6.4. Законодательство, регулирующее отношения в сфере недвижимости

В данной работе к отношениям в сфере недвижимости будут отнесены отношения, возникающие при аренде или приобретении предпринимателями объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений, земельных участков), находящихся в государственной или муниципальной собственности, переводе помещений из жилого фонда в нежилой, получении льгот по арендной плате за недвижимость. Отдельно будут рассмотрены вопросы получения прав на земельные участки для строительства (раздел 6.5).

Соответственно, законодательство, регулирующее отношения в сфере недвижимости, состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», программ приватизации государственного и муниципального имущества, Закона Тверской области от 9 апреля 2003 г. № 23-30 «Об управлении государственным имуществом Тверской области», Закона Тверской области от 28 февраля 2002 г. № 16-ОЗ-3 «Об установлении в Тверской области цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», Закона Тверской области от 6 ноября 2003 г. № 79-ЗО «О регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения в Тверской области», нормативных правовых актов Тверской области и муниципальных образований о порядке заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, о методиках расчета арендных ставок, о порядке проведения конкурсов по продаже государственного и муниципального недвижимого имущества или права на заключение договора аренды недвижимого имущества, о порядке предоставления льгот по арендной плате, о порядке перевода жилых помещений (квартир), жилых домов в нежилые, а также некоторых других актов.

В данном разделе будут рассмотрены процедуры предоставления нежилых помещений в аренду и перевода объектов жилого фонда в нежилой как самые частые административные процедуры с точки зрения участия в них субъектов МП. Пошаговые шаблоны данных процедур приведены в таблицах 1–4 Приложения 3.

6.4.1. Аренда нежилых помещений, находящихся в собственности Тверской области

Вопросами управления имуществом, находящимся в собственности Тверской области, занимается Комитет по управлению имуществом Тверской области (КУИ Тверской области).

В собственности Тверской области, по информации КУИ Тверской области, находится 963 тыс. кв. м. нежилых помещений, из которых в аренду передано 20,14 тыс. кв. м, или 2,1%. Большая часть нежилых помещений используется государственными унитарными предприятиями и учреждениями. Количество договоров аренды нежилых помещений, действовавших на 1 сентября 2003 г., – 256, в том числе с субъектами МП – 164. Таким образом, лишь незначительное число предпринимателей сталкивается с КУИ Тверской области в ходе своей деятельности.

Процедура предоставления нежилых помещений, находящихся в областной собственности, в аренду регулируется следующими нормативными правовыми актами: постановлением губернатора Тверской области от 7 декабря 2000 г. № 534 «О порядке использования объектов нежилого фонда (зданий, строений, нежилых помещений), находящихся в государственной собственности Тверской области», распоряжением Комитета по управлению имуществом Тверской области от 21 мая 2002 г. № 184 «О договорах аренды объектов государственной собственности».

Данная процедура выглядит достаточно простой (см. табл. 1 Приложения 3) и не содержит каких-либо «подводных камней» для субъектов МП. Возможно, именно поэтому в ходе исследования не была получена информация о наличии каких-либо проблем у субъектов МП во взаимодействии с КУИ Тверской области. Все, что требуется от заявителя для получения в аренду объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности Российской Федерации или Тверской области, – это собрать необходимый пакет документов и предоставить его в КУИ Тверской области. Учитывая, что в нормативных правовых актах не содержатся основания, по которым в случае представления полного пакета документов и отсутствия задолженности субъекту МП может быть отказано в заключении договора аренды, полагаем, что договора аренды должны заключаться с заявителями автоматически в пределах установленного срока (один месяц). В целом же, по нашим оценкам, данная процедура не должна занимать более 1–1,5 месяцев. Затраты субъектов МП на заключение договора аренды, помимо собственно арендной платы, состоят из нотариального заверения документов и оплаты услуг БТИ при получении паспорта помещения (если данный документ требуется).

КУИ Тверской области отмечает, что для арендаторов государственных нежилых помещений, большинство из которых является субъектами МП, ставки арендной платы с самого начала предоставления этого недвижимого имущества в аренду были «щадящими», т.е. ниже рыночных. Об этом в своих интервью говорили и некоторые эксперты. С одной стороны, это является позитивным фактором, немного снижающим фискальную нагрузку на малое предпринимательство, однако с другой стороны, снижает доходную часть бюджета. Очевидно, что для одних субъектов МП подобная «льготная» аренда не является жизненно важной для развития бизнеса, тогда как для других размер «льготы» не является существенным и может быть увеличен, однако методика расчета арендных платежей не позволяет сделать это. В связи с этим целесообразно применять более гибкий подход, заключающийся в следующем. Во-первых, размер арендной платы может стать предметом торгов, т.е. договор аренды нежилого помещения будет заключать тот участник торгов, который предложит максимальную годовую ставку арендной платы за нежилое помещение. В таком случае на торгах могут быть определены максимально приближенные к рыночным ставки арендной платы. Во-вторых, льготы по арендной плате будут предоставляться тем субъектам МП, которые действуют в приоритетных для области отраслях. В таком случае льготы по арендной плате представляют собой своего рода «бюджетный кредит» или бюджетные инвестиции под определенные условия, т.е. субъект МП, желающий получить льготы по арендным платежам, должен достичь к концу установленного срока определенных показателей в своей деятельности (увеличить численность занятых, увеличить отчисления в областной бюджет и т.п.). При недостижении обозначенных в договоре показателей субъект МП обязуется вернуть в бюджет размер «льготы» по арендным платежам.

При использовании такого подхода льготы будут получать приоритетные субъекты МП, а сам процесс использования льгот по арендной плате станет более прозрачным.

Другие предложения по совершенствованию ситуации с арендой, являющиеся общими и для государственной, и для муниципальной недвижимости, будут приведены в следующем разделе.