98. Недвижимое имущество как объект экономических отношений: понятие, признаки, сущность недвижимости; экономические особенности недвижимости как товара.

Недвижимость - сов-ть публичных и частных прав на неё, установленных гос-ом с учетом отеч. особен-ей и международных норм. К недвижимым вещам относят: земель участки, уч-ки недр, обособленные вод. объекты и всё что прочно связано с землей, т.е. Объекты, перемещение кот-ых без соразмерного ущерба невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения. здания и сооружения, также отн-ся подлежащие гос. регистрации воздуш. и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Признаки Н: неразрывность с землей, неподвижность, материальность, долговечность. Видовые признаки хар-ют функц. назначение, происхождение Н. технические и технолог. признаки, формы соб-ти и т.д. Любая Н сущ-ет в ед-ве эк. соц. физ и правовых свойств.

С т.з. экономики ОН рассм-ся как благо и как источник дохода. Значимость: основа богатства страны, её могущества, имеет большие сроки службы, в связи с фи:), неподвижностью подвержена большому возд-ию внеш факторов на м\н, общенациональном и региональном ур­овне, на залоге Н основано ипотечное кредитование, важн-ий ресурс в обеспечении эффективной деят-ти любого хот субъекта, важн имущест компонент соб-ка.

Особенности Н. как товара: это объект сделок, удовл-их различные реальные или потенциальные потребности сторон сделок: полезность. фундаментальность, долговечность, стационарность, неповторимость, устойчивая тенденция к росту стоимости, имеет потребительную и рыночную ст-ть. отражает ст-ть вещей для конкретного пользования, рын ст-ть. наиболее вероятную цену продажи их на конкурентном открытом рынке. Эк. особенности: неравномерность ДП. многообразие комбинации вещных прав, ликвидность, управляемость, совершение сделок.

99. Оценка стоимости недвижимости: понятие, виды стоимости, принципы оценки, основные подходы к оценке объектов недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости – определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Оценка проводится для различных целей при учете имеющихся в собственности у физических и юридических лиц объектов недвижимости; переоценке основных фондов, учете накопленного износа; банкротстве и антикризисном управлении: приватизации государственных и муниципальных объектов недвижимости; страховании: определении налогооблагаемой базы. Обязательно при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов по требованию одного из них; выкупе у собственника объекта недвижимости для государственных и муниципальных целей; передаче государственной собственности в доверительное управление: реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств: продаже объектов недвижимости из федеральной в собственность РФ или муниципального образования.

Виды оценки: Ретроспективной (на определенную дату в прошлом), Текущей. Перспективной.

Виды стоимости:

1. Стоимость в обмене - способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке (купля-продажа, залог, сдача в аренду)

а) рыночная стоимость - наиболее вероятная цена по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции

б) ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение

в) залоговая стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика

г) страховая стоимость - денежная сумма на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы

д) арендная стоимость - величина арендной платы, за которую может быть сдан объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях

е) утилизационная - чистая денежная сумма, которую собственник объекта недвижимости может получить при полной ликвидации недвижимости

2. стоимость пользования - обусловливается полезностью объекта недвижимости при определенном варианте использования и носит субъективный характер, отражающий сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем не связанный с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

а) инвестиционная - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства.

б) балансовая - стоимость объекта отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированная на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации

в) стоимость для целей налогообложения - налогооблагаемая стоимость.

3. в зависимости от порядка оценки

а) стоимость воспроизводства - воспроизводство точной копии

б) стоимость замещения - текущая стоимость производства аналогичного объекта недвижимости, эквивалентного по полезности оцениваемому объекту

Принципы оценки объектов недвижимости - свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объектов недвижимости.

1. П. основанные на представлениях пользователя полезности, замещения, ожидания.

2. П. связанные с объектом недвижимости и его улучшением: вклада: остаточной продуктивности земли разделения.

3. П. связанные с рыночной средой: спроса и предложения: конкуренции: соответствия: изменения внешней среды.

4. П. наилучшего и наиболее эффективного использования - этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости, определяется как использование недвижимости которое: является законодательно разрешенным: физически осуществимо: финансово обоснованно: обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Основные подходы к оценке объектов недвижимости. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогом, в отношении которых имеется информация и ценах и сделок с ними.

Метод прямого сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которые эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости: 1)Изучение рынка. 2)Сбор и проверка достоверной информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогов объекта недвижимости З)Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом 4)Согласование скорректированных цен.

Валовый рентный мультипликатор - отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу либо к действительному валовому доходу. Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью BPМ осуществляется следующим образом: 1)Определяется годовая арендная ставка для объекта. 2)Рассчитывается оптимальная доля для данного сектора ВРМ исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимого объекта. 3)Годовая арендная ставка для оцениваемого объекта умноженная на оптимальный ВРМ 4)Определяется цена объекта.

Доходный подход к оценке недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от неё доходов.

Метод прямой капитализации доходов - заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов полученных от использования объекта. Этапы оценки: 1)Расчет годового чистого операционного дохода. 2)Расчет коэффициента капитализации. .3Определение стоимости объекта недвижимости.

Метод денежного дисконтированного потока позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков. Определяются: 1)Длительность прогнозного периода. 2)Прогнозные величины денежных потоков. 3)Ставка дисконтирования. 4)Приведение стоимости потока денежных средств из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей. 5)Расчет выручки от продажи объекта недвижимости. 6)Сложение текущих потоков доходов и выручки от продажи. 6)Расчет стоимости объекта недвижимости как разницей между текущей суммой доходов за расчетный период и суммой привлеченных средств.

Затратный подход - совокупность методов оценки основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа: 1)Определение рыночной стоимости земельного участка. 2)Расчёт стоимости замещения или восстановительной стоимости. 3)Расчёт накопленного износа. 4)Определение стоимости объекта недвижимости без износа=2-3. 5)Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка = 4+1.