10.3. Джерела доході та фінансових надходжень житлово-експлуатаційних організацій

Доходи відіграють важливу роль у діяльності житлово-експлуатаційних організацій , оскільки можливі обсяги послуг, які вони надають споживачам безпосередньо залежать від надходження коштів до ЖЕО. Таким чином можна стверджувати, що освітлення сходових клітин, вивезення побутових відходів, своєчасність та обсяги проведення ремонтів та ін. насамперед залежать від того, як усі споживачі послуг (орендарі, квартиронаймачі й власники квартир) будуть сплачувати за отримані послуги і від того, наскільки діючі тарифи відповідають реальному розміру витрат. У зв’язку з цим розглянемо, з яких джерел формуються доходи ЖЕО.

Джерелами доходів житлово-експлуатаційних організацій є:

- квартирна плата;

- орендна плата;

- збори з орендарів;

- відшкодування витрат на обслуговування внутрішньо будинкових мереж та пристроїв;

- інші прибутки;

- дотація з місцевого бюджету (фінансова допомога).

За своїм економічним змістом стаття доходів “Квартирна плата” являє собою плату квартиронаймачів і власників квартир за обслуговування будівлі та при будинкової території відповідно до “Положення про систему технічного обслуговування, ремонту та реконструкції житлових будівель в містах і селищах України” (КДП - 204/12 Україна 193-91, затвердженого наказом Держжитлокомунгоспу від 31.12.91 р. № 135).

Розмір планових обсягів надходжень квартплати (Д_кв.п.) визначається за формулою

Д_КВ.П = С х П_З,

де П_З - середньорічна загальна площа житлового фонду, яка перебуватиме в експлуатації;

С - очікуваний розмір надходжень в розрахунку на 1 м² загальної площі.

Слід мати на увазі, що в разі, якщо діюча ставка квартирної плати не буде єдиною, то необхідно враховувати цей чинник і визначати зміну доходів з урахуванням ставок діючих відносно будівель, що приймаються на обслуговування і вилучаються з експлуатації.

Квартирна плата надходить безпосередньо від наймачів і власників квартир, а також із місцевого бюджету у вигляді покриття встановлених законом для громадян пільг по квартирній платі (ветеранам війни, інвалідам та ін.) та субсидій на оплату загальної площі квартири, що надаються малозабезпеченим верствам населення. Розмір щомісячних платежів за 1 м² загальної площі квартири в межах норм встановлюється місцевими органами влади.

Житлова субсидія – це безготівкова форма допомоги держави населенню з оплати житла, що надається громадянам у межах соціальних норм споживання з урахуванням рівня доходів мешканців квартири у зв’язку з зростанням розміру ставки квартирної плати.

Дотація [37] – це кошти, що надаються державою виробникам(ЖЕО) на покриття збитків, які виникли у зв’язку з невідповідністю питомих витрат і тарифів на оплату житлових послуг.

У зв’язку із збитковістю ЖЕО, Урядом взятий курс на те, щоб витрати відшкодовувались насамперед за рахунок квартирної плати, тому в майбутньому треба очікувати подальше зростання розміру ставки квартирної плати за 1 м² загальної площі і збільшення обсягів субсидій, які держава дає для покриття різниці між ставкою квартирної плати і можливим рівнем платежів по оплаті житлово-комунальних послуг для конкретних квартиронаймачів при одночасному скороченні питомої ваги фінансової допомоги у загальному обсязі доходів житлово-експлуатаційних підприємств. Це пов’язано з розвитком ринково-економічних відносин в Україні. Підходи до діяльності підприємств в умовах ринку докорінно відрізняються від тих, що були притаманні адміністративно-командній економіці. Планово-збиткове житлове господарство, яким воно було до початку реформ, у майбутньому повинно “стати на ноги” власних доходів, а не очікувати допомогу держави. У цьому важливу роль повинна відіграти квартирна плата.

Зараз в Україні має місце такий механізм визначення розміру субсидій:

1. Встановлюється середньомісячний сукупний доход сім’ї;

2. Виявляється абсолютне значення частки платежів відповідно до гранично можливого рівня, встановленого КМ України у відсотках до сукупного доходу, що підлягають сплаті за рахунок споживача;

3. Визначається розмір щомісячних платежів у межах норм забезпеченості та нормативів витрат, інакше кажучи, визначається розмір послуг у вартісному вираженні на оплату яких діє право одержання субсидій;

4. Розмір субсидій встановлюється як різниця між розміром оплати житлово-комунальних послуг в межах санітарних норм забезпеченості загальною площею та нормативів використання комунальних послуг (п. 3) і розміром визначених для сім’ї обов’язкових платежів (п. 2).

Станом на 1.01.1998 р. нормативна житлова площа дорівнює 21 м² у розрахунку на кожного мешканця квартири і плюс 10,5 м² на сім’ю в цілому. Однокімнатні квартири незалежно від розміру площі відносяться до нормативної площі і оплачуються в загальному порядку.

