33. Земельные участки, предназначенные для строительства, как предмет сделки.

Это недвижимые имущества по их природе. Однако в отношении них используется понятие земельного участка, границы которого определены на плане и который, как таковой, может быть предметом обязательств и договоров (см. п. 23). Приобретателя больше всего интересует расположение продаваемого участка. В результате развития современной цивилизации собственник земельного участка, удобно расположенного по отношению к городу, промышленному центру или месту туризма, оказывается автоматически и в весьма значительной мере обогащенным. Имущественные права, касающиеся этих земельных участков, приобрели большую ценность так же, как и сами участки. Они стали предметом безудержной спекуляции, раздувшей выше разумных пределов доходы строителей за счет тех, кто пользовался их услугами. Это повлекло за собой искусственное присоединение к собственности на земельный участок собственности на пространство, которая сверх определенной высоты в развивающихся городах должна была стать собственностью коллективной.

Законодатель пытался двумя методами установить определенный порядок, регулируя договоры, которые устанавливали права и обязанности, включали в оборот земельные участки.

С одной стороны, законодатель намеревался ограничить злоупотребление со стороны спекулянтов, предприняв по отношению к ним определенные налоговые меры, надо сказать правду, весьма неудачные.

С другой стороны, законодатель установил определенный порядок разделения участка. Дело в том, что лихорадка закупок, которая началась после первой мировой войны,

создала серьезные препятствия развитию городов. Собственники, продавая земельные участки, стремились выжать деньги из каждого квадратного метра, не заботясь о благоустройстве и других городских удобствах. Покупатели немедленно приступали к строительству, причем каждый также желал использовать купленный им участок в максимальной степени. В результате этого появились «обездоленные» дома, лишенные свежего воздуха, зелени, надлежащего стока загрязненных вод.

Этот скандал стал главным поводом для принятия решения о том, что возведение любого здания во Франции допускается только со специального разрешения. В связи с этим появилось такое большое число административных нормативных актов, что, начиная с Декрета от 31 декабря 1958 г.,- они были кодифицированы в кодексе городского строительства.

Собственник, желающий продать принадлежащую ему землю, разделив ее на участки, должен получить специальное разрешение префекта. Для получения такого разрешения он должен предварительно и за свой счет провести все работы, связанные с распределением водоснабжения, освещения, канализации, выделением места для стоянок транспорта, свободного пространства и озеленения, необходимых для нормальной городской застройки каждого участка. Продажа участков возможна только после утверждения плана указанных выше работ и по мере их реализации. До того как эти работы выполнены, продажа может быть признана недействительной и разрешение на строительство не будет выдано.

4. Движимое имущество как предмет договора

34. Природа движимых телесных имуществ.

Эти имущества представляют собой конкретные вещи, являющиеся объектом права собственности. Однако они отличаются от конкретных недвижимых вещей тем, что способны перемещаться. Мы уже показали (см. п. 20), каким образом эта способность перемещения определяет различное правовое положение имущества.

Движимые телесные имущества весьма разнообразны, они различаются по форме, свойствам, размерам, назначе-

77

нию. Общим для них является то, что они состоят из вещества, которое по природе своей может быть перемещенным. Движимые телесные имущества представляют собой, таким образом, реальные физические и химические предметы, тогда как недвижимые имущества, как мы уже видели (см. п. 23 и сл.), могут быть названы реальными лишь благодаря геометрической фикции, изображающей определенный участок и связанный с ним отрезок пространства над и под ним.

Впрочем, различие между имуществом, недвижимым по своей природе, и связанными с ним движимыми элементами достаточно гибко. Как правило (п. 22 и 23), гражданское право для того, чтобы характеризовать земельный участок, включает в недвижимое имущество предметы, которые на нем расположены. Однако эти предметы сами по себе являются движимыми. Они могут быть предметом обязательства, которое собственник принимает на себя посредством договора. Он может продать такие предметы: взрыхленную землю, будущий урожай, деревья, которые до продажи включаются в недвижимую собственность. Считают, что в этом случае он продает «будущую движимую собственность» ¹.

Таким образом, свобода договора для собственника недвижимого имущества выражается в том, что он может сделать выбор между двумя способами продажи: он может продать, например, земельный участок, на котором растет лес, либо карьеры, откуда можно добывать строительные материалы. Требование приобретателя в этом случае распространяется на недвижимое имущество. Наоборот, собственник может продать, например, деревья, которые произрастают на принадлежащей ему земле (продажа леса на корню), либо строительные материалы, которые будут добыты на принадлежащей ему земле. Такая продажа касается будущего движимого имущества. По отношению к этому имуществу применяются правила, относящиеся к движимости, и в частности правило: «в отношении движимого имущества владение равнозначно правовому основанию». Право

¹ Термин «meubles par anticipation», который переведен как «будущее движимое имущество», переводился как «предвосхищение движимости». Представляется, однако, что более точно передает содержание отношений указание на то, что предметом договора является определенное имущество, 'а не его предвосхищение.— Прим. neрев.

78

собственности добросовестного приобретателя, вступившего во владение будущим движимым имуществом, не может быть оспорено даже в том случае, если продавец имущества не был его действительным собственником.

Рассматриваемые правила представляют собой существенную юридическую характеристику движимого телесного имущества.