества может предоставляться законом. Имущество переходит в собственность арендатора либо до истечения срока, либо после.

5. Право требовать от арендодателя уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, состояние имущества существенно ухудшилось либо ухудшились условия пользования таким имуществом