32. Сделки в отношении квартир в коллективных жилых домах.

Благодаря юридической технике найма помещений, то есть обязательственному праву в XIX веке, особенно в некоторых городах, перестроенных после пожаров, большие жилые дома начали разделять на отдельные квартиры. Собственник дома сдавал эти квартиры отдельным нанимателям и с каждым из них заключал договор.

Необходимость экономить стоимость строительства и стремление избежать применения беспорядочного и неопределенного законодательства о найме жилых помещений послужили причиной того, что начали строить и продавать в собственность отдельные квартиры в едином жилом доме. Закон от 26 июня 1938 г., дополненный в 1965 г., закрепил и урегулировал то, что названо в нем: «правовое положение общей собственности на дом, разделенный на квартиры».

При этом закон, забыв о праве собственности на пространство, заключенное в квартирах, рассматривает только «все части здания, которые не находятся в исключительном пользовании одного из собственников, каковыми являются: дворы, стены, крыша, балки, лестницы, лифты, помещения привратника, проходы и коридоры, паровое отопление и внешнее канализационное устройство, склады и подъезды». Ст. 5 признает эти объекты общей собственностью всех собственников квартир. Закон не исходил из предположения, что кубические метры пространства могут быть объектом права собственности.

Это отразилось в том, что в течение некоторого времени сомневались, можно ли рассматривать как раздел имущества закрепление отдельных помещений за каждым из наследников в большом доме.

Установление права общей собственности предусматривает надлежащее пользование и общее распоряжение неделимыми частями дома. Это объясняется тем, что необходимо обеспечить возможность покрытия расходов, связан

ных с поддержанием неделимых частей дома, и в том случае, когда против этого возражает меньшинство сособственников.

Договор, устанавливающий порядок распоряжения общей собственностью, должен быть: либо хорошо подготовлен заранее и заключен всеми сособственниками в момент покупки ими квартиры; либо должен быть принят синдикатом ¹ сособственников при условии, что за договор голосовало большинство, составляющее не менее ³/₄ всего состава и которому принадлежит более половины стоимости всех квартир.

Закон разрешает синдикатам (при различных нормах большинства) заключать договоры на необходимые работы, стоимость которых будет распределена между сособственниками в соответствии с их интересами. Наконец, для повседневных действий, связанных с управлением имуществом, синдикат дает необходимые юридически оформленные полномочия синдику.

Эти взаимоотношения между собственниками квартир не являются обязательственными отношениями в точном смысле этого слова (см. п. 9). Это вещные права и обязанности, связанные с квартирами и передаваемые вместе с правом собственности на них. Эти отношения следует рассматривать как сервитута, принадлежащие одной квартире в отношении других (см. п. 61). Квартиры продаются и покупаются вместе с этими сервитутами — активными и пассивными.

До того как начато строительство, можно продать квартиру, которая должна быть построена в соответствии с планом (см. п. 61). Закон в первой части, которая несколько раз дополнялась, поощряет создание и деятельность обществ, занимающихся строительством квартир, которые предназначены в собственность каждого из членов общества.

Таким образом, конкретная квартира может быть предметом юридического оборота благодаря технике, которая хотя и не изображает еще квартиру геометрически как часть пространства, но позволяет включать ее в сферу обращения как объект прав и обязанностей в процессе обмена, который закон желает стимулировать.

¹ Синдикат —принудительное объединение собственников этажей или квартир в жилом доме, создаваемое в тех случаях, когда собственники не заключили договора о распоряжении общей собственностью.— Прим. перев.

75

Право поощряет собственность на отдельную квартиру посредством премий, квартирных надбавок и других льгот;

вместе с тем налоговое право пытается препятствовать тому, чтобы эти поощрения использовались людьми, имеющими доступ к этому, как слишком скандальный источник обогащения.

Ряд норм, регулирующих отношения в области, экономики и налогов, касается прежде всего собственников земли и квартир, а также предпринимателей — строителей и организаторов строительных обществ. Рассмотрение этих норм выходит за пределы настоящего курса.