25. Недостаточное использование в договорной практике и в осуществлении обязательств техники пространственных изображений.

Ст. 552 предполагает необходимость изображения недвижимого имущества в пространстве таким же образом, как это делается в отношении изображения земельного участка в плане на плоскости. Изображение участка на плане дополняется изображением строений и подземных сооружений, отраженных на планах в вертикальных плоскостях и включаемых в кадастр. Эти изображения дополняют данные публичного учета недвижимых имуществ, осуществляемого хранителями ипотеки, и используются во всех случаях, когда возникает необходимость определить местоположение того или иного сооружения, причем каждое из них может быть предметом обязательства или объектом права собственности.

Однако такая система геометрического изображения недвижимых имуществ не достигает цели с точки зрения потребности права. Возможно, что причиной этого является нестабильность и временный характер сооружений, возводимых на поверхности и под землей на том или ином участке, а следовательно, и нестабильность их геометрического изображения. Этот временный характер сооружений лишает изображения того качества неизменности, которое присуще изображению участка в плане на плоскости.

Неудовлетворительность изображения сооружений на плане связана и с тем, что современное право подходит к математическому изображению устарелым конкретным способом. Обычно продажа квартиры, которая должна быть построена, представляет для практического работника продажу стен, пола и потолка. Тот факт, что здесь заключено известное пространство, рассматривается как случайность, Юристы не обладают еще достаточными техническими представлениями, для того чтобы рассматривать право собственности на помещение прежде всего как право на пространство, ограниченное определенными координатами и продаваемое в соответствии со ст. 552. Не это ли пространство является действительным имуществом, приобретаемым людьми, местом, в котором проходит их жизнь и в котором

случаях собственность на соответствующую часть строения как бы отрывается от собственности на земельный участок. Здесь явное противоречие принципу недвижимой собственности ФГК._ Прим. перев.

63

стены, пол и потолок являются только рамками? Не это ли пространство является в действительности (пусть не осознанным) объектом сделок и обязательств, касающихся недвижимого имущества?

Эта точка зрения не только раскрывает содержание существующей системы закрепления прав на помещение, показывая, что речь идет об определении границ принадлежащего лицу пространства. Она придает также более определенный характер собственности на помещение (см. п. 148).

26. Недвижимость — вещь, определенная индивидуальными признаками; ее различные назначения и различные способы, посредством которых она включается в экономический оборот и в обязательственные отношения.

Абстрактное изображение недвижимого имущества представляет собой технический инструмент, посредством которого это имущество включается в оборот, но которое не дает еще полного представления о том, каким имущество является в действительности. Имущества, недвижимые по их природе, даже тогда, когда они изображены на плоскости или в пространстве, что облегчает технически совершение сделок, предметом которых они являются, представляют собой для лиц, вступающих в сделки, вещь, как говорят юристы, определенную индивидуальными признаками, то есть вещь, выделенную из всех других. Каждое недвижимое имущество имеет свои преимущества и свои неудобства; они по-разному расположены в отношении путей сообщения, у них различная прочность, они построены из различных материалов, различаются по высоте, ширине, длине. Каждое из них имеет определенное соседство, из него открываются различные виды и т. д. Недвижимое имущество в городе может быть лучше или хуже расположено. Если это поле, то оно может быть более или менее плодородным. На нем могут произрастать различные культуры.

Движимые имущества могут быть настолько одинаковы по своей природе или как создание человека, что в договорах и обязательствах они часто выступают как вещи, определенные родовыми признаками, для определения которых важно количество, а не идентификация (см. п. 145). Недвижимые имущества, наоборот, всегда сохраняют в праве свою индивидуальность.

Это имущество экономически может быть средством производства, если оно относится к предприятию, является

64

составной частью его фондов (см. п. 27 и сл.) либо средством потребления, если оно предназначено для проживания или для других потребительских целей.

Оно вступает в экономический оборот либо непосредственно как объект права собственности, либо как объект права пользования, называемого правом нанимателя, которое возникает в силу договора найма у предприятия, использующего его, или у частного лица, которое проживает в нем. Именно право нанимателя создает в настоящее время больше всего затруднений.

Действительно, под влиянием экономического давления, не учитывающего отдельные интересы, этот вид обязательственного требования — право нанимателя — постепенно поглощает право собственности на имущество, недвижимое по своей природе, до такой степени, что самый факт сдачи имущества внаем обычно влечет за собой потерю имуществом значительной части его ценности.