§ 20. Способы прекращения права собственности на недвижимости; принудительное отчуждение

Право собственности какого-либо лица на недвижимость прекращается или путем перенесения этого права на другое лицо по крепостному акту, или давностью владения недвижимостью, или переходом ее по наследству. Указанные способы прекращения права собственности на недвижимость аналогичны способам его приобретения. Но право собственности на недвижимость прекращается также гибелью самого объекта и, что в особенности заслуживает внимания, но может быть отчуждено принудительно.

1. Принудительное отчуждение возможно в виде а) конфискации и б) экспроприации (см. еще § 21 III).

а. Различие между ними весьма существенно. Конфискация имеет своей целью наказание лица и потому естественно, что недвижимость отбирается от виновного лица безвозмездно[см. сноску 76].

б. Напротив, экспроприация преследует осуществление «какой-либо государственной или общественной пользы» и потому она «допускается не иначе, как за справедливое и приличное вознаграждение».

2. Как исключительный способ, экспроприация совершается а) особым установленным для того порядком и б) непременно за вознаграждение.

а. Для того, чтобы наступила экспроприация недвижимости, необходима, во-первых, доказанность общеполезности того предприятия, ради осуществления которого производится экспроприация. Эта доказанность обеспечивается особым порядком производства экспроприации. Именно отчуждение недвижимости требует Именного Высочайшего Указа (ст. 576, 588). Для этого предварительно заготовленный проект указа представляется на Высочайшее воззрение подлежащими Министрами и Главноуправляющими отдельными частями через особое в Государственном Совете Присутствие по делам о принудительном отчуждении недвижимых имуществ и вознаграждении их владельцев. В представлении и излагаются данные, указывающие 1) на общеполезное значение предприятия, 2) на необходимость принудительного отчуждения недвижимого имущества, а если испрашивается отчуждение с отступлением от общего порядка (ст. 594 и след.), то 3) объясняется и необходимость подобного отступления (ст. 576).

