§8. Житлові правовідносини

Житловим називається правовідношення по реалізації громадянами України свого конституційного права на житло. Ст. 47 Конституції України передбачає, що кожний громадянин має право на житло і державу створює умови, при яких кожний громадянин матиме нагоду побудувати житло, придбати його у власність або узяти в арендувати. Наявність житла є однією з найважливіших і необхідних умов нормального існування людини. Тому забезпечення громадян житлом було і залишається лакмусовим папірцем в порядку соціальної орієнтації держави, його демократичності, прихильності праву. Держава проводить житлову політику за допомогою норм права, створюючих в своїй сукупності житлове законодавство. Основними джерелами житлового законодавства є Житловий кодекс України (ЖК); Правила обліку громадян, потребуючих в поліпшенні житлових умов, і надання ним житлових приміщень в Україні; Правила обліку громадян, охочих вступити в житлово-будівельний кооператив (ЖСЬК);

Типовий договір найму житлового приміщення в будинках державно го і суспільної житлової фундації в Україні; Правила обміну житлових приміщень в Україні і т.д.

Реалізувати своє право на житлі, яке є об'єктом житлового правовідношення, громадянин може шляхом:

1) отримання в користування квартиру в будинках державної і суспільної житлової фундації;

2) вступи в члени ЖСЬК;

3) придбання в приватну власність житла (квартири або удома).

1. Надання і користування житловими приміщеннями в будинках державної і суспільної житлової фундації. Під час переходу України до ринкових відносин в країні з'явилися громадяни, успішно що займаються підприємницькою діяльністю і охочі придбати право власності на житлі за свій рахунок. Держава в області житлової політики виходить з того, що безкоштовно або за доступну для них платню житлові приміщення в державній житловій фундації надаватимуться тільки громадянам, потребуючим в соціальному захисті (ст. 47 Конституції України). Для отримання житлових приміщень в державній і суспільній житловій фундації громадяни повинні бути прийнятий на квартирний облік або за місцем проживання, або по місцю роботи. На квартирний облік приймаються громадяни, потребуючі в поліпшенні житлових умов. До них, зокрема, відносяться громадяни, забезпечені житловою площею нижче за рівень, визначений Кабінетом Міністрів України і Федерацією професійних союзів України (в р. Харкові ця норма складає 5,5 м2); проживаючі в приміщеннях, що не відповідають встановленим санітарним і технічним вимогам; проживаючі в гуртожитках; проживаючі за договором піднайму в будинках державно го або суспільної житлової фундації, а також інші громадяни, визнані такими відповідно до ст. 34 ЖК і п. 13 Правил обліку громадян, потребуючих в поліпшенні житлових умов, і надання ним житлових приміщень в Україні.

Другою необхідною умовою постановки на квартирний облік є постійне мешкання і прописка в даному населеному пункті в течію не менше за встановленого законом термін. В той же час громадяни, що користуються правом позачергового і першочергового отримання житлових приміщень (ст.ст. 45, 461 ЖК), приймаються на квартирний облік незалежно від тривалості мешкання в даному населеному пункті.

Житлові приміщення надаються площею не нижче за середню норму забезпеченості (в р. Харкові — 8,3 м2) і не зверху максимальної норми житловій площі, встановленої ст. 47 ЖК у розмірі 13,65 м2 на одну людину. Окремі категорії громадян (науковці, особи творчих професій, особи, страждаючі хронічними захворюваннями і т.д.) користуються правом на додаткову житлоплощу у вигляді окремої кімнати або у розмірі 10 м2.

На підставі рішення про надання житлового приміщення в будинку державної або суспільної житлової фундації відповідний виконком Ради народних депутатів видає громадянину ордер, який є єдиною підставою для вселення в надане житлове приміщення. На підставі ордера громадянин у письмовій формі укладає з наймодателем — житлово-експлуатаційною організацією безстроковий договір найму житлового приміщення. Члени сім'ї наймача, що проживають спільно з ним, користуються нарівні з нього всіма правами і виконують всі обов'язки, витікаючі з договору найму житлового приміщення. Повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов'язаннями, витікаючими з вказаного договору (ст. 64 ЖК).

Основними обов'язками наймача є:

— дбайливе відношення до житла;

— щомісячна сплата платежів за квартиру і комунальні послуги;

— виробництво поточного ремонту. При цьому забороняється самовільне переобладнання і пері планування житлових приміщень і т.п.

Наймодатель зобов'язав:

— надати наймачу житлове приміщення і необхідне санітарно-технічне і інше устаткування в справному стані;

— забезпечувати збереження і належний зміст житлового будинку; своєчасно проводити за свій рахунок капітальний ремонт і т.п.

Житловий кодекс і інші нормативні акти передбачають і інші обов'язки, а також права сторін, витікаючі з договору найму житлового приміщення.

Слід зазначити, що Концепція державної житлової політики передбачає зміну напрямів у сфері забезпечення громадян житлом у міру входження України в ринкові відносини. Пріоритетними напрямами на майбутнє є: створення умов, при яких кожний громадянин вільно відповідно до своїх потреб і можливостей може побудувати, придбати у власність або отримати житло в арендувати; надання житла на пільгових умовах в користування громадянам, що вимагають соціального захисту; поступовий перехід на самоокупаюшую систему платні за користування державним житлом з адресними субсидіями окремим категоріям громадян на його зміст; кредитно-фінансова допомога з метою сприяння громадянам в будівництві і придбанні власного житла і т.п.

2. Громадяни з метою поліпшення своїх житлових умов мають право вступити в ЖСЬК і отримати в ньому квартиру. Відповідно до ухвали Кабінету Міністрів України від 20.10.1992 р. ^ № 593 «Про подальший розвиток житлово-будівельної (житлової) | кооперації» передбачено надання пільгових кредитів членам ЖСЬК. Кредити надаються ЖСЬК на будівництво житлових будинків у розмірі 90 % вартості будівництва удома на строк до 30 років з річним погашенням рівними частинами. До виплати членами кооперативу всіх що належать з них платежів весь будинок є власністю ЖСЬК. Член житлового, житлово-будівельного кооперативу, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, надану йому в користування відповідно до ст. 15 Закону України «Про власність», придбаває на неї право власності. Взаємостосунки громадян з кооперативами регламентуються ЖК України, Правилами обліку громадян, охочих вступити в жител но-строительный кооператив, Зразковим статутом житлово-будівельного кооперативу і іншими нормативними актами.

3. І, нарешті, реалізувати своє конституційне право на житлі громадяни можуть, ставши власниками квартири або житлового будинку. Придбати право власності на житлі громадяни можуть шляхом виплати пайового внеску за квартиру в житловому, житловий будівельному кооперативі; приватизовувати квартиру, розташовану в будинку державної житлової фундації; побудувати житловий будинок.

Відповідно до Закону України «Про приватизацію державної житлової фундації» і інших нормативних актів про приватизацію житла, приватизації підлягають всі житлові приміщення, на які місцевими Радами народних депутатів видані відповідні ордери. Приватизація здійснюється шляхом безкоштовної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 м2 загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї і додатково 10 м2 на сім'ю.

Приватизоване або викуплене житло може вільно продаватися, обмінюватися, успадковуватися і відчужуватися їх власниками будь-кому іншим способом.

Побудувати житловий будинок громадянин може самостійно (своїми власними силами або за допомогою родичів) або укласти договір підряду з відповідною організацією. Обов'язковими передумовами для початку індивідуального будівництва є: відведення земельної ділянки землевпоряджувальними організаціями в натурі і закріплення його певним актом у власність або користування; проведення дослідницьких робіт;

наявність затвердженого архітектором типового або індивідуально го проекту і т.п. Право власності на житловий будинок виникає з моменту ухвалення комісією виконкому місцевої Поради народ ных депутатів будови в експлуатацію. Громадяни можуть стати власниками житлових будинків і шляхом придбання їх за договором купівлі-продажу, міни, дарування або в порядку спадкоємства.