III. Купля-продажа (продажа и купля)

Термин запродажа (II) указывает на заключение в будущем договора продажи (также Проект, ст. 198). Однако, наши законы говорят «о продаже и купле» и притом отдельно о продаже (ст. 1381 и сл.) и купле (ст. 1402 и сл.). Такое разъединение одного договора, как бы на два, неправильно, ибо имеется один двусторонний договор, каковой принято называть куплей-продажей. Впрочем, и здесь, такой цивилист, как Победоносцев, видит в купле-продаже не договор, а способ приобретения имущества. По его мнению, право собственности приобретается действительной передачей проданной движимости и символической передачей: вручением купчей крепости покупателю недвижимости. Следовательно, купля-продажа не есть договор, на основании которого возникает обязательство перенести право собственности, а само перенесение этого права. Точка зрения Победоносцева старая, хотя она опирается на место изложения купли-продажи в третьей книге гражданских законов, и может быть подтверждена вышеизложенными воззрениями Сперанского о движении имуществ (стр. 359). В нашей же практике купля-продажа рассматривается как договор и притом двусторонний, т.е. порождающий основные права и обязанности на каждой стороне (иначе прежде)[см. сноску 179].

1. Как двусторонний договор, купля-продажа а) направлена на обмен: б) имущества, в) на деньги.

а. Отсюда, существенными принадлежностями данного договора будут: соглашение о купле-продаже (обмене), предмет и цена. Что касается соглашения, то оно является непременно возмездной, синаллагматической сделкой. Там, где нет возмездности и взаимной зависимости обязательств сторон, там не может быть купля-продажа. Причем, в противоположность римскому праву, купля-продажа направлена на перенесение права собственности на вещь, а не на владение вещью. Поэтому для купли-продажи требуется специальная правоспособность сторон. Для продавца необходимо не только иметь вещь в собственности (ст. 1384), но и право распоряжаться и отчуждать вещь (ст. 1381). Равным образом, для покупателя необходима способность приобрести продаваемую вещь (ст. 1402 и сл.). Купля-продажа, учиненная вопреки законным запрещениям, может подвергнуть виновных лиц взысканиям по уголовным законам (ст. 1406, ⁷²/₂₄₁,₉₉₉и 1415).

б. Предметом купли-продажи, по русскому праву, могут быть только: 1) вещи, а не права, 2) вещи собственные, а не чужие, 3) существующие, а не будущие или существовавшие, и 4) вещи свободные. 1) Постановление о том, что могут быть продаваемы вещи, а не права, правильно. Продажа прав есть особый институт уступки прав требования (§ 31), хотя к таковой (возмездной) уступке в общем и применяются соответственные правила о купле-продаже (см. Проект, ст. 198)[см. сноску 180]. 2) Продажа чужих вещей запрещена (ст. 1384, 1512, 609, 652); однако, не безусловно (см. § 21). 3) Не безусловно исключена также и продажа будущих вещей, напр., возможна у нас продажа будущего урожая (⁸⁰/₉₄). Напротив, абсолютно не допустима продажа существовавших вещей. 4) Правило о том, что продаваемое имущество должно быть свободным (ст. 1388), т.е. не состоящим под запрещением, также не безусловно. Возможна и купля-продажа имуществ несвободных, под условием обеспечения интересов 3 лиц (залогодателей и взыскателей, ст. 1388). Возможна, также под условием, и продажа имуществ спорных (ст. 1392)[см. сноску 181]; но прямо запрещается, под страхом уголовного наказания, продажа имений, подвергнутых по какому-либо случаю опеке, описи или секвестру (ст. 1415).

в. 1) Цена в купле-продаже непременно должна выражаться в деньгах. Уплата вещами дала бы место другой юридической сделке, мене, а не купле-продаже. 2) Цена эта должна быть, далее, определимой. Не будет, поэтому, купли-продажи, если нельзя определить, какую сумму вправе требовать продавец от покупщика. 3) Равным образом, цена должна быть истинной[см. сноску 182]. Не будет купли-продажи, если цена назначена для виду, т.е. столь малая, что теряется характер возмездной сделки. 4) Не требуется, однако, чтоб цена была справедливой, т.е. соответствовала действительной стоимости проданной вещи. Из этого правила сделано исключение для покупки хлеба на корню, снопами или зерном, когда скупщик приобрел хлеб по несоразмерно низкой цене у крестьян, воспользовавшись заведомо их тягостным положением. В этом случае, согласно закону 18 июня 1892 г., продавцы вправе требовать доплаты в размере действительной стоимости проданного хлеба, т.е. справедливой цены.

Таковы существенные принадлежности договора купли-продажи. Однако, существенна будет также при купле-продаже недвижимости форма – купчая крепость. Постановлениям о купчей крепости (корпус сделки) уделено в наших законах много статей (ст. 1417–1467). Впрочем, согласно разъяснениям сената (⁸⁶/₉₆,⁹⁹/₄₃, иначе прежде⁷⁵/₆₂₆), крепостная форма требуется только для утверждения купчей крепости. Самый же договор купли-продажи недвижимости требует лишь нотариальной формы (выпись из актовой книги младшего нотариуса). Поэтому с момента совершения акта купли-продажи недвижимости у младшего нотариуса, продавец и его преемники не вправе отказываться произвольно от перенесения на покупщика и его преемников права собственности. Купчая крепость может быть оспорена сторонами в течение двух лет со дня опубликования ее (ст. 1524), третьими лицами – в течение 10 лет (⁶⁹/₅₁₀и др.). Что касается купли-продажи движимости, то она может быть заключаема даже словесно (⁷²/₈₃и др.), кроме случаев, положительно указанных в законе (⁷⁰/₁₀₁₇), напр., при продаже речных судов (⁸⁹/₁, против Шершеневич). В частности, следует заметить, что договоры о продаже будущего урожая (⁹²/₄₄), леса на сруб (⁷⁰/₉₆и др.), строения на снос (⁶⁸/₅₆₁) и о продаже домов и строений, воздвигнутых на чужой земле (⁰²/₂₀), – относятся к купле-продаже движимостей. – Что касается отношений сторон по купле-продаже, то они сводятся к взаимным обязанностям продавца (2) и покупщика (3), соответственно к взаимным правам требования.

2. Продавец обязан: а) передать вещь, б) очищать покупщика и в) отвечать за недостатки в вещи.

а. Продавец обязан к передаче вещи одновременно с получением цены («принуждается судом», ст. 1513). Из этого правила о синаллагматических обязательств сделаны, однако, исключения. Так, при купле-продаже в кредит покупщик вправе требовать передачи ему проданной вещи ранее уплаты цены (⁸⁰/₂₆₅). Далее, в силу особого условия о передаче движимости вещи, она (передача) может быть отложена на некоторое время (⁷⁶/₂₉₈). Далее, если продана вещь заменимая, то право собственности на нее переходит к покупщику не прежде как по передаче вещи (⁸⁰/₉₄), т.к. до передачи заменимой вещи и вообще до поступления ее в распоряжение покупщика, у последнего нет еще вещного права (⁸⁰/₂₈₈). Наконец, передача может иметь значение в случае двойной продажи движимости. Право собственности признается за тем из покупщиков, кто добросовестно совершил куплю-продажу и осуществил ее последствия, т.е. получил проданную им вещь, хотя бы договор был заключен им позже договоров других лиц и словесно (⁸⁰/₂₁₅)[см. сноску 183]. Данный же случай в отношении купли-продажи недвижимости разрешается в пользу того покупщика, кто прежде утвердил купчую крепость (ст. 1416)[см. сноску 184]. Объясняется это тем, что моментом приобретения права собственности на недвижимость признается у нас утверждение купчей крепости (Вып. I, стр. 235).

б. Обязанность продавца очищать покупщика и не доводить его до убытков основана на том, что продавец обязан передать вещь в собственность свободной от всяких обременений. Поэтому, если продавец передал чужую вещь или вещь, напр., заложенную, то, очевидно, он не выполнил надлежащим образом своей обязанности и обязан очищать продавца и не доводить его до убытков. В наших законах прямо говорится о данной обязанности продавца недвижимости, но эта обязанность ставится в зависимость от согласия продавца («объявления»), выраженного в купчей крепости (ст. 1427). Сенат же, как было замечено (Вып.I, стр. 145), признает, вопреки прямому постановлению закона, ответственность продавца по очистке и при умолчании о ней в купчей крепости, основываясь на ст. 574 и 684 (⁷¹/₁₁₂₁,⁹²/₆₁)[см. сноску 185]. Впрочем, недавно (реш. 6 ноября 1913 г. и 19/21 марта 1914 г.) сенат сделал довольно искусственную попытку примирить свое отступление от закона. Под очисткой (в смысле ст. 1427) он понимает только такую ответственность, которая основана на объявлении продавца в самой купчей крепости очищать продавца и не доводить его до убытков. В других же случаях, при отсутствии такого объявления продавца, ответственность продавца должна истекать из других оснований, указанных в ст. 684 и 574. Указанное различие в основаниях ответственности продавца не лишено для сената практического значения для определения размера ответственности продавца (см. ниже, стр. 377). Что касается вообще правил, или условий очистки, то сенат в развитие постановлений закона об очистке и вообще ответственности продавца за убытки устанавливает следующие правила, или условия:

1) Необходимым условием очистки за недостаток в праве собственности считается отсуждение. Это значит, что покупщик получает возможность осуществить свое право на очистку (эвикцию) не прежде, чем проданная ему вещь будет окончательно отсуждена третьему лицу, т.е. за последним будет признано судом право собственности (⁷¹/₁₁₂₁,⁷⁹/₃₂,⁸¹/₈₇, иначе⁷⁰/₁₅₄₈). Такого отсуждения не требует общегерм. уложение (иначе Проект, ст. 215)[см. сноску 186]. Покупщик, не дожидаясь отсуждения, имеет там право требовать возмещения ущерба, причиненного неисполнением договора, или же – отступиться от договора (ст. 340, ср. ст. 325) Швейцарское уложение предусматривает возможность выдачи вещи без судебного решения, сохраняя, при некоторых условиях, за покупателем право на очистку (ст. 194). Такое постановление разумно. В противном случае, покупщик, узнав, что ему продана вещь, на которую продавец не имел права собственности, вынужден будет пользоваться плодами чужой вещи, пускать ее в обращение, как свою, т.е. совершать явные утайки и присвоения (Колер). Нельзя, поэтому, не обратить внимания на противоречивость общим принципам права постановлений сената об отсуждении вещи, как условии очистки (эвикции). И это тем более, что сенат не ограничивает владельца в распоряжении вещью при существовании даже судебного решения об отчуждении вещи, если она не подвергнута аресту (⁸⁰/₃₀₃).

2) Отсуждение вещи должно произойти по тому основанию, которое возникло до совершения продажи («прежде того», ст. 1427, ⁸¹/₈₇,¹³/₁₇₁₄, реш. 6 ноября 1913 г. и 19/21 марта 1914 г., также Проект, ст. 215).

3) Если имеются вступщики, т.е. лица, предъявляющие те или другие права на проданное имение[см. сноску 187], то продавец может привлечь продавца в дело в качестве третьего лица. Не привлеченный к делу продавец может впоследствии защищаться самостоятельными доказательствами, т.к. решение суда, состоявшегося без его участия в деле, не имеет для него значения бесспорного, неопровержимого довода (⁷³/₁₂₄₀,⁷⁶/₃₉₅).

4) Ответственность продавца состоит в возмещении убытков (также сделанных улучшений) за отсужденное имущество. Размер этих убытков, согласно вышеуказанным новым разъяснениям сената, будет иной по ст. 1427 и по ст. 684 и 574. По ст. 1427 обязанность продавца простирается не на все вообще убытки (ст. 684 и 574), а лишь на те, которые сопряжены с неправильными, предшествовавшими продаже действиями и заявлениями продавца относительно имущества, т.е. убытки, имевшиеся в виду, а не будущие. Поэтому продавец, в силу ст. 1427, не обязан, напр., отвечать за землю по ценности ее в момент отсуждения. Короче, лишение выгоды (потерянная прибыль) не возлагается на продавца по очистке. Сенат ссылается при этом на ст. 1392, по силе коей, при отсуждении спорного имения, очистка, включенная в купчую крепость, взыскивается в размере денег, заплаченных за имение[см. сноску 188]. На иной точке зрения стоит Проект, который и потерянную прибыль на стоимости имения в момент отсуждения (если стоимость эта выше) включает в размер убытков (ст. 218).

5) Ответственность продавца не исчерпывается случаем отсуждения имущества по причине недостатка у продавца права собственности, но она имеет место в других случаях[см. сноску 189]. Как было замечено, вступщиками могут быть все лица, которые могут своими правами ограничивать извлечение выгод из приобретенного имущества (см. прим. 1). Таким образом, в силу ст. 1427 ответственность продавца обнимет собой все случаи ответственности за недостатки в праве, поскольку эта ответственность не была сложена с себя продавцом недвижимого имущества. Что касается ответственности по очистке продавца движимого имущества, то она регулирована ст. 1512 в смысле права покупателя получить заплаченные деньги обратно, если вещь будет отобрана в пользу настоящего хозяина. Постановление это имеет место лишь при недобросовестном приобретении вещи покупателем. У добросовестного же приобретателя, если вещь не была добыта преступлением, вещь не может быть отобрана (см. Вып. I, стр. 252).

в. Продавец отвечает не только по очистке (б), но и за недостатки в самой вещи. Недостатки в вещи могут быть разные. Но наш закон предусматривает только один недостаток (да и то только в отношении движимости) – несоответствие проданного имущества условленной «доброте» или условленным образцам. Такое несоответствие дает покупщику право отступиться от договора, т.е. возвратить вещь и требовать назад данный задаток (ст. 1518 т. Х ч. 1) или и всю цену, если она уже была уплачена (⁷³/₁₄₅₀,⁷⁵/₆₀₃). Такое право отступления от договора не всегда может быть желательно покупщику. Например, лицу А необходима вещь к определенному сроку; вещь оказалась худшего достоинства. В этом случае лицо А, отступив от договора, легко может причинить себе большой убыток. Поэтому, основываясь на ст. 864 и в дополнение к ней ст. 1518, сенат правильно дает покупщику право предъявить иск об убытках, если бы даже покупщик не отказался от договора и принял вещь. Ибо, хотя от покупщика и зависит принять или не принять вещь, если она оказалась хуже установленного качества (⁷⁴/₂₆₄), но покупщик, уплатив деньги и приняв такую вещь, вправе требовать от продавца возврата разницы между уплаченной ценой и действительной стоимостью вещи, раз вещь окажется несоответствующей условиям договора (⁹⁶/₁₂, иначе прежде⁷⁴/₂₆₄). Следовало бы также в этом случае, признать за покупщиком право и на уменьшение цены, а не только на возврат ее. Что касается ответственности за недостатки в проданной недвижимости, то в законах имеется лишь глухое указание на то, что в купчей крепости могут быть включаемы всякие условия, законам не противные (ст. 1428); следовательно, и условия об ответственности за недостатки в проданной недвижимости. Причем сенат разъяснил, что несоответствие между действительной мерой земли и означенной в купчей крепости само по себе не обязывает продавца вознаграждать за недостающее количество земли, т.к. продавец может доказывать, что продавалось определенное имение, но не определенное количество десятин земли (⁷⁶/₁₁₀, иначе Проект, ст. 227)[см. сноску 190]. Вообще наши законы не делают желательных постановлений по столь важному для сторон вопросу, как ответственность продавца за недостатки в самой вещи. В этом отношении суду приходится обращаться каждый раз к существу дела, применяя общие положения об ошибке и обмане. Напротив, проект восполняет пробелы нашего законодательства. Постановления проекта в общем удовлетворительны[см. сноску 191]. Сущность этих постановлений сводится, во-первых, к безусловной ответственности продавца за отсутствие качеств, прямо им обещанных (ст. 220). Во-вторых, если такого обещания не было, то продавец несет ответственность при наличии следующих условий: существенности недостатка и его нераспознаваемости. Первое условие – существенность определяется судом, согласно с общими воззрениями оборота; второе условие – нераспознаваемость исключается, если покупатель знал о недостатках или мог их усмотреть при обыкновенной с его стороны внимательности (ст. 220, п. 2)[см. сноску 192]. Проект признал за продавцом право на возмещение убытков, на уменьшение цены и на отмену договора, в зависимости от различных обстоятельств (см. ст. 225 и сл.) и устанавливает краткую давность (ст. 229).

3. Покупщик обязан: а) уплатить продавцу условленную цену и б) принять купленную вещь.

а. Платеж цены, согласно сенатским разъяснениям (⁶⁸/₂₂₉,⁷¹/₅₁₇,⁷²/₈₉₇), не составляет необходимого признака совершения купли-продажи. Поэтому неуплата покупщиком цены не дает продавцу права требовать уничтожения возникшего договора купли-продажи (⁶⁷/₂₈₇,⁷⁴/₅₆₁, иначе Проект, ст. 233). Продавец может лишь взыскивать условленную цену на общем основании. Это значит, что он не имеет права преимущественного удовлетворения из своего проданного имущества, за которое ему не заплачены деньги (⁶⁸/₂₂₉,⁷⁰/₇₂₆). Наш закон не говорит о праве продавца взыскивать при этом % с неуплаченной цены (иначе Проект, ст. 232 и Общегерм. улож., ст. 452). Взыскание % возможно допустить на основании ст. 684. В наших законах не говорится также прямо, что покупщик обязан немедленно уплатить продавцу покупную сумму, одновременно с передачей имущества покупщику (ср. Проект, ст. 230 и 232), но правило это вытекает из синаллагматической природы купли-продажи. В наших законах речь идет лишь о том, что покупщик обязан удовлетворить продавца платежом цены (ст. 1519).

б. Что касается принятия вещи, то покупатель обязан принять вещь (ст. 1514), безоговорочно (ст. 1519), если передача ее предложена надлежащим образом (ст. 1519); иначе продавец вправе искать с покупателя убытки, происшедшие вследствие такого непринятия (⁷⁹/₄₇,⁸⁰/₁₆₈). Впрочем, прежде сенат исключал право продавца на взыскание убытков (⁷⁰/₁₇₁₁). Несомненно, такое разъяснение сената было неправильно. Оно противоречило основному положению об ответственности сторон за неисполнение договора. Право продавца требовать от покупщика принятия вещи имеет большое значение для ответственности за риск гибели или повреждения вещи. В тех случаях, когда у нас требуется передача или отметка в крепостном реестре для перенесения права собственности по купле-продаже (Вып. I, стр. 256), риск лежит на продавце до такой передачи или совершения отметки. См. просрочку верителя (§ 30, IV).

4. Итак, купля-продажа есть двусторонний договор, в силу которого продавец обязан передать покупщику проданное имущество без недостатков в праве собственности и в самом имуществе, а покупщик – уплатить условленную цену и принять имущество.

Указанным обязанностям сторон соответствуют их взаимные права требования. – Некоторые особенности в распределении прав и обязанностей сторон представляют особые виды купли-про­дажи, как-то: купля-продажа с публичного торга, в розницу с рассрочкой платежа машин, орудий и т.д., на пробу, для пробы и по пробе и др. Виды эти составляют ближайший предмет изложения или процессуального права (продажа с публичных торгов) или торгового права[см. сноску 193]. О моменте перехода права собственности при продаже с публичных торгов см. Вып. I, стр. 264.

Особого внимания заслуживает вопрос о купле-продаже надельных земель, перешедших в личную собственность домохозяев (Вып. I, стр. 230 и сл.). Право личной собственности на надельные земли почитается окончательно состоявшимся в случае утверждения, укрепления уездным съездом. Выдел к одному месту составляет лишь землеустроительное действие. Поэтому возможна продажа и вообще отчуждение участков надельной земли, хотя бы они не были выделены к одному месту (¹³/₃₀). Но не могут быть проданы одному покупателю по одной купчей крепости несколько участков, принадлежащих разным домохозяевам, хотя бы одного и того же общества, за коими в личную собственность укреплены отдельные участки земли (¹³/₃₀). Равно, в силу прямого постановления закона (ст. 56 зак. 14 июня 1910 г.), воспрещается в пределах одного уезда сосредотачивать в одних руках путем покупки (или принятия в дар) более 6 душевых наделов. Такое запрещение распространено сенатом на лиц всех сословий и на юридические лица (¹³/₁₈)[см. сноску 194]. Наконец, следует еще заметить, что т.н. лесорубочные договоры (продажа леса на сруб), продажа урожая на корню, травы на снос, плодов на деревьях, продажа ископаемых, строений (на своей и чужой земле) на слом и вообще продажа составных частей участка (⁰²/₃₆)[см. сноску 195]рассматриваются, как продажи движимости. Моментом приобретения права собственности в этих случаях должны быть по общему правилу отделение или выделение составной части. Что касается отношений между контрагентами, то они приобретают вещный характер в случае наложения запрещения (в порядке ст. 159 п. 3 Пол. о нот. части). Это признано сенатом по поводу лесорубочных договоров (⁷⁸/₂₀₁и др.,¹⁰/₇₅), по аналогии должно быть применимо и к другим случаям продажи составных частей земельных участков (Ельяшевич).