6.4.3. Перевод помещений из жилого фонда в нежилой

В условиях недостатка на рынке предложения новой коммерческой недвижимости и постоянного роста числа субъектов МП, в коммерческое использование стараются вовлечь жилые помещения, в первую очередь, на первых этажах зданий. В центре Твери практически все квартиры первых этажей жилых домов уже переведены в нежилой фонд и используются как магазины, мастерские, кафе, офисы.

Процесс перевода жилого фонда в нежилой идет уже достаточно длительное время, и, по словам риелторов, процедура где-то с 1995–1996 гг. стала отрабатываться, что связано с тем, что перевод пошел достаточно упорядоченно. Однако в последнее время перевод помещений из жилого фонда в нежилой в некоторых муниципальных образованиях, в частности в Твери, приостановлен без видимых причин.

В настоящее время процедура перевода помещений из жилого фонда в нежилой регулируется актами местных органов власти. В Твери это – Решение Тверской городской думы от 20 апреля 1999 г. № 43 «О положении о переводе жилых помещений (квартир), жилых домов в нежилые в г. Твери и порядка оформления разрешения на реконструкцию жилых и нежилых помещений в жилых домах, перепланировку жилых помещений в г. Твери».

Данная процедура представляется достаточно сложной, поскольку требует взаимодействия с большим числом органов и организаций, сбора большого числа заявлений и согласований. В связи с этим на этом рынке активно действуют риелторские организации, которые предлагают свои посреднические услуги. По оценкам одного из участников рынка недвижимости, затраты на «перевод» составляют 15 тыс. рублей плюс комиссия посреднику. Однако при этом данный респондент затруднился оценить срок, в течение которого можно осуществить перевод жилого помещения в нежилое, отметив, что «…ситуация с переводом в Твери сложнее, чем в Саратове, но проще чем в Москве и Смоленске. По крайней мере, процедура – ясная, сразу можно получить список необходимых действий, если что-то не понятно, всегда можно получить информацию, разъяснения. Все доступно в администрации».

По нашим же оценкам, если не прибегать к услугам посредников, то осуществить перевод объекта из жилого фонда в нежилой можно в течение двух-трех месяцев при условии отсутствия бюрократических проволочек, которые, как правило, возникают. У риелторов-посредников таких проволочек не возникает, поскольку у них «на 99% уже все отработано, все известно» и потому сроки значительно меньше.

Вместе с тем риелторы отмечают, что основные проблемы возникают не на этапе перевода помещения из жилого фонда в нежилой, а позднее, когда встает вопрос о перепланировке или реконструкции помещения, что сопряжено с необходимостью прохождения большого числа согласований с большим числом ведомств. В частности, одним из респондентов было отмечено, что составление технических условий для реконструкции и перепланировки может стоить до 60 тыс. рублей. Однако это уже проблемы несколько иного свойства, и они будут рассмотрены в разделе 6.5.

6.4.4. Прочие актуальные проблемы в сфере недвижимости

Рассмотрим иные актуальные проблемы в сфере недвижимости.

В соответствии с концепциями управления государственным имуществом и реформы местного самоуправления в течение пяти лет вплоть до 2008 г. в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований должно остаться только то имущество, которое необходимо им для выполнения задач и функций, находящихся в их компетенции. Это означает, что в ближайшие годы предполагается приватизация большей части государственного и муниципального имущества. Учитывая, что в настоящее время основными собственниками недвижимого имущества являются государство и местные органы власти, процесс перехода государственного и муниципального недвижимого имущества в частную собственность может стать очень масштабным. Очевидно, что этот процесс должен носить открытый, прозрачный характер, и субъекты МП должны располагать возможностью приобретать необходимую им недвижимость. Этого можно добиться, проводя соответствующие торги по продаже государственного и муниципального имущества. В настоящее время конкурсные процедуры становятся основным способом предоставления незанятых объектов недвижимости в аренду. Представляется, что и приватизация имущества должна пойти по такому же пути с обеспечением доступа субъектов МП к нему. Однако в настоящее время по информации, полученной от экспертов, процесс приватизации муниципального имущества в муниципальных образованиях практически не идет, главным образом потому что муниципалитеты переориентировались на предоставление этой недвижимости в аренду, за счет чего стремятся пополнять местный бюджет.

В последнее время на федеральном уровне достаточно много внимания уделяется проблеме выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них зданий, строений и сооружений. В соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» право постоянного бессрочного пользования должно быть переоформлено по желанию собственника здания, строения, сооружения на право аренды или на право собственности. В первоначальной редакции данного закона окончательный срок переоформления был установлен 1 января 2004 г., однако темпы данного процесса были незначительны, и было принято решение продлить срок переоформления права постоянного бессрочного пользования до 1 января 2006 г., а также изменить выкупную цену земельных участков и прописать в Земельном кодексе Российской Федерации методику определения величины арендной платы. Соответствующий законопроект («О внесении изменений и дополнений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения и сооружения») разработан Минэкономразвития России и находится на стадии представления в Правительство Российской Федерации.

В случае если данный законопроект будет принят в существующей редакции, ситуация с выкупом земельных участков и переоформлением права постоянного бессрочного пользования на право аренды будет выглядеть следующим образом. В настоящее время в соответствии с Законом Тверской области от 28 февраля 2002 г. № 16-ОЗ-3 «Об установлении в Тверской области цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» выкупная цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для продажи собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений во всех поселениях области с численностью населения до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений установлена равной десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего года). В настоящее время КУИ Тверской области отмечает, что размер цены за единицу площади земельного участка при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений не способствует активному поступлению средств в бюджеты разных уровней от продажи земельных участков. В связи с этим Комитет разрабатывает законопроект, предусматривающий понижение выкупной цены земельных участков, однако в своем материале КУИ Тверской области не указывает, насколько снизится выкупная цена земельных участков. При реализации же законопроекта Минэкономразвития России базовые ставки цены приобретения в собственность земельных участков в Тверской области составят (руб./кв.м.):

• для поселений с численностью жителей до 20 тыс. человек и земель вне земель поселений – 4,8;

• для поселений с численностью жителей от 20 до 50 тыс. человек – 8,3;

• для поселений с численностью жителей от 50 до 100 тыс. человек – 9,4;

• для поселений с численностью жителей от 100 до 250 тыс. человек – 10,3;

• для поселений с численностью жителей от 250 до 500 тыс. человек – 11,3.

В случае если данные поправки будут приняты, выкупная цена земельных участков в Тверской области должна снизиться. При этом субъектам Российской Федерации законопроектом предоставляется право устанавливать поправочные коэффициенты к базовой ставке цены приобретения в собственность в размере от 0,1 до 1 для муниципальных образований или дифференцированно по зонам различной градостроительной ценности в соответствии с экономической оценкой территории, используемой для целей налогообложения.