б. Во-вторых, экспроприация требует непременно вознаграждения. Поэтому первое действие начальства по воспоследовании Высочайшего указа есть сношение с собственником недвижимости о крайней цене недвижимости (ст. 577). Если просимая цена признана будет несоответствующей действительной стоимости имущества, то имуществу производится опись и оценка (ст. 580). Опись совершается по правилам, постановленным в Уставе Гражданского Судопроизводства, чиновником местной полиции, при двух или трех свидетелях, преимущественно из соседей по имению. К описи вызывается владелец или его поверенный, для чего назначается им шестимесячный со дня получения повестки срок; за неявкой их по истечении сего срока производство описи не останавливается (ст. 581). Оценка производится комиссией, которая образуется под председательством Уездного Предводителя Дворянства, из местного Мирового судьи, или Земского Начальника, или Городского Судьи, по принадлежности, Уездного Исправника, Председателя или Члена Уездной Земской Управы и Податного Инспектора; при отчуждении имуществ, находящихся в городах, взамен Председателя или Члена Земской Управы приглашается один из Членов Городской Управы или гласных Думы, по назначению последней (ст. 582). Если отчуждение производится для казны (ст. 583) или из государственных земель частным предприятиям (ст. 582), то опись и оценка производятся при участии представителя подлежащего ведомства (депутата). В законе дается целый ряд правил при производстве оценки (ст. 584). Так, стороны или их поверенные могут участвовать при производстве оценки и давать свои объяснения. Самая оценка производится или по доходности имуществ, или по местным и особым условиям, в коих имущества находятся. Оценка имущества по доходности производится, по требованию владельца, на основании представленных им сведений и данных, признанных комиссией достоверными. В этом случае цена имущества определяется капитализацией из пяти процентов среднего чистого дохода, исчисленного за последние перед оценкой пять лет (Уст. Гр. Суд., ст. 1119 и 1120). 2) В других случаях оценка производится по местным ценам и особым условиям, в коих имущество находится. Вообще, закон, оберегая справедливые интересы собственника отчуждаемой недвижимости, широко формулирует его права на вознаграждение. 1) Если отчуждается часть недвижимости, то вознаграждение должно состоять не только из цены этой части, но из всей той суммы, на которую, вследствие отчуждения, уменьшается стоимость остающегося у владельца имущества. Поэтому принимают в соображение, лишается ли владелец, с отобранием участка, только получаемого с него дохода, или этот участок такого свойства, что остающееся за отрезком пространство не может уже приносить соразмерной ему выгоды; а также, приносит ли отходящее в целом виде строение отдельный доход, как, например, жилой флигель, лавочка и т.п., и, следовательно, имеет некоторое влияние на уменьшение общего дохода. Но при оценке не должно быть принимаемо в расчет увеличение ценности имуществ, могущее произойти от самого предприятия, для коего они отчуждаются. 2) Владелец может требовать отчуждения имущества в полном составе, если остающаяся за отрезком часть его делается бесполезной для владельца. 3) Независимо от производства определенного оценкой вознаграждения, предприниматель обязан устроить и содержать на свой счет в указанных местах мосты, дороги, плотины, переезды, водостоки и тому подобные сооружения, возведение которых представляется необходимым для устранения убытков и неудобств, могущих произойти от осуществления предприятия, для которого производится отчуждение (ст. 594). Охраняя те же справедливые интересы собственника, закон признает за ним 4) право на возврат отчужденной недвижимости, если предприятие не состоялось или прекратилось (ст. 590). Право это осуществляется в виде выкупа и преимущественной покупки. Право выкупа может иметь место в течение лишь 10 лет со дня отчуждения и производится уплатой полученного вознаграждения. По истечении же 10 лет, собственник может или преимущественно перед другими купить отчужденное имущество по соглашению (купчая крепость), или, за отсутствием такого соглашения, купить имущество по новой оценке (данная, ст. 593). Право на возврат имущества важно в том отношении, что оно в особенности подчеркивает исключительный характер экспроприации, так как с отчуждением недвижимости бывшее право собственности еще сохраняет некоторое значение для его собственника и может, так сказать, восстановиться. Наконец, 5) и самая выдача вознаграждения производится немедленно, как только последует окончательное решение о вознаграждении (ст. 589). Дела же о вознаграждении независимо от исчисленного оценочной комиссией размера вознаграждения, оканчиваются[см. сноску 77]с утверждения подлежащего Министра или Главноуправляющего отдельной частью, если на выдачу такого вознаграждения не требуется испрошения особого кредита, а владелец и предприниматель не заявили возражений против оценки комиссии. В противном случае по рассмотрении дела в Совете Министерства или Главного Управления, оно с мнением начальства поступает в Особое в Государственном Совете Присутствие по делам о принудительном отчуждении недвижимых имуществ и вознаграждении их владельцев и потом восходит на окончательное Высочайшее утверждение порядком, для того установленным (ст. 588). Вознаграждение назначается деньгами или, по соглашению, обменом на другое недвижимое имущество (ст. 578). Таким образом, экспроприация есть принудительное, возмездное отчуждение недвижимости, в установленном порядке государственной властью, в виду общеполезной цели, с возможной пощадой справедливых и законных интересов собственника.

3. От принудительного отчуждения недвижимости, необходимо отличать а) принудительное же, но временное занятие имуществ и б) принудительное отчуждение привилегий на изобретения и усовершенствования.

а. Экспроприация, как она выше изложена (2), имеет своим предметом прекращение права собственности на недвижимость (в законе излагаются также особые правила об изъятии имуществ под железные дороги, ст. 594 и сл.). Временное же занятие имущества есть принудительное, за вознаграждение, и не долее 3 лет пользование чужим имуществом (ст. 602 и сл., ст. 575). Временное занятие совершается также в порядке Именного Высочайшего Указа (ст. 576), а вознаграждение назначается в размере 6% стоимости имущества. Эта стоимость определяется или добровольным соглашением, или оценкой по общим правилам (ст. 602). От временного занятия отличается, в частности, еще принудительно устанавливаемое право участия в пользовании чужим имуществом (ст. 576, 606 и сл.). Это право участия устанавливается по общим правилам об экспроприации недвижимых имуществ: для беспрепятственного производства работ по устройству подъездных путей, для добывания при производстве работ материалов, для устройства снеговых защит и т.п.

б. Принудительное отчуждение привилегий на изобретения и усовершенствования, как и самые правила для такого отчуждения (аналогичные вышеизложенным) созданы у нас законом 28 июня 1912 г. Сущность данного принудительного отчуждения сводится к запрещению под угрозой уголовного наказания сообщать кому-либо и вообще опубликовывать те изобретения или усовершенствования, сохранение которых в тайне признано необходимым по соображениям государственной необходимости (ст. 1 и 3)[см. сноску 78].