67.Управление землепользованием в муниципальном образовании

Природно-ресурсный потенциал муниципального образования: общее и частное

Характеристика предоставляемых прав на земельные участки муниципального образования

Вещные права - права на объекты земельно-имущественных отношений (право собственника):

-право собственности;

-право пост (бессроч) польз-я;

-пожизненно наследуемое владение;

-огранич-е польз-е(сервитут).

Обязат права – возникшие в рез-те сделок с дан объектами: аренда и субаренда; безвозм сроч польз-е; отчужд-е; право залогодержателя и прочее

Пост (бессроч) польз. В пост (бессроч) пользование на мун уровне земель участки предост-ся мун У и ОМСУ. ФЛ земель участки не предоставляются в пост пользование. Право пост пользования находившихся в МС земель учасками, возникшее до введения в действие земель кодекса сохраняется. Лица, кот обладают земель участками на праве пост (бессроч) пользованияне вправе распоряжаться этими земель участками, и только могут приобрести их в собственность.

В Безвозм сроч польз на мун уровне могут предоставляться земель участки:

- из земель в МС, исполнит-ми ОМСУ, ЮЛ на срок не более1года;

- из земель в собственности ФЛ или ЮЛ, другим ФЛ или ЮЛ на основании договора;

- из земель О ФЛ в виде служеб надела;

- из земель в МС, испол ОМСУ, религиозным О.

Право пожизненного наследуемого владения. Право пожиз наслед Влад земель участком. Находящимся в МС, приобр ФЛ до введения в действие земель кодекса сохраняется. Новое предоставление земель участков на праве пожизнен наслед владения не допускается. Распоряжение таким зем участком не допускается за исключением перехода прав на зем участок по наслед и приобретение его в собственность.

Огранич пользование (сервитут). Сервитут – право огранич пользования чужим земель участком (проезжей дороги, пешеход тропы) и соответственно ограничение прав или возложение обяз-тей на владельца этого уч-ка (обременение). Устан-ся законом или решением ОМСУ в публичных интересах. Бывают сроч и бессроч.

Отчуждение зем участка. Цена выкупа устанавливается субъектом РФ в поселениях в зависимости от числ-ти населения.

Право собственности на уч-ки, вход в состав:

1. земель особо охр-ых прир террит местн значен, зем водн фонда, занятых обособленными водными объектами, наход в МС

2. земель с/х назнач, нас пунктов, пром-ти, трансп, связи, радиовещ, телевид, информатики, энергетики и иного назнач, природоохранного, рекреац-го, ист-культ назнач, зем водного фонда, наход в гос соб-ти:

-если на этих зем уч расп-ся недвиж им-во, наход в мун или частн соб-ти;

-если эти зам участки предост ФЛ, КО, ОМСУ, МУПу, МУ, др НКО,созданными ОМСУ

-если под поверхностью этих земель наход участки недр местного значения

3. земель запаса в границах МО, еси на них НЕ распол недвж им-во, наход в гос соб-ти или приватизир недвиж им-во, наход до его приватизации в гос соб-ти

Полномочия ОМСУ в области зем отношений:

1. планирование исп-ия земель (планы, проекты, схемы застройки гор и сельск поселен, создан условий)

2. организация землеустроительных работ (охр, улучшен, мелиорация земель, улучш прир ландшафтов)

3. оформлен прав на пользование землей (соб-ми, землепользователями, арендаторами)

4. взимание платы за землю (налог, ар плата, нормат цена за землю)

5. контроль за исп-ем земли (инспектирование, акты, штрафы)

Предельные величины нал ставок установлены: 0,3% на земли с/х назначения, земли занятые жилым фондом и ОБ инженерной инфраструктуры, земли, предоставляемые для личного подсобного хоз-ва. 1,5% на все остальные земельные участки.

ЗН – целевой доход: финансирование меропр по землеустр-ву, финн обеспеч ведения кадастр работ, финн мониторинга земли, меропр по охр земель, повыш их плодородия, финн поддержка освоен новых земель, компенсац соб-ых затрат землепользователя на эти цели и погашение ссуд, выданных под эти мероприят и % за их использов, инженерное и соц обустройство территории.

Арендная плата сост из ренты как платы за землю, амортизац строений и сообружений, наход на данном участке земли и сдаваемых в аренду вместе с землей, процента от капитала, воплощенного в данных матер активах(строен, сообруж)

На мун уровне ставка может дифференцироваться в зав-ти от категории земель разрешенного использования. Нормативная цена представляет минимальную цену отчуждения зем участков. Это показатель хар-щий ст-ть участка определ кач-ва и место положения, исходя из потенциал дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена вводится для обеспечения эк регулирования зем отношений при передачи земли в соб-ть, установления коллективно-долевой соб-ти на землю, передачи по наследству, дарения и получения банк кредита под залог зем участка. Нормативная цена не должна превышать 75% ур рыночной цены на типичные зем участки соответ целевого назначения.

Факторы, влияющие на определение рын цены зем участка.

• Близость или транспортная доступность центра города

• Близость мест массового приложения труда

• Близость зон отдыха городского населения

• Плотность населения прилегающих территорий

• Плотность озеленения территорий

• Наличие планировоч ограничений на орг-цию хоз деятельности

• Наличие и доля неудобных территорий

• Показатель загрязненности атмосферы

• Инфраструктурная обеспеченность инженер и транспорт коммуникацией

Методы оценки стоимости зем участков:

1. Доходный (опред дох, принос уч-ком при существ %-ой ставке и нормы кредитования; строится на прогнозе стоимости зем уч ч/з опред время; применим д/ уч-ов часто продаваемых а также приносящих прибыль)

2. Затратный (рын ст-ть склад-ся з базовой ст-ти земли и амортизац-ой ст-ти улучшений; примен д/ уч-ов занятых пром-ми или узкоспец-ми об-ми, инфо о дох-ти или продажах недоступна либо отсутств; часто – при оц уч, на кот выполнен весь комплекс инжен-строит работ, а все коммуникации – вне зоны досяг-ти; ст-ть улучш увелич затраты по стр-ву на 70-90%; а ст-ть земли падает на 10-30% ст-ти различных случшений)

3. Мето сравнит продаж (базир-ся на сопост продаж аналогичн объектов, фак-ки имевших место; основн условие – оцениваемый уч не сильно отлич от прод-ых и ситуац на рынке изменилась незначительно; применим д/ оц любых типов зем уч, по кот имеется достоверная и достат инфо; часто – при оц уч-ов, занятых жилой и коммерческой недвиж-тью)

Оценка земельных участков:

1. Массовая (сист-ая оц групп зам уч сходных по основным функц и типовым хар-ам на опред дату; большое число оценочных факторов, рынок для 1 и более вар-ов землепользования на обширн географ территории)

2. Единичная (рынок 1 вар-та землепользов на ограниченной территории или по 1 фактору)

Принципы оц зем уч:

спроса и предлож; изменения; свободной конкуренции; вклада отдельного фактора (эл-та); лучшего и наиболее эффективного исп-ия земли; прогнозирования (ожидания)

Зем.сделки

Сделки на первичном рынке- совок сделок, соверш-х с земел.активами, наход-ся в мун.соб-ти:продажа недв-тия(приватиз); внесение им-ва в УК ОАО (прив-ция); безвозмезд.передача (в рамках разгранич соб-ти); аренда(ЮЛ, ФЛ); безвозм.польз-е(договор ссуды; в кач-ве пользователя – КУ и МУПы); пост. бессрочное польз.; пожизнен.наслед-е владение.

Сделки на вторичном рынке- совок сделок, соверш-х с земел.активами, наход-ся в соб-ти ЮЛ (кроме суб-ов МС) и ФЛ

Гос кадастр недвижимости-систематизир-ый свод док-ых сведений об учтенном недвиж им-ве и сведен о прохожд гос границы РФ, суб РФ, МО, нас пунктов о территориальных зонах с особоыми условями исп-ия территорий.

Гос кадастр учет – действ уполномоч лица по внесению в кадастр сведений о недвиж им-ве, котор подтвержд существов такого им-ва с его уникальными хар-ми или подтвержд прекращение его существов.

Сведения из кадастра предост в виде:

-копии док-та, на основ котор свед об объекте недвиж внесены в гос кадастр недвиж

-кадастр выписки (содержит запрашив-ые сведения)

-кадастр паспорта объекта недвиж (д/ гос регистр прав и сделок с объектом)

-кадастр плана территор (тематич план кадастр квартала,на котор в графич и текстовой форме воспроизвед запрашиваемые данные)

-кадастровой справки (сист свод кадастр сведений об объектах недвижимости на указан территории)

Градостроительная деят-ть – деят-ть по развитию территорий, осущ. в виде тер-го планирования, градостроит. зонирования, планировки тер-ри , архитек-строит. проектирования, строительства, кап. ремонта, реконструкции обьектов кап. строит-ва.

Полномчия ОМСУ в градостр. деят-ти: -подготовка и утверждение документов; -утвержд. Местных нормативов градостроительного проектирования поселения; - утвержд. правил и землепользования и застройки поселений; -увтержд. Подготовленной на основе документов, тер-ного планирования поселений, документация по план-вке тер-рий, за искл случаев предусмотренных градостроительным кодексом.

Документы: схемы тер-ного планирования Мун. Района.;- ген план поселков; -ген план город округов.

Ген план (схемы) содержат: -положение о территориальном планировании (цель,задачи, перечень мер-тий и послед-вий их ыполнения)

Территориальное планирование на уровне МО –планирование развития тер-рии, в т.ч. для установления функциональных зон, зон планируемого размещения обьектов кап строит-ва для гос и мун нужд, зон с особыми условиями использ. тер-рии.

Градостроительное зонирование-зонирований тер-рий МО в целях опред. тер-ных зон и установления градостроительного регламента

Территориальные зон – зоны, для которых в правилах землепользования и засртройки опред границы градостроительных регламентов.

Правила землепользования и застройки- документ градостроительного зонирования, утвер-ный НПА ОМСУ, в кот-ром устанавливается тер-ные зоны, градостроительные регламенты и порядок применения таких документов и внесение измен.

Цели документа: - создание ус-вий для устойчивого развития тер-рий, сохр окруж среды и обьектов культурного наследия; - созд условий для планирования тер-рий; - созд усл-вий для планировании тер=рии МО; -обеспечение прав и законных интересов ФЛ и Ю; -создание условий для привлечения инвестиций

Правила землепользования и застройки: -регул. земелпользование и застройки ОМСУ; -изм видов разрешенного исп. зем участков и обьектов кап строительства; -порядок подготовки документации по план-нию развития тер-рии ОМСУ; -проведение публичных слушаний по «?» землепланировния и застройки; -внесение измн. В правила; - иное.

Градостроительный регламент- документ, установленный в пределах границ тер-ной зоны: виды разрешенного использования земельных участков (и что находится над, под их поверхностью); -предельные размеры зем участков и предельные параметры разрешенного ср-ва, реконструкции обьектов кап строительства; - орг исп зем участков и об кап строительства.

Для КАЖДОЙ единицы свой градостроительный регламент.