За своїм економічним змістом стаття доходів “Орендна плата” являє собою плату орендаторів за можливість вести бізнес у наданих для цього нежитлових приміщеннях. Орендна плата визначається розрахунковим шляхом за спеціальною методикою. Розмір плати за 1 м² орендовані площі окрім розміру базової ставки, який визначають органи місцевої влади, насамперед залежить від таких чинників як характеристика орендованого приміщення і місце його розташування. Орендна плата вноситься орендарями нежитлових приміщень або безпосередньо до ЖЕО, або до іншої уповноваженої на це місцевою владою організації, яка займається питаннями закріплення нежитлових приміщень за орендаторами. У першому випадку орендна плата безпосередньо надходить до ЖЕО, у другому - вона поступає до місцевого бюджету і не входить до складу доходів ЖЕО. Обидва підходи мають як позитивні, так і негативні сторони. Прихильники централізації орендної плати акцентують увагу на тому, що це дає змогу зрівняти можливості ЖЕО з точки зору надходження коштів. Прихильники іншого погляду стверджують, що централізація надходжень не стимулює ЖЕО до пошуку можливостей зростання доходів за рахунок оренди нежитлових приміщень.

На нашу думку, обидва твердження мають рацію. Тому вибір підходів до використання орендної плати необхідно здійснювати з урахуванням місцевих особливостей, застосовуючи механізми мотивації ЖЕО в пошуку резервів зростання доходів.

За своїм економічним змістом стаття доходів “Збори з орендарів” являє собою плату орендарів житлово-експлуатаційній організації за те, що остання бере на себе витрати, пов’язані з утриманням будинку, в якому розташовано приміщення орендаря, і прилеглої до будинку території. Збори з орендарів як стаття доходів були встановлені постановою Ради Міністрів УРСР “Про заходи по подальшому покращенню експлуатації та ремонту житлового фонду”. Вони стягуються з орендарів окрім орендної плати та платежів по відшкодуванню витрат на опалення та комунальні послуги, якщо вони оплачуються ЖЕО. Станом на 1.01.99 р. закладені цією постановою підходи знайшли часткове підтвердження у Законі України “Про відповідальність суб’єктів підприємницької діяльності за несвоєчасне внесення плати за спожиті комунальні послуги і утримання прибудинкових територій”. З появою серед орендарів організацій та підприємств усіх форм власності правомірність наявності цієї статті доходів досить суперечна, оскільки згідно з вищезгаданою постановою орендарі повинні брати участь (пропорційно займаній площі) практично у всіх витратах ЖЕО (окрім амортизації та витрат на підготовку кадрів). Такий підхід вимагає від орендарів участі у покритті витрат, до яких вони, по суті не мають ніякого відношення. Очевидно, що діючий механізм нарахування доходів у нових ринкових умовах потребує зміни, але треба усвідомлювати, що в умовах економічної кризи сподіватися на компенсацію державою втрат доходів від зниження надходжень від зборів з орендарів важко. Розрахунок доходів за статтею “Збори з орендарів” ( ) у сучасних умовах треба вести окремо по групах орендарів, приміщення яких розташовані у багатоповерхових будинках і в будинках без ліфтів. Д_сб можуть бути визначенні згідно з формулою

Дсб	=	(Вз - в1) х Порен
		П - П1 - П2

де В_з- загальні витрати ЖЕО;

в₁ - витрати, в яких орендарі не повинні брати участі;

П - уся площа (житлова й нежитлова), що знаходиться на обслуговуванні ЖЕО;

П₁ - площа нежитловихих приміщень, які використовувались ЖЕО для власних потреб;

П₂ - площа, що не враховується у розрахунках;

П_орен - площа нежитлових приміщень, переданих у оренду для даної групи орендарів.

За статтею “Відшкодування витрат на утримання внутрішньобудинкових мереж та пристроїв” житлово-експлуатаційні організації отримують частину доходів відповідних комунальних підприємств як компенсацію витрат на поточний ремонт і утримання мереж та обладнання, за допомогою якого в будинку мешканцям надаються послуги з опалення приміщень, їх освітлення, водопостачання та водовідведення. Розмір цих доходів встановлюється на підставі нормативів відшкодування витрат по відповідних галузях та площі, обладнаної даним видом благоустрою.

Найбільшу питому вагу серед витрат, що входять до нормативів, і підлягають відшкодуванню відповідними комунальними підприємствами, мають: заробітна плата робітників, які виконують поточне обслуговування мереж з нарахуваннями, матеріали на проведення ремонтних робіт і кошти, необхідні для формування відповідних заохочувальних фондів ЖЕО.

Розмір надходжень по статті “Відшкодування витрат на утримання внутришньобудинкових мереж та пристроїв” (Д_вм) може бути визначеним за формулою:

Двм	=	n
		 Нi х Пi ,
		i=1

де n - кількість елементів благоустрою;

Н_i - норматив відшкодування за обслуговування 1м² площі, обладнаної і-м елементом благоустрою;

П_i - площа, обладнана і-м елементом благоустрою.

При визначенні нормативів відшкодування витрат треба передбачити механізм їх коригування під впливом зміни тарифних ставок, зміни вартості матеріалів і т. ін.

“Інші доходи” об’єднують різноманітні статті доходів, які мають ЖЕО у процесі діяльності, крім вказаних вище (від здачі металобрухту, від надання послуг стороннім організаціям та ін.)

Питома вага цієї статті надходжень у сукупних доходах незначна, але їх динаміка характеризує зусилля, котрі робить ЖЕО з пошуку резервів додаткових надходжень.

Визначають обсяг надходжень за статтею “Інші доходи” найчастіше на підставі аналізу наявних тенденцій за минулий період, або як суму надходжень по кожному з елементів “Інших доходів”.

Дотація (фінансова допомога) з бюджету місцевих рад надається у зв’язку з тим, що до цього часу ЖЕО фактично є планово-збитковими, тобто розмір їх власних доходів не покриває необхідних обсягів витрат на утримання житлового фонду.