3Тема: Право собственности и другие права на недвижимость.

Содержание темы:

3.1. Понятие и структура права собственности на объекты недвижимости.

3.2. Общие права, обязанности и ограничения собственников и обладателей вещных прав на недвижимость.

3.3. Особенности прав и обязанности собственников и обладателей, вещных прав на земельные участки.

Литература 7; 9; 12; 21

3.1Понятие и структура права собственности на объекты недвижимости.

В простейшем толковании собственность означает принадлежность вещей: материальных, духовных, информационных ценностей определённым лицам, индивидам, семьям, организациям, социальным группам, государству, обществу.

Большой энциклопедический словарь трактует понятие собственности, как исторически развивающиеся общественные отношения, которые характеризуют распределение (присвоение) вещей как элементов материального богатства общества между различными лицами (отдельными индивидуумами, социальными группами, государством)³.

Правовая основа собственности заключается в наличии юридически установленных, признанных, правоопределённых лиц на обладание вещами, ценностями, и вытекающих из этих прав узаконенных возможностей распоряжаться объектами собственности, использовать их по своему усмотрению.

Отношения, возникающие между людьми, организациями, органами власти по поводу принадлежности, присвоения, раздела, передела объектов собственности, принято называть отношениями собственности. Это с одной стороны, экономические отношения, так как в их основе лежат экономические процессы и интересы, с другой – правовые отношения, так как они регулируются законами, прежде всего Гражданским Кодексом РФ.

Взаимодействие, оказываемое собственниками, органами государственной власти и местного самоуправления, иными уполномоченными лицами, на процессы с принадлежностью вещей, имущества и их использованием, а также на участников этих процессов составляет сущность управления собственностью.

Таким образом, собственность есть одновременно экономическая правовая и управленческая категория.

Учитывая важность использования объектов недвижимости для жизнедеятельности людей, возникает необходимость юридического выделения недвижимости в особый ряд вещей с установлением для неё особого правового режима использования и оборота.

Выделение недвижимого имущества в особый ряд вещей присутствует практически во всех современных юридических системах государств.

Из изложенного выше следует вывод о необходимости разграничения понятий: «собственность» и «право собственности», «объект и субъект собственности».

Право собственности – это важнейший инструмент любой системы права, совокупность правовых норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность имущества отдельным лицам или коллективам и, основанные на этом правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом.

Право собственности – это определённая совокупность правомочий, принадлежащих лицу – правообладателю. Право собственности – центральный правовой институт в рыночной экономике.

Объект права собственности на недвижимость – это в первую очередь, участок земли, здания, сооружения и другие вещи в соответствии с законом.

Субъект права собственности на недвижимость – это собственники земельных участков и других объектов недвижимости, которые делятся на три группы:

а) Российская Федерация. Субъекты РФ и органы местного самоуправления;

б) физические лица, (граждане, семьи и др.);

в) юридические лица – коммерческие (ООО, ОАО и др.), некоммерческие и иностранные.

Статья 209 ГК РФ конкретизирует содержание права собственности: собственнику принадлежат правомочия по владению, пользованию и распоряжением своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащему ему имущества, любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не ущемляющие права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник вправе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжением имуществом, оставаясь при этом собственником этого имущества.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Раскроем подробней содержание составляющих право собственности (рисунок 3.1).

Право владения – как одно из правомочий собственника, один из элементов права собственности, означает что собственник, прежде всего физически владеет имуществом и осуществляет хозяйственное господство над ним. Однако имуществом могут владеть и арендаторы, и лица, которым оно передано в безвозмездное пользование, а также у которых имущество оказалось неправомерным путём и т.д. В связи с этим различают:

- законное владение имуществом - осуществляется в первую очередь самим собственником, а также арендатором по договору аренды, комиссионером по договору комиссии, участником договора о совместной деятельности, которому другой участник (собственник) передал своё имущество для ведения совместной деятельности;

- незаконное владение, т.е. владение, которое не только не основано на законе, но и прямо противоречит ему (например, мошенник обманным путём завладевший чужим имуществом).

Рисунок 3.4- Права собственности и вещные права на недвижимое имущество

Право пользования имуществом в отечественном гражданском праве определяется как возможность (право) извлекать из имущества его полезные свойства. Причём извлекать полезные свойства из имущества (например, эксплуатация недвижимости) могут не только собственники, но и владельцы, которым такое правомочие представлено собственником.

Право распоряжения – это право собственника, основанное на законе, ином правовом акте, при определении юридической судьбы имущества путём дарения, продажи, уничтожения, отказа от него и др. В отличие от права владения, права пользования, которые могут принадлежать как собственнику, так и другим лицам право распоряжения принадлежит только собственнику.

На практике, для получения выгоды от объекта недвижимости, не обязательно иметь его исключительно на праве собственности. Принцип предоставления субъекту того объёма полномочий, которых достаточно для рационального использования объекта с учётом роли и функций этого субъекта, находит своё прямое выражение в законодательном выделении наряду с правом собственности и ряда других прав, относимых к категории «вещных». Так ГК РФ (ст. 216) выделяет наряду с правом собственности следующие вещные права:

• право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

• право хозяйственного ведения имуществом;

• право оперативного управления имуществом;

• сервитуты (право пользования чужим имуществом в определенных пределах).

Каждый вид вещного права предоставляет его обладателю определённый набор правомочий, входящих в пакет прав собственности, между собственником и обладателем ограниченного вещного права. При этом собственник не теряет своих полномочий, оставляя их за собой (передавать другим лицам, продавать, вносить в уставной капитал и др.).

Знание правомочий обладателей вещных прав на практике очень важно, в частности при заключении договора на передачу муниципального имущества в оперативное управление учреждению (муниципальной больнице, муниципальному образовательному учреждению), которое имеет право его использовать, но не распоряжаться (не продавать и т.д.).