31. Правовое положение недвижимости, предназначенной для проживания, и право сдачи ее внаем.

Недвижимое имущество, предназначенное для проживания, представляет собой предмет потребления, а не средство производства (см. п. 24). Однако и в этой области, как и в отношении недвижимых имуществ, рассмотренных выше, права нанимателя, основанные на обязательстве, частично и на время поглощают права собственника недвижимого имущества.

Все началось с законодательства, которое считали временным в связи с войной, когда в августе 1914 года решили пролонгировать договоры найма, срок которых истек, и запретили повышение наемной платы. Не следовало ли в условиях, когда города росли, а строительство задерживалось вследствие обстоятельств военного времени, воспрепятствовать злоупотреблению наймодателей своими правами, которое могло бы иметь место из-за жилищной нужды?

Но предоставление определенных льгот в пользу нанимателя было закреплено и в последующем законодательстве. Эти законы, значительно улучшившие положение нанимателя (он мог платить ту же наемную плату, несмотря на то, что реальная ценность ее была значительно снижена вследствие обесценения денег, имея неограниченное во времени право пользования помещением), разоряли собственников и не поощряли строителей, что в свою очередь еще более обостряло жилищную нужду.

Наконец, Закон от 1 сентября 1948 г. установил порядок повышения наемной платы до такого уровня, при котором она позволяла бы поддерживать в надлежащем состоянии сданное внаем имущество и покрывала бы его аморти-

72

зацию. Группы давления, созданные нанимателями, и высокая стоимость строительства препятствовали до сих пор достижению этого результата в отношении старых зданий. Повышение наемной платы несколько раз задерживалось законами, которые тщетно пытались бороться с ростом цен. Правда, и здесь наниматель, желающий получить помещение, должен зачастую, для того чтобы ему открыли дверь этого помещения, уплатить прежнему нанимателю или собственнику дополнительную сумму — тайную и запрещенную,— так называемые «въездные».

Первоначальной целью Закона от 1 сентября 1948 г. было обеспечить сохранение помещения, предоставленного собственником по своей воле, за нанимателем в случае истечения срока найма, а также за членами его семьи и иждивенцами, проживавшими с ним (ст. 4 и сл.). Право членов семьи и иждивенцев неотчуждаемо, не передается по наследству, но связано с совместным проживанием. Это не уменьшает юридической силы прав и обязанностей, подобных возникающих на основе договора найма помещения. Но случаи, когда наймодатель может восстановить владение помещением вопреки правам членов семьи и иждивенцев строго ограничены законом.

Наконец, посредством распространительного толкования право сохранения помещения, предусмотренное законом от 1 сентября 1948 г., предоставляется органам публичной администрации, частным организациям, а также нанимателям, осуществляющим профессиональную деятельность, не связанную с извлечением выгод, что, по существу, меняет характер права.

Таким образом, для того чтобы стимулировать строительство новых жилых домов, законодатель не пошел по пути повышения наемной платы до нормального уровня, а принял другие меры.

1) Наемная плата во вновь построенных домах не ограничивается. К сожалению, в связи с недостатком новых домов наемная плата в них чрезвычайно высока. Таким образом, сосуществуют две различные цены на квартиры в зависимости от того, сдаются ли они в старых домах или в новых; обе цены необоснованны с точки зрения экономической, но по противоположным основаниям.

2) Закон установил квартирную помощь, то есть сумму, выплачиваемую государством, главе семьи, чтобы обеспечить его средствами для оплаты повышенной квартирной

73

платы в новых домах. Это положение в настоящее время регулируется Законом от 2 августа 1949 г.

3) Закон оказывает значительную и разнообразную помощь посредством установления премий и займов для лиц, строящих новые жилые помещения, особенно в тех случаях, когда собственник намеревается сам поселиться в доме. Это обещание, однако, часто нарушается, настолько выгодна сдача внаем квартир в новых домах.