23. Дематериализация недвижимого имущества и его геометрическое отражение в плане. Включение «участка» в область обязательственных отношений.

В действительности эта концепция единственная, которая соответствует основным характеристикам, признаваемым юридической техникой за недвижимым имуществом,— неподвижности и стабильности. Имущество, нанесенное на план, приобретает, таким образом (по крайней мере относительно земного шара), характер полной неподвижности, который ему был приписан самим определением. Оно соответствует также и своему определению стабильности. Оно будет существовать столько же, сколько и наша земля, и будет находиться на том же самом месте. Оно переживет всех своих собственников, всех кредиторов, все изменения своего юридического положения. Идеальная стабильность и неподвижность, которые с точки зрения юридической техники не учитывают только будущего межпланетного права! В договорах, в обязательственных отношениях всякое недвижимое имущество, таким образом, определяется на поверхности, классифицируется и нумеруется на плане всей территории Франции в кадастре. Продаются, сдаются внаем, становятся объектами обязательственных отношений так же, как и отношений собственности, именно участки, отраженные в кадастре. Это способ, посредством которого недвижимое имущество включается в экономической оборот.

Но эти участки, отраженные в плоскости на плане, заполняются и другими материальными объектами. Право включает эти объекты в состав недвижимого имущества в той мере, в какой они являются его необходимой принадлежностью. Это нормально, когда речь идет о земле и о строении. Можно, однако, упрекнуть французское право в том, что оно излишне распространяет эту конструкцию посредством теории об имуществах, недвижимых в силу их назначения (см. п. 19), и в том, что оно распространяет эту связь

61

без каких бы то ни было ограничений в пространстве (см. сл. пункт).

24. Незавершенный переход от изображения на плоскости к пространственным представлениям.

Представление недвижимого имущества как определенного участка, изображенного на плане в плоскости, противоречит тексту ст. 552 Гражданского кодекса, в соответствии с которым «собственность на земельный участок включает в себя и собственность на все, что находится под ним, и на все, что находится над ним». Если изобразить это математически, то закон этой формулой заменяет изображение на плоскости пространственным представлением: создается воображаемая пирамида или конус, вершина которого находится в центре земли, а стороны — на уровне поверхности земли совпадают с границами участка, обозначенными в кадастре. Над поверхностью земли эти стороны пирамиды или конуса продолжаются в пространстве без каких бы то ни было границ.

Однако такое неограниченное и «космическое» представление о недвижимости и подчинении ее частному праву представляется в настоящее время нелепой претензией. Оно игнорирует наши научные познания, которыми не обладали еще люди в 1804 г. Исключительное право собственника на все, что находится под поверхностью его участка и над ним, в действительности не превышает того уровня, которого он может достичь в процессе строительства или обработки земли.

Так, горное законодательство, начиная с Закона от 21 апреля 1910 г., признает государственной собственностью недра земли, а Закон 31 мая 1924 г., регулирующий авиацию, превратил в публичную собственность воздушное пространство.

В настоящее время проблемы урбанизации должны разрешаться, исходя из положения об ограниченности собственности в пространстве, а не из конструкции, основанной на праве собственности на землю. Благодаря этому можно было бы избежать злоупотреблений правом спекулятивного характера и можно было бы облечь в надлежащие правовые формы экономико-юридическое явление разделения собственности по высоте ¹.

¹ Автор имеет в виду довольно широко распространенные в больших городах формы поэтажной собственности; при возведении новых домов возможно право собственности на отдельный этаж, или отдельные этажи, либо на отдельные квартиры. В этих